（2013）槐民初字第2068号

裁判日期: 2013-12-25

公开日期: 2014-01-28

案件名称

北京永和大王餐饮有限公司与青岛海洋兄弟贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

济南市槐荫区人民法院

所属地区

济南市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

北京永和大王餐饮有限公司,青岛海洋兄弟贸易有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第三条，第六条，第七条，第八条第一款，第二百一十二条，第二百一十六条，第二百二十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

济南市槐荫区人民法院民事判决书（2013）槐民初字第2068号原告北京永和大王餐饮有限公司，住所地北京市东城区。法定代表人陈觉中，董事长。委托代理人穆增瑞，男，汉族，该单位在职工，住天津市河东区。委托代理人徐世超，北京立圣律师事务所律师。被告青岛海洋兄弟贸易有限公司，住所地青岛经济技术开发区。法定代表人高春永，总经理。委托代理人马玉海，山东顺天律师事务所律师。委托代理人董卿，女，汉族，该单位职工，住山东省青岛市市南区。原告北京永和大王餐饮有限公司（以下简称永和大王公司）与青岛海洋兄弟贸易有限公司（以下简称海洋兄弟公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月12日立案受理后，由审判员夏珍适用简易程序，于2013年10月21日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序，于2013年12月13日公开开庭审理。原告永和大王公司的委托代理人徐世超，被告海洋兄弟公司的委托代理人马玉海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永和大王公司诉称，2009年原被告就济南市槐荫广场商业中心商铺租赁事宜确立合作关系，2009年10月28日，原告永和大王公司向被告海洋兄弟支付押金50000元。2010年10月11日，原被告签订《槐荫广场商业中心商铺租赁合同》，2010年10月21日签订《关于槐荫广场商业中心商铺租赁合同的补充协议》。原告永和大王公司根据上述协议向被告海洋兄弟公司支付了三个月的商铺租金共计150000元。为保障所租商铺正常开业经营，原告永和大王公司聘请设计公司进行了装饰设计，花费设计费55000元。现被告海洋兄弟公司单方变更商铺红线即商铺范围，拒不交付涉案商铺，并拒绝退还租金、押金及赔偿损失，已经构成违约，故永和大王公司诉至法院，请求法院判令解除原被告签订的商铺租赁合同及补充协议、被告海洋兄弟公司返还已经支付的商铺租金150000元与押金50000元、赔偿商铺设计损失费55000元并承担本案诉讼费用。被告海洋兄弟公司辩称，同意解除与原告永和大王公司的商铺租赁合同及补充协议。被告海洋兄弟公司已经履行交付场地的义务，不存在违约行为，请求法院驳回原告永和大王公司的诉讼请求。经审理查明，2010年10月11日，原告永和大王公司（乙方）与被告海洋兄弟公司（甲方）签订济南槐荫广场商铺租赁合同，协议约定：一、甲方将坐落济南市槐荫区全民健身广场地下一层东南角商铺出租给原告永和大王公司，实际使用面积280平方米，约定租期共计15年4个月，自2010年10月20日至2016年2月19日，其中免租装修期为四个月，自2010年10月20日至2011年2月19日，免租装修期内，乙方免付租金；二、甲方应予2010年10月20日前将涉案商铺交付乙方进场施工，商铺交付时应满足合同约定的工程条件，如甲方不能按合同约定的时间交付商铺或届时交付的商铺不具备合同约定的工程条件，甲方应提前20个工作日书面告知乙方，租赁期及免租装修期相应顺延。如在2010年12月19日前，甲方仍无法交付商铺或商铺仍不符合合同约定的工程条件，乙方有权立即单方解除合同，甲方应按合同约定承担违约责任；三、商铺第一年的月租金按50000元计算，该租金已包括招牌位置占用费、公共区域、公共通道使用费等。免租期后的首次租金自乙方进场施工期的十五个工作日内支付，之后每期，乙方于每经营季度之第一个月第5个工作日前向甲方支付一次商铺租金。甲方在收到乙方租金后的5个工作日内，向乙方开具相应金额的税务部门认可的发票。如有甲方延期交房、因甲方原因造成乙方不能如期开业或合同约定的其他情形，应相应免除租金；四、甲方交付涉案商铺时，乙方应向甲方支付商铺租赁保证金50000元，此前乙方已向甲方支付的50000元自合同生效后自动转为合同约定的商铺租赁保证金；五、租赁期内，如一方对合同内容有变更意向的，应提前六十天以书面形式向对方提出变更要求，经协商一致签订补充协议。如甲方未按约定时间交付商铺达60日的，乙方有权单方解除合同，并要求甲方赔偿损失。2010年10月22日，原被告就租金的支付方式订立补充协议，约定：涉案商铺租金每季度支付一次，以人民币结算，免租期后的首次租金自甲乙双方正式交接场地起的十五个工作日内交付；之后每季度交付一次，乙方于每季度之第一个月第五个工作日前向甲方支付一次商铺租金；甲方在收到乙方租金后的第五个工作日内，向乙方开具相应金额的税务部门认可的发票；在下次支付租金时，如甲方仍未出具发票或提供的租赁发票不符合合同要求，乙方有权暂停支付租金，直至收到符合合同约定的发票为止。审理中，原告永和大王公司另提交补充协议一份，该协议未注明签订日期，仅有被告海洋兄弟公司盖章，协议载明：一、涉案商铺的实际使用面积为315平方米，此面积的修改不影响原合同中的租金与物业管理费用；二、涉案商铺的区域进行修改，增加与涉案商铺相邻的商场的出入通道并增加收银区，以便与商场联动；商铺租赁期限修改为：租期共计15年4个月，自2010年11月15日至2025年3月14日，其中装修免租期为4个月，自2010年11月15日至2011年3月14日，免租装修期内，乙方免付租金；本协议在双方授权代表签字并加盖公章后生效。就该份补充协议，原被告均认可其时间是在2010年10月22日双方签订补充协议之后，原告永和大王公司述称，该协议系被告海洋兄弟公司单方提供，其并未认可协议内容，故未签字盖章；被告海洋兄弟公司述称，该协议系双方沟通后，被告海洋兄弟公司打印盖章后邮寄给原告永和大王公司，对此，被告海洋兄弟公司限期内未提交相应证据。另查明，2009年10月原被告就租赁涉案商铺达成合作意向后，原告永和大王公司向被告海洋兄弟公司支付了定金50000元。2010年10月11日，双方签订租赁合同，在保证金条款约定，原告永和大王公司先前已经支付的50000元定金自合同生效后自动转为合同约定的商铺租赁保证金。2010年10月21日，原告永和大王公司向被告海洋兄弟公司支付房租150000元。原告永和大王公司提交交通银行北京市分行入账证明书及德意志银行证明一份，被告海洋兄弟对证据均认可。原告永和大王公司另提交上海形格艺术设计公司出具的发票，其述称协议签订后，委托上海形格艺术设计有限公司为涉案商铺进行了室内艺术装饰设计，支付了设计费55000元，双方系长期合作关系故未签订合同。被告海洋兄弟公司对发票的真实性无异议，但认为原告永和大王公司与设计公司系长期合作关系，设计公司为原告永和大王公司设计多个店面，不排除将其他店面的设计费开成涉案商铺的设计费发票的可能性，故虽发票的项目名称为永和济南槐荫广场店，但发票不能证明55000元系涉案商铺的设计费。审理中，就涉案商铺是否如约交付问题，原告永和大王公司述称，双方签订商铺租赁合同及补充协议后，被告海洋兄弟公司单方变更了场地范围，原告永和大王公司并未同意，故未接收涉案商铺。被告海洋兄弟公司述称，变更场地范围是应原告永和大王公司要求进行，原告永和大王公司接收了涉案商铺，并与槐荫广场经营权人济南三诚汇鼎置业有限责任公司已签订了进场装修协议，签订进场装修协议可证明原告永和大王公司接收了涉案商铺。被告海洋兄弟公司提交三诚汇鼎公司出具的证明一份，载明2011年4月，原告海洋兄弟公司与三诚汇鼎公司就济南槐荫广场项目签订了进场装修协议，确认场地符合要求。被告海洋兄弟公司另申请证人济南市槐荫区全民健身广场招商部经理曲晓明到庭作证并提交电子邮件打印件为证。证人曲晓明证称，2010年其负责济南市槐荫广场招商工作，原告永和大王公司接受涉案商铺后，其工程人员与三诚汇鼎公司签订过进场装修协议，签订该份协议时其在场。原被告之间合同无法履行系因原告永和大王公司未如约进场装修经营。原告永和大王公司对三诚汇鼎公司的证明不认可，称其未签订过进场装修协议；对证人证言不认可，认为证人身份存疑，证人陈述的公司工程人员与开发商签订协议违背常理；对电子邮件不认可。被告海洋兄弟公司述称，因三诚汇鼎公司已将进场装修协议丢失，其现无法提供协议，仅能提供三诚汇鼎公司出具的证明。就所辩称的变更商铺范围系应原告永和大王公司要求进行及原告永和大王公司已接收房屋，被告海洋兄弟公司限期内未提交其他证据。另查明，2007年8月9日，济南市槐荫区人民防空办公室（甲方）与三诚汇鼎公司（乙方）签订《济南市槐荫广场人防工程改造项目合作开发协议书》，约定双方合作开发槐荫广场人防改造工程项目，由甲方提供槐荫广场人防工程的地下空间使用权作为项目开发场地，乙方负责投资项目建设所需的资金，并按政府规定缴纳项目建设的相关费用；项目建成后，产权归甲方，乙方在双方的合作期间享有经营使用权；项目工程建设完成后双方合作分为三个阶段，首期有偿使用期限为二十年，合作期满之日双方按照本协议约定自动续期二十年。2010年9月16日，三诚汇鼎公司（甲方）与被告海洋兄弟公司（乙方）就涉案商铺签订商铺租赁合同，约定将涉案商铺出租给被告海洋兄弟公司使用，租期十五年，自2010年12月20日至2025年12月20日，免租期为4个月自乙方进场日起算，第一年至第三年的租金为500000元，甲方允许乙方将商铺转租给原告永和大王公司，合同生效后，乙方向甲方支付商铺租赁保证金150000元，租赁合同期满或终止、解除后，甲方收取的商铺租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用、租金外，剩余部分如数归还乙方。以上事实有原告永和大王公司提交的租赁合同、补充协议、入账证明、装修发票、银行回单，被告海洋兄弟公司提交的电子邮件打印件、证明、证人证言及原被告陈述为证，本院予以确认。本院认为，原告永和大王公司与被告海洋兄弟公司签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定履行义务，不得擅自变更和解除合同。现原告永和大王公司请求解除原被告签订的租赁合同及补充协议，被告海洋兄弟公司也同意解除，本院予以准许，原被告2010年10月11日签订的租赁合同及2010年10月22日签订的补充协议应予解除。原被告争议的焦点是违约责任的承担问题。原告永和大王公司认为，被告海洋兄弟公司擅自变更商铺红线，致合同无法履行，应承担违约责任。被告海洋兄弟公司辩称，商铺红线系应原告永和大王公司的要求进行的变更，被告海洋兄弟公司已应原告永和大王公司的要求就红线变更事宜起草了补充协议，现原告永和大王公司对仅有被告海洋兄弟公司盖章的协议亦不认可，且根据双方约定，补充协议在原被告签字盖章后生效，该份协议仅有被告海洋兄弟公司盖章，无法证明变更商铺红线系双方合意，对于被告海洋兄弟公司的该项答辩意见，本院不予采信。被告海洋兄弟公司还辩称，其已如约交付商铺，原告永和大王公司接收了商铺，并与经营使用权人三诚汇鼎公司签订了进场装修协议，进场装修协议可证明原告接收商铺的事实。被告海洋兄弟公司提交三诚汇鼎公司出具的证明、电子邮件打印件，并申请证人曲晓明到庭作证，原告永和大王公司对证明、电子邮件打印件及证人证言均不认可。本院认为，根据商铺租赁合同，被告海洋兄弟应按照合同约定的时间、面积交付商铺，虽被告海洋兄弟公司认为进场装修协议可证明原告永和大王公司已经接收房屋，但其仅提交证明一份，未提交相应协议以直接证实，其提交的电子邮件等证据原告永和大王公司亦不认可；证人曲晓明陈述的原告永和大王公司工程人员来济与开发商签订协议有违交易习惯，本院对其陈述不予采信，故对被告海洋兄弟公司的该项答辩意见，其证据并不充分，本院不予采信。被告海洋兄弟公司未按约定交付商铺，应承担相应的违约责任。原告永和大王公司请求被告海洋兄弟公司返还商铺租金150000元及商铺租赁保证金50000元，现双方均同意解除合同，涉案商铺并未实际交付，原告永和大王公司先前支付给被告海洋兄弟公司的保证金50000元及租金150000元，被告海洋兄弟公司应予返还。原告永和大王公司请求被告海洋兄弟公司赔偿为涉案商铺进行装修设计所支出的商铺设计费55000元，提交设计公司的发票为证，未提交装修设计合同等其他证据，无法证明发票记载的数额系为涉案商铺进行装修设计的花费，被告海洋兄弟公司亦不认可，故对原告永和大王公司的该项诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第三条、第六条、第七条、第八条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：一、解除原告北京永和大王餐饮有限公司、被告青岛海洋兄弟贸易有限公司于2010年10月11日签订的《济南槐荫广场租赁合同》。二、解除原告北京永和大王餐饮有限公司、被告青岛海洋兄弟贸易有限公司于2010年10月22日签订的《补充协议》。三、被告青岛海洋兄弟贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告北京永和大王餐饮有限公司返还租金150000元。四、被告青岛海洋兄弟贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告北京永和大王餐饮有限公司返还保证金50000元。五、驳回原告北京永和大王餐饮有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5324元，由原告北京永和大王餐饮有限公司1324元，被告青岛海洋兄弟贸易有限公司负担4000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审　判　长　　夏珍人民陪审员　　刘艳人民陪审员　　渠浩二〇一三年十二月二十五日书　记　员　　王鑫来源：百度搜索“”