（2013）杨民四（民）初字第2582号

裁判日期: 2013-12-25

公开日期: 2014-02-28

案件名称

上海腾和建材市场经营管理有限公司诉上海汉斯钟业有限公司房屋租赁合同纠纷一审判决书

法院

上海市杨浦区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

上海腾和建材市场经营管理有限公司,上海汉斯钟业有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五条，第一百零七条，第二百三十五条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十二条，第十四条

全文

上海市杨浦区人民法院民事判决书（2013）杨民四（民）初字第2582号原告（反诉被告）上海腾和建材市场经营管理有限公司。法定代表人马xx。委托代理人叶平，上海市协力律师事务所律师。被告（反诉原告）上海汉斯钟业有限公司。法定代表人王xx。委托代理人张秉峰，上海市迅峰律师事务所律师。原告上海腾和建材市场经营管理有限公司（以下简称“上海腾和公司”）诉被告上海汉斯钟业有限公司（以下简称“上海汉斯公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月15日受理后，被告在答辩期内提起反诉。本案依法适用简易程序，由审判员周励独任审判，公开开庭进行了审理。2013年11月13日，本案裁定转入普通程序审理，组成合议庭，再次公开开庭进行了审理。原告上海腾和公司之法定代表人马xx及委托代理人叶平、被告上海汉斯公司之法定代表人王xxx及委托代理人张秉峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海腾和公司诉称，原、被告于2012年签订《租赁合同》，约定原告将上海市春江路XXX号内1085平方米的房屋及场地租赁给被告，租赁期限从2012年6月1日至2013年5月31日。根据合同约定，原告从2013年4月起，以书面形式多次催告被告，租赁期满后，将不再续签合同，给予被告一个半月搬迁时间，要求被告于2013年7月15日之前将租赁的房屋及场地返还原告。但经多次催告，被告仍拒不搬迁，故诉至法院，诉请：1、被告迁出租赁房屋及场地，将所占房屋及场地按合同约定状态返还原告；2、被告按每日每平方米人民币0.69元（以下所涉币种均为“人民币”）的标准，支付从2013年6月1日至实际返还房屋及场地之日止的实际占用费；3、被告支付违约金100，000元。被告上海汉斯公司辩称并反诉称，原告要求被告迁出租赁房屋及场地的请求，行使的是产权人的权利，但原告并非产权人，原告与产权人之间的租赁关系已经到期，原告也无转租权，故原告非本案适格的主体。被告在承租场地上搭建房屋、注册公司，均经过原告和产权人同意，且原告口头承诺被告可以长期租赁房屋。原、被告虽然签订了几份租赁合同，但却是租赁期限的延续，而非租赁内容的改变，租赁合同约定建造物归原告所有是不合理的。原告要求被告支付违约金100，000元无依据，原告也不同意搬离。如果原告执意要求被告搬离，应对被告进行赔偿，故反诉诉请：要求反诉被告赔偿建筑物重置损失1，000，000元。反诉被告上海腾和公司辩称，所有的搭建及扩建，均是违法建筑，反诉原告应当予以拆除。故不同意赔偿损失。经审理查明，上海市春江路XXX号产权人为宝钢集团上海二钢有限公司。宝钢集团上海二钢有限公司于2004年起将上海市春江路XXX号地块及地上建筑物租赁给原告上海腾和公司，租赁期至2013年5月31日。2007年1月9日，上海腾和公司与上海汉斯公司签订《租赁合同》，约定上海腾和公司将上海市春江路XXX号部分约为1085m2地块及建筑物租赁给上海汉斯公司，租赁期自2007年3月1日至2011年2月28日。年租金为142，569元。第四条第一款约定，经上海腾和公司同意，上海汉斯公司可以对租赁地块及地上建筑物需要进行改建和装潢，所需费用和施工负责均由上海汉斯公司承担。承租期间的维修由上海汉斯公司负责。2011年4月1日，上海腾和公司与上海汉斯公司签订《租赁合同》，约定上海腾和公司将上海市春江路XXX号地块及部分建筑物租赁给上海汉斯公司，面积为1085平方米，年租金为213，854元，租赁期自2011年6月1日至2012年5月31日止。第九条约定，上海汉斯公司如在所租赁的建筑物内进行经上海腾和公司审核同意后的改建、装修等，在租赁期满或合同终止后应随同所租赁的建筑物归属上海腾和公司。2012年5月18日，上海腾和公司与上海汉斯公司签订《租赁合同》，约定上海腾和公司将上海市春江路XXX号地块及地上建筑物租赁给上海汉斯公司使用，建筑面积为1085平方米，租金为每天每平方米0.69元，租赁期自2012年6月1日至2013年5月31日，年租金为273，257元。第十条第一款约定，上海汉斯公司如在所租赁的建筑物内进行经上海腾和公司审核同意后的改建、装修等，在租赁期满或合同终止后应随同所租赁的建筑物归属上海腾和公司。2007年，在未办理建设规划许可证及有关部门审批手续的情况下，被告在租赁场地上搭建彩钢工棚一间，作为车间使用，新建彩钢房一幢，上下两层，一层部分房屋用作仓库、部分房屋为调试车间，二层为员工宿舍。被告还对租赁的部分房屋进行了扩建，作为办公场所及展示厅。被告并对上述搭建进行了装修。2012年，被告再次对租赁房屋（含自行改、扩建部分）进行了二次装修，并对破损部位进行了修缮。2013年4月7日，宝钢集团上海二钢有限公司向原告发函，称双方之间的租赁关系至2013年5月31日届满后自然终止，不再续租，请原告着手落实租赁区域的清退及权属二钢资产的交接等相关准备及推进，确保该租赁标的按期完整地交接。2013年4月9日，上海腾和公司向上海汉斯公司发出《公函》，内容为：我司于2013年4月8日收到宝钢集团上海二钢有限公司《关于春江路XXX号地块不再续租的函》，根据宝钢集团有关二钢公司整体地块规划部署及企业调整转型的实际需要，贵司与我司于2012年5月18日签署生效的春江路XXX号地块租赁合同，至2013年5月31日租赁期满后即自然终止，不再续租。依据《租赁合同》有关约定，自本函发出之日起，请贵司着手落实租赁区域的清退及权属二钢资产的交接等相关准备与推进，确保该租赁标的按期完整地交接。2013年5月22日，上海腾和公司再次向上海汉斯公司发出《告知函》，内容为：我司于2013年4月8日收到宝钢集团上海二钢有限公司《关于春江路XXX号地块不再续租的函》，该函明确指出，宝钢集团为了执行有关二钢公司整体地块部署及企业调整转型的战略，不再将春江路XXX号地块续租给我司。因此，贵司与我司于2012年5月31日签署生效的春江路XXX号地块租赁合同期限届满后，不再续租，请贵司做好后续工作。根据贵司与我司之间的租赁合同，租赁期限届满之日为2013年5月31日，告知函已于2013年4月21日快递寄给贵司。依据《租赁合同》有关约定，自本函发出之日起，请贵司着手落实租赁区域的清退及二钢资产权属的交接等相关准备工作，确保该租赁标的按期完整地交接，并于2013年7月15日前清退。若贵司到时不能按上述期限完成租赁标的的有效交接，则须根据《租赁合同》承担责任，因此特发此函提示，望贵司提前准备，妥善处理租赁合同终止后的各项后续事宜，保障贵司及我司生产经营都不受影响。2007年3月1日-2013年5月31日的租金，原告均按约收讫。另查，被告提供发票，证明2007年进行的搭建、扩建及装修，共花费948，862.20元、2012年进行的装修及修缮，共花费706，884元。原告对被告搭建、扩建及装修的事实不持异议，但认为与本案无关。以上事实，由原告提供的产权证、租赁合同、公函、快递单、告知函、平面示意图、被告提供的租赁合同、请示函、排水证明、税务证、整改记录、发票、照片、造价清单、当事人陈述等证据相佐证，并经当庭质证，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《租赁合同》约定的租期届满，双方租赁关系终止，被告应当将租赁物返还原告。故对原告要求被告迁出租赁房屋及场地，将所占房屋及场地返还原告的诉请，本院予以支持。被告占用租赁房屋期间，根据法律规定，应当支付房屋使用费，支付标准可参照原租金标准，故对原告要求被告按每日每平方米0.69元的标准支付从2013年6月1日至实际返还房屋及场地之日止的实际占用费的请求，本院予以支持。就被告逾期返还租赁房屋及场地的行为，原告已请求被告支付逾期占用日至实际返还日的实际占用费，再请求被告支付违约金，于法无据，故对原告要求被告支付违约金100，000元的请求，本院不予支持。反诉原告于2007年在租赁场地上进行的搭建，虽未办理合法手续，但其材料具有一定价值，反诉被告应进行适当补偿。反诉原告在2007年对租赁房屋进行的扩建，虽未办理合法手续，但当时的《租赁合同》未约定改、扩建后建筑物的归属，故反诉原告、反诉被告应合理分摊造价费用。但反诉原告要求按照重置价进行补偿，于法无据，本院根据反诉原告提供的发票、使用年限等，对补偿金额予以酌定。反诉原告于2007年对租赁房屋进行的装修，根据法律规定，在租赁期满后，承租人要求出租人进行补偿附合装饰装修费用的，不予支持，故反诉原告就2007年装修部分提出的补偿请求，本院不予支持。反诉原告在2012年对租赁房屋进行的装修及修缮，根据2011年及2012年所签订的《租赁合同》的约定，均归反诉被告所有，故对反诉原告要求反诉被告就2012年进行的装修及修缮费用进行补偿的请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）上海汉斯钟业有限公司应于本判决生效之日起十日内迁出上海市杨浦区春江路XXX号房屋及场地，将所占房屋及场地返还原告（反诉被告）上海腾和建材市场经营管理有限公司；二、被告（反诉原告）上海汉斯钟业有限公司应于本判决生效之日起十日内按每日每平方米人民币0.69元的标准，向原告（反诉被告）上海腾和建材市场经营管理有限公司支付自2013年6月1日起至实际返还场地及房屋之日止的实际占用费；三、原告（反诉被告）上海腾和建材市场经营管理有限公司要求被告（反诉原告）上海汉斯钟业有限公司支付违约金人民币100，000元的请求，不予支持；四、原告（反诉被告）上海腾和建材市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内补偿被告（反诉原告）上海汉斯钟业有限公司人民币100，000元。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币3393元，由原告（反诉被告）上海腾和建材市场经营管理有限公司负担人民币2300元、由被告（反诉原告）上海汉斯钟业有限公司负担人民币1093元。本案反诉受理费人民币6900元（已减半），由原告（反诉被告）上海腾和建材市场经营管理有限公司负担人民币1150元、被告（反诉原告）上海汉斯钟业有限公司负担人民币5750元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审　判　长　周　励代理审判员　吴　预人民陪审员　徐力勤二〇一三年十二月二十五日书　记　员　周靖雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。来源：百度搜索“”