（2013）兖民初字第1173号
裁判日期: 2013-12-25
公开日期: 2014-07-22
案件名称
张国华与石连营、徐雪梅房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
济宁市兖州区人民法院
所属地区
济宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张国华,石连营,徐雪梅,兖州市颜店镇石街村村民委员会
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条
全文
山东省兖州市人民法院民 事 判 决 书（2013）兖民初字第1173号原告：张国华，男，1968年9月23日出生，汉族，兖州市颜店镇政府信访办副主任。被告：石连营，男，1970年8月30日出生，汉族，兖州市颜店镇石街村村民。委托代理人：陈天明，兖州新兖法律服务所法律工作者。被告：徐雪梅，女，1970年7月1日出生，汉族，兖州市颜店镇石街村村民。委托代理人：陈天明，兖州新兖法律服务所法律工作者。第三人：兖州市颜店镇石街村村民委员会。法定代表人：石鸿明，职务：村主任。委托代理人：白午阳，兖州新兖法律服务所法律工作者。原告张国华与被告石连营、徐雪梅及第三人兖州市颜店镇石街村村民委员会房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告张国华、被告徐雪梅及石连营、徐雪梅之共同委托代理人陈天明，第三人兖州市颜店镇石街村村民委员会法定代表人石鸿明及委托代理人白午阳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张国华诉称，被告石连营、徐雪梅夫妇从我处购买石街村居民楼一处，东单元四楼西户，楼房总价为85000元。2011年8月我交给被告楼房时，被告给付我楼房款40000元，余欠楼房款45000元，村委会换合同前一次性付清。现在被告早已将该楼房装修居住，一年来，我多次找被告要求支付欠款，被告却编造理由，拒不支付。为维护原告的合法权益，特起诉，请求依法判令被告偿还原告楼房欠款45000元。被告石连营、徐雪梅辩称，二被告自购买房屋后，颜店镇石街村村委多次强令二被告从该房屋中搬出，致使该买卖合同不能履行，被告对原告陈述的欠款事实予以认可，因村委会认为原、被告买卖合同无效，致使被告不能履行买卖合同的义务，所以二被告一直未向原告支付房屋余款。第三人兖州市颜店镇石街村村民委员会述称，原告张国华与被告石连营、徐雪梅签订的房屋买卖合同，双方所买卖的房屋产权属第三人所有，原告没有处置权。请求法院依法确认原告张国华与被告石连营、徐雪梅签订的房屋买卖合同无效。经审理查明，原告张国华与被告石连营于2011年5月9日签订了房屋买卖合同，原告将坐落于兖州市颜店镇石街村村民委员会居民楼东单元402室卖于被告石连营，房屋价格为85000元。2011年8月，原告将楼房交付给被告，被告给付了原告楼房款40000元，余款被告为原告出具了欠条，内容为：“今欠楼房款肆万伍仟元整，村委会换村买卖楼房合同前一次性付清。欠款人：石连营、徐雪梅，2011年8月25日”。因被告未将楼房余款给付原告，原告于2013年7月17日诉讼来院，要求被告偿还楼房欠款45000元。被告对原告陈述的欠款事实予以认可，因村委会认为原、被告买卖合同无效，致使被告对该居住房屋不能享有所有权，不能履行买卖合同的义务，待原告将该房屋的正式合同手续办齐后，被告予以支付余款。第三人认为，原告张国华与被告石连营、徐雪梅签订的房屋买卖合同，双方所买卖的房屋产权属第三人所有，原告没有处置权。申请参加诉讼，请求依法确认原告张国华与被告石连营、徐雪梅签订的房屋买卖合同无效。并提交了兖州市颜店镇石街村村民委员会与济宁市市中区振业建筑工程公司签订的建设工程施工合同，证明对该涉案房产颜店镇石街村村委会享有处分权。原告提交了2012年6月1日，颜店镇石街村村民委员会关于楼房建设的处理意见证明原告出售给被告的房屋系第三人同意的。并陈述其向第三人投资建设了附属设施，第三人欠其投资款，因当事人不予结算，故将楼房卖出以收回自己的投资款。第三人认为该处理意见不能够证实原告对涉案房屋享有处分权，由于农村小产权房是建立在农村集体土地上的，转让房屋或以房屋抵押欠款，必然要伴随着地随房走的争议，但是农村集体土地使用权只能由本村村民享有，因此用小产权房抵付欠款，均属于违反国家强制性法规的行为。上述事实，主要根据原、被告及第三人的陈述和原告提供的被告为其出具的欠条、颜店镇石街村村民委员会关于楼房建设的处理意见认定的，证据材料均已收集在卷。本院认为，兖州市颜店镇石街村村民委员会与济宁市市中区振业建筑工程公司签订的建设工程施工合同，证明了第三人将本村1号住宅楼的工程发包给济宁市市中区振业建筑工程公司，第三人对兖州市颜店镇石街村村民委员会居民楼享有所有权。因兖州市颜店镇石街村村民委员会所建居民楼是在农村集体土地上所建，所建房屋不得对该村村民以外的人进行买卖。原告主张向第三人投资，其与第三人的债权债务应另行结算。原告未经第三人委托将涉案房屋处理，显属不当。即使第三人同意将涉案楼房抵付原告的投资款，其行为从本质上讲应为房屋买卖行为，原告不是兖州市颜店镇石街村村民委员会村民，该行为属无效行为。故原告将涉案房屋卖于被告属无效行为。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：一、原告张国华与被告石连营签订的房屋买卖合同无效。二、驳回原告的诉讼请求。案件受理费925元由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长 程 宏审 判 员 杜洪新人民陪审员 王丽平二〇一三年十二月二十五日书 记 员 赵子平 来源：百度“”