（2012）鄂阳新民初字第01961号

裁判日期: 2013-12-25

公开日期: 2014-03-28

案件名称

钟某等与刘某房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

法院

阳新县人民法院

所属地区

阳新县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

下同）钟某,下同）明某,下同）王某,下同）刘某

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十一条，第九十四条，第一百二十条，第二百三十一条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

湖北省阳新县人民法院民 事 判 决 书（2012）鄂阳新民初字第01961号原告（反诉被告，下同）钟某，男。原告（反诉被告，下同）明某，男。原告（反诉被告，下同）王某，男。上述三原告（反诉三被告）共同委托代理人成家庆，湖北才俊律师事务所律师。被告（反诉原告，下同）刘某，男。委托代理人徐默，湖北风劲律师事务所律师。原告钟某、明某、王某诉被告刘某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年7月11日立案受理。诉讼中，被告刘某提起反诉，本院依法合并审理。并组成由审判员虞志远担任审判长，审判员黄艳君、柯清参加的合议庭，于2012年11月8日公开开庭进行了审理。原告钟某、明某、王某的委托代理人成家庆、被告刘某的委托代理人徐默到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟某、明某、王某诉称及辩称：2008年11月3日，原告与被告叔父刘某甲签订商铺租赁协议，约定由刘某甲租赁原告三人所有的文苑广场项目1-2号楼的一、二层经营全友家私，商铺总面积为2,900平方米，租赁期限为五年（从2009年2月1日至2014年1月30日），第一年租金为556,800元，以后四年的租金在原基础上每平方米逐年增加2元。2010年，原告三人的商铺由刘某甲转交给被告经营管理，并在工商行政管理部门办理了登记，租金亦由被告交纳。2011年开始，被告以各种理由拒绝向原告交纳租金，经双方多次协商于2011年3月11日签订了补充协议，约定将2011年的租金减为56万元，并且约定了支付期限与方式，同时约定原告与其叔父刘某甲签订的商铺租赁协议条款由被告承担履行。补充协议签订后，被告未按补充协议履行，仅交纳了2011年度的33万元租金，下欠租金23万元拒绝支付。2012年4月26日，被告未与原告方协商协议终止事宜，擅自退出商铺停止经营，也未交回商铺的钥匙，导致原告的商铺一直空置未用。为了保护原告方的合法权益，特依法具状起诉，要求解除原、被告签订的商铺租赁协议及补充条款；判令被告支付2011年度租金23万元及2012年度租金23万元；判令被告支付违约金56万元。三原告出租的商铺不存在房屋设计缺陷问题，被告歪曲原承租人刘某甲退出经营的客观原因，以达到终止合同拒交房租的目的。事实是被告承租的商铺经营不善无法维持，借商铺偶尔存在下水管渗漏的问题另寻商铺，企图擅自终止合同拒交租金。综上所述，三原告没有违约行为，被告反诉要求返还租金、支付违约金及赔偿损失的要求不应予以支持。原告钟某、明某、王某为支持其诉讼主张，向本院提供了如下证据：证据一、身份证、户口本复印件，证明三原告的诉讼主体资格及基本情况。证据二、商品房买卖合同，证明被告所租赁的商铺为三原告出资购买及所有的事实。证据三、商铺租赁协议书及补充条款，证明三原告将其商铺一、二层，共计2,900平方米租赁给被告叔父刘某甲经营，租赁期为五年。2011年3月11日，原、被告协商将2011年度的租金维持2009年度的标准，且对支付租金的方式和时间进行约定。证据四、个体工商户登记信息，证明承租商铺的经营者系被告刘某。被告刘某辩称及反诉称：2008年11月3日，三原告将其所有的文苑广场项目1-2号楼的“一、二层”租给案外人刘某甲经营家具超市。由于该房屋设计结构不合理，案外人刘某甲装修经营不久，商铺就出现下水管道渗漏、化粪池泄漏、门楼无法排水等多处问题，无法经营下去，三原告与案外人刘某甲商议后，减免了其部分租金，案外人退出商铺。2011年，被告在三原告承诺维修的情况下接手经营，双方重新对租金进行了调整，然而三原告一再不履行维修义务，致使被告在臭、漏、霉、湿等环境下惨淡经营，有顾客进店不是被臭水淋走，就是被臭气熏跑。被告多次以口头或书面的方式向三原告提出维修要求，三原告亦对商铺进行了维修，但未得到解决。2011年7月份，由于泄漏臭涌等原因导致商铺吊顶、装饰墙霉烂剥落，地板起拱、变形，照明电线短路熄火，部分家具损坏，家具城基本无法开门经营，家具城处于停业状态，被告亦处于亏损之中。2012年1月，三原告明确告知被告该商铺设计缺陷，结构问题导致上述问题无法维修，要求被告退出经营，返还商铺。被告认为其承租原告商铺的目的是经营家具而获得经营利益，三原告应按合同约定交付租赁物给被告使用，并保持租赁物适合于约定的用途，而三原告交付的商铺出现漏涌臭等情况严重，不符合家具经营用途，依法应承担违约责任，故提出反诉要求解除原、被告签订的商铺租赁协议及补充协议；判令三原告返还被告交付的租金33万元，支付违约金56万元；判令三原告赔偿被告装修损失、营业损失等。被告刘某为支持其诉讼主张，向本院提供了如下证据：证据一、合同书一份，证明被告租赁商铺的用途是经营家俱。证据二、录像资料一份，证明三原告提供商铺的状况是不适宜经营家俱。证据三、证人陈某证言一份，证明被告多次要求三原告对商铺进行维修的事实，及商铺不符合约定的用途。证据四、证人程某证言一份，证明三原告提供的商铺虽然维修了，但因结构性原因无法修复和不适宜经营家俱的事实。证据五、证人吴某证言一份，证明被告经营的家俱城无法正常经营，及家俱因漏水受损的事实。证据六、证人邓某证言一份，证明被告接手家俱广场因漏水等原因无法经营，基本处于停业状态的事实。证据七、黄石华浩资产评估事务所报告书一份，证明被告对租赁房屋装修，经评估装修总价是1,373,648.80元。由于三原告的商铺出现渗漏，导致装修装饰损坏，最终导致被告无法继续经营。庭审中，双方对相对方提供的证据进行了质证，并发表了质证意见。被告对原告提交的证据一、二、三、四的真实性无异议。原告对被告提交的证据一的真实性均无异议；对被告提交的证据二有异议，相片及录相资料不能确认是商铺内的情况，且被告将商铺里的装修全部破坏，无法证明存在瑕疵；对被告提交的证据三有异议，通知书是被告事后伪造的，原告从未收到通知书，且证人系被告的员工，无法让人相信；被告提交的证据四、五、六有异议，要求证人出庭作证，且证人均是被告雇请的员工，无法让人相信；对被告提交的证据七真实性无异议，但评估报告书评估的装修价值没有扣除折损部分的价值，而且房屋装修后被告已使用几年了，大部分已基本损坏。租赁期间被告经营效益不好擅自退出门面，导致装修装饰物损坏与原告提供的租赁物没有法律上的因果关系。另被告没有证据证明原告提供的门面不符合使用目的，即使有损失也应由被告自己承担。对上述无异议的证据，本院予以确认。对上述有异议的证据，本院认为：被告提交的证据二是商铺内的真实情况，且评估人员到现场查看，符合客观事实，故对其真实性本院予以采信，被告提交的证据三、四、五、六的证人到庭作证，且能与被告提交的证据二相互印证，故本院对证人证言的真实性予以采信。经审理查明：2008年11月3日，三原告与全友家私总代理刘某甲签订了一份商铺租赁协议书。合同约定，三原告将文苑广场1-2号楼的一、二层（总面积2,900平方米）全部租赁给全友家私总代理刘某甲经营家私超市；租赁期限为五年，从2009年2月1日起至2014年1月30日止；经营期间，在不破坏房屋整体结构的前提下，经三原告同意后，可进行拆改室内外装修，也可以实施与本业务有关的室外广告宣传；房屋使用过程中，如房屋或相关设施出现妨碍安全的损坏或故障时，应及时通知三原告采取有效措施，如果三原告不能及时维修的，另一方可代为维修，维修费用折抵次年房租；租期内，其中一方不履行本合同条款，30日内仍未纠正违约的，另一方有权终止履行本合同，违约方向另一方赔偿当年租金总额相等的违约金；如不能按时交纳年租金，三原告有权终止合同，并视为违约并继续收当年的租金，如三原告在租赁期内违约则赔偿装修费用及经营损失；如双方代表人变动，需书面通知对方，但本合同有效。2011年3月11日，原告王某与被告刘某签订了一份补充条款。协议约定，1、2011年的租金维持2009年的租金标准不变，即56万元，包括门外三面翻广告一年的使用费用。2、2011年租金的付款时间，2011年5月1日前付15万元，2011年10月1日前付20万元，2011年12月30日前付清余下租金。3、2012年之后的租金另行协商，鉴于全友家私目前由被告具体经营，原订协议的各项条款由被告承担。经营期间，被告按补充条款支付了三原告33万元商铺租金。2011年6、7月份，被告因商铺内下水管泄漏和化粪池涌臭等情况多次提出维修要求，由于房屋设计结构不合理等原因，致使被告提出的上述问题未能得到解决，被告于2012年4月份退出租赁的商铺。为此，原告来院起诉，要求解除原、被告签订的商铺租赁协议及补充条款；判令被告支付2011年度租金23万元及2012年度租金23万元；判令被告支付违约金56万元。被告提出反诉要求解除原、被告签订的商铺租赁协议及补充协议；判令三原告返还被告交付的租金33万元，支付违约金56万元；判令三原告赔偿被告装修损失、营业损失等。另查明，2013年8月9日，黄石华浩资产评估事务所接受阳新县人民法院司法技术科委托，对阳新县兴国镇文化宫内原全友家俱卖场内的装修装饰进行评估。2013年8月31日，经评定估算重置价值为1,373,648.80元。本院认为：三原告与刘某甲签订的商铺租赁协议及原告王某与被告签订的补充条款均是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规强制性的规定，故该商铺租赁合同合法有效。被告未按补充条款支付商铺租金，三原告要求解除合同的诉讼请求，符合法律规定。三原告出租的商铺在出现下水管渗漏、化粪池涌臭等情况后无法根本解决，致使被告租赁商铺经营家俱卖场的合同目的不能实现，被告亦可以要求解除合同。鉴于被告已于2012年4月份退出了该租赁商铺的事实，原、被告要求解除商铺租赁协议及补充条款的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原、被告在履行租赁合同过程中均存在违约的行为及事实，其要求对方支付违约金56万元的诉讼请求，本院均不予支持。2012年4月份后，被告已退还租赁的商铺，三原告的租金损失依法算至2012年4月份。经核算2011年度的租金损失为23万元，2012年度租金损失参照2011年的标准算至2012年4月份为14万元，共计租金损失为37万元。原全友家俱超市内的装修装饰经黄石华浩资产评估事务所评估重置价值为1,373,648.80元，本案中刘某甲和被告租赁商铺经营家俱超市的期限为五年，因原告提供的租赁物存在下水管、化粪池等设计原因，致使被告提前20个月终止了商铺租赁合同，故结合商铺的租赁期限和已经使用的时间，以及装修装饰的重置价值，被告装修装饰摊销的剩余价值损失为45.778万元。本院综合双方都存在违反合同约定的情形，且原告的租金损失、被告装修装饰剩余价值相当及部分装饰拆除等因素，依法判定原告的租金损失和被告装修装饰的剩余价值损失由原、被告各自承担。故三原告要求被告支付下欠租金和被告反诉要求三原告赔偿装修损失的诉讼请求，本院均不予支持。被告反诉要求三原告返还租金33万元及营业损失的诉讼请求，因于法无据，其营业损失亦未提供相应的证据证实，故本院亦不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）、（三）项、第九十四条第（一）项、第一百二十条、第二百三十一条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原、被告签订的商铺租赁协议及补充条款；二、驳回原告钟某、明某、王某和被告刘某的其他诉讼请求。案件受理费及反诉案件受理费17,500元、鉴定费8,000元，合计25,500元，由三原告负担13,500元，被告负担12,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。（上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费17,500元，款汇法院诉讼费汇缴财政专户，开户银行：中国农业银行黄石市团城山支行，户名：法院诉讼费汇缴财政专户，账号：17——154101040002529，上诉人在上诉期届满后七日内仍末预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理）。审判长　　虞志远审判员　　黄艳君审判员　　柯　清二〇一三年十二月二十五日书记员　　乐文娟 来自