（2013）滨中民四初字第67号
裁判日期: 2013-12-25
公开日期: 2014-05-04
案件名称
济南尚本房地产营销策划有限公司与山东兴隆置业有限公司、山东兴隆置业有限公司无棣县分公司商品房委托代理销售合同纠纷一审民事判决书
法院
山东省滨州市中级人民法院
所属地区
山东省滨州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
济南尚本房地产营销策划有限公司,山东兴隆置业有限公司,山东兴隆置业有限公司无棣县分公司
案由
商品房委托代理销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第四百零五条
全文
山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）滨中民四初字第67号原告济南尚本房地产营销策划有限公司。法定代表人王世赟，该公司经理。委托代理人王立志、曹红，山东海右律师事务所律师。被告山东兴隆置业有限公司。（新汽车站北侧）。法定代表人冷光平，该公司经理。委托代理人梁富智，山东易安律师事务所律师。被告山东兴隆置业有限公司无棣县分公司。负责人冷光平，该公司经理。委托代理人梁富智，山东易安律师事务所律师。原告济南尚本房地产营销策划有限公司（以下简称尚本公司）诉被告山东兴隆置业有限公司（以下简称兴隆公司），被告山东兴隆置业有限公司无棣县分公司（以下简称兴隆无棣分公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告尚本公司的委托代理人王立志、曹红，被告兴隆公司的委托代理人梁富智，被告兴隆无棣分公司的委托代理人梁富智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尚本公司诉称，2011年11月21日，被告委托原告策划销售其开发的鲁北通力国际商贸城项目，双方签订《鲁北通力国际商贸城营销合作协议书》。约定原告按照实际成交的房屋销售价格（但房屋合同销售金额中的返租金额只提5%）的10%的比例收取代理佣金，超出双方约定的底价后的溢价部分双方按照3：7的比例分成，如遇分期付款，被告按实际到款额支付佣金；代理佣金每月结算一次，在确认结算单后的2日内，被告向原告支付应取得的代理佣金。否则，被告按照逾期支付金额的万分之二向原告支付违约金，若由于各种原因，合作期未满，被告擅自解约，被告除应按照协议中约定的向原告支付所有销售代理佣金外，还应向原告支付一次性违约金50万元。合同签订后，原告依约履行了合同义务，为被告销售了大量的房屋。被告违反合同约定，拒绝向原告支付代理佣金及溢价分成，并且单方解除合同，依约应承担违约责任。请求判决：1.被告支付原告代理佣金及溢价分成共计1820572元；2.被告支付滞纳金、违约金510134元；3.案件诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告增加佣金44656元。被告兴隆公司答辩称，1.根据双方合同约定，原告无权取得佣金及溢价分成，原告应返还我方已经预先支取的相关款项；2.原告违约，应向被告支付违约金50万元；3.被告不存在逾期付款的事实，原告主张的滞纳金不成立。被告兴隆无棣分公司答辩意见与兴隆公司一致。经审理查明，2011年11月21日，兴隆公司（甲方）与尚本公司（乙方）签订《鲁北通力国际商贸城营销合作协议》，约定：“……项目名称：鲁北通力国际商贸城。采用的销售模式为行销模式包干代理制。该行销模式产生的销售费用如大规模销售团队的工资、佣金、福利等费用均由乙方承担。本项目销售队伍热销时人数量不得少于80人，如人员配置不够按比例扣除佣金。项目可销售房源面积总计为8万平方米（已销售房源除外，不计提佣金，甲方关系房源不计提佣金）。……合作代理期限自2011年11月20日起至2013年8月30日止（可售面积要达到95%）。代理费支付办法：乙方每销售一套房屋，以甲方实际收款额为准。按月甲方应当向乙方一次性支付应取得代理费的85%，暂扣15%作为履约保证金。乙方承诺：18个月内（即2013年8月30日前）完成可售房源的90%（按面积计算）时，甲方再支付剩余15%佣金给乙方，如果2013年8月30日没完成90%的总任务，则未付15%佣金不再支付给乙方。……销售底价制定：甲方要求通过乙方策划和促销，双方确认该项目的内外铺销售均价不低于：4280元／平方米。代理费付款时间：代理费每月结算-次。在每月的30日，双方核算当月的款项，在次月的3日前双方予以确认，在确认结算单后2日内，甲方向乙方支付应付代理费和溢价部分。如遇分期付款甲方按实际到款额支付佣金。本项目之成交金额须在双方确认的销售底价以上。若因特殊情况，甲方特批低于底价出售，统计结算时的此部分房源以销售总金额计算代理费。履约保证和违约责任：1、由于各种原因，合作期未满，若甲方擅自解约，除应按照本合同上述约定向乙方支付所有销售代理费外，应向乙方一次性支付违约金人民币50万元整。由于各种原因，合作期未满，若乙方擅自解约，应退还甲方销售代理费并向甲方-次性支付违约金50万。……3、甲、乙双方不得擅自单方面解除本协议或拒不履行本协议条款，否则由此造成的经济损失和法律责任由违约方全部承担。4、若因甲方资金不到位、工程延误或不能正常支付乙方费用而影响销售，其责任由甲方承担，乙方有权终止协议履行。若甲方资金到位、工程进展正常、按规定支付乙方费用，但乙方无故停止工作或没有按期完成销售计划任务，其责任由乙方承担并赔偿甲方经济损失，甲方有权终止协议履行……”。合同签订后，尚本公司组织人员8人于2011年11月23日进驻鲁北通力国际商贸城销售现场进行销售。至2012年2月17日，尚本公司销售进度为零。后双方对2012年2月18日至2012年4月30日的销售业绩进行结算并制作结算单，结算单载明：尚本公司销售商品房10套，实际到款金额3324633元，应付代理费为332463元，兴隆公司按照合同约定应支付85%的代理费为282594元。尚本公司在结算单上还承诺：5月份回款500万元，6月份回款500万元。2012年5月2日，兴隆公司将代理费282594元付给了尚本公司。2012年7月2日，原、被告对2012年2月28日至2012年6月23日之间所销售的25套房屋应付佣金进行结算，被告兴隆公司应支付原告佣金为491183元。2012年7月5日，尚本公司自行撤离鲁北通力国际商贸城销售现场，兴隆公司的销售工作停止。上述事实，有《鲁北通力国际商贸城营销合作协议书》、《鲁北通力国际商贸城商品房认购书》、佣金结算表在案为凭。本院认为，原告尚本公司与被告兴隆公司签订的《鲁北通力国际商贸城营销合作协议书》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，应依法确认有效。本案争议的焦点是：一、尚本公司主张佣金、溢价分成应否支持，数额如何确定；二、尚本公司主张的违约金、滞纳金应否支持。关于尚本公司主张佣金、溢价分成及数额确定问题。尚本公司主张佣金部分是由销售房屋部分的佣金及返租部分的佣金组成，溢价分成计算标准为（房屋成交价格－销售底价）×30%。兴隆公司对尚本公司主张的佣金及溢价分成的数额不予认可。本院认为，诉讼双方所签订的《鲁北通力国际商贸城营销合作协议书》第四条代理费支付办法约定“乙方每销售一套房屋，以甲方实际收款额为准。按月甲方应当向乙方一次性支付应取得代理费的85%，暂扣15%作为履约保证金。乙方承诺：18个月内（即2013年8月30日前）完成可售房源的90%（按面积计算）时，甲方再支付剩余15%佣金给乙方，如果2013年8月30日没完成90%的总任务，则未付15%佣金不再支付给乙方”。后尚本公司与兴隆公司按此约定分别于2012年4月30日、7月2日对已销售的房屋进行结算，其中2012年4月30日结算佣金金额为282594元（已扣除15%），兴隆公司已支付。2012年7月2日佣金结算金额为491183元（已扣除15%），按照上述约定，尚本公司承诺在2013年8月30日前完成可售房源的90%，如不能完成，则扣除的15%佣金兴隆公司不再支付。因此，兴隆公司支付的销售房屋佣金应为491183元。关于兴隆公司应否支付返租租金及溢价分成问题。本院认为，尚本公司主张提取返还租金5%的证据是兴隆公司与购房户签订的商品房认购书，该认购书中约定的返还三年租金是否履行，尚本公司未能提供证据证明，本院对其该项主张不予支持；尚本公司主张溢价分成的计算方法为（房屋成交价格－销售底价）×30%，尚本公司此计算标准与合同中的“溢价部分（溢价=售价－底价－抽奖奖品费－项目地广告费）”的约定不符，本院对该项主张不予支持。关于尚本公司主张的违约金、滞纳金应否支持的问题。《鲁北通力国际商贸城营销合作协议书》第八条约定：“合作期未满，若甲方擅自解约，除应按照合同上述约定向乙方支付所有销售代理费外，应向乙方一次性支付违约金50万元”，按此约定，只有兴隆公司存在擅自解约的情况下，尚本公司才能主张50万元的违约金，本案中，尚本公司是自行撤离，其也无证据证明兴隆公司擅自解约，因此，其该项主张不能成立。尚本公司主张的滞纳金已明确为合同中约定的逾期支付代理费所应支付的每日万分之二的违约金。因兴隆公司未按期支付佣金491183元，按上述约定，兴隆公司应自2012年7月4日起，以491183元为基数，按每日万分之二支付给尚本公司至判决生效之日期间的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百零五条之规定，判决如下：一、被告山东兴隆置业有限公司于本判决生效后十日内支付给原告济南尚本房地产营销策划有限公司佣金491183元及违约金（违约金以491183元为基数，自2012年7月4日起至判决生效之日止，按每日万分之二计算）；二、驳回原告济南尚本房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25802元，财产保全费5000元，共计30802元，由原告济南尚本房地产营销策划有限公司负担24642元，被告山东兴隆置业有限公司负担6160元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长 唐顺江审 判 员 张新国代理审判员 王正真二〇一三年十二月二十五日书 记 员 徐丽萍 来自