（2013）金民二初字第1987号
裁判日期: 2013-12-25
公开日期: 2015-06-27
案件名称
李建岭与河南六合置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
郑州市金水区人民法院
所属地区
郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李建岭,河南六合置业有限公司,林俊伟
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第三十三条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2013）金民二初字第1987号原告李建岭。委托代理人张海莲，河南裕达律师事务所律师。被告河南六合置业有限公司，住所郑州市金水区。法定代表人庞文涛，经理。委托代理人朱亚娟，河南中州律师事务所律师。委托代理人晋泽，河南中州律师事务所实习律师。第三人林俊伟。委托代理人赵得良，河南公为律师事务所律师。原告李建岭诉被告河南六合置业有限公司（以下简称六合公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2012年8月7日出具（2012）金民二初字第2446号民事判决书，后被告不服该判决提起上诉。郑州市中级人民法院于2013年2月28日下达（2012）郑民四终字第2035号民事裁定书将本案发回本院重审，发还后林俊伟以第三人身份参加诉讼，本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李建岭的委托代理人张海莲、被告六合公司的委托代理人朱亚娟、晋泽、第三人林俊伟及其委托代理人赵得良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年8月12日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：10659931）一份，被告将其开发建设的位于郑州市金水区劳动路东、北环路南2号楼1单元14层东北户的房屋出售给原告，房价总款为人民币63.1万元。合同第八条约定：被告应当在2010年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房竣工验收合格，取得五大主体单位联合验收证书的商品房交付给原告使用。合同第九条第1款第（2）项约定：被告如未按合同规定的期限将商品房交付原告使用，逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。合同第十五条第2款规定：被告应当在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告依约支付了全部房价款，且原、被告双方签订的《商品房买卖合同》已经郑州市房屋交易和登记中心备案确认。因被告怠于履行合同义务，原告遂诉至法院，请求法院判令：1、被告继续履行《商品房买卖合同》，立即交付合同项下的房屋并协助原告办理房地产过户手续；2、被告支付原告因逾期交付房屋及迟延办理房地产权属证书违约金115346.8元（自2010年11月1日暂计算至2012年5月29日；2012年5月29日至实际交付房屋之日的违约金按原告已付房价款631000元的日万分之三计算）；3、诉讼费用由被告承担。被告辩称，原告诉请与事实不符，原、被告双方实际为借贷关系，借款为合同总和2800000元。合同不是双方的真实意思表示，签订合同当日又签订了商品房回购协议，约定期限为3个月，后又进行了3次延期付款，至2011年7月12日，被告向原告支付有借款利息，双方之间系借贷关系。第三人诉称，2005年11月30日经郑州市管城区人民法院统一安排，第三人购买被告开发的北环路与索凌路交叉口东南角六合之家房屋一套，并于当日预付房款139700元、于2007年9月27日预付房款100000元；2008年1月12日，第三人与被告在管城区法院会议室签订了定向建房选房合同，约定第三人选购被告开发的位于北环路与索凌路交叉口东南角六合之家2号楼14层东北户（56号）四房二厅二卫套房，建筑面积165.34平方米，单价2980元／㎡，总价492713元；2008年1月16日第三人将剩余房款253013元足额付清；2008年8月30日第三人又向被告支付储藏室价款27240元，被告于2009年9月份将房屋及储藏室交付给第三人；2010年3月22日第三人又向被告支付房屋新增面积部分价款14960元交付被告，同时向被告交付配套费35763元。被告至今未履行房屋登记办证义务，故第三人请求判令：1、确认原、被告于2010年8月12日签订的关于郑州市金水区北环路与索凌路交叉口东南角（六合之家）2号楼14层东北户（56号）四房二厅二卫的商品房买卖合同及抵押合同无效；2、确认第三人与被告于2008年1月12日签订的购房合同为有效合同，确认第三人为郑州市金水区北环路与索凌路交叉口东南角（六合之家）2号楼14层东北户（56号）四房二厅二卫的房屋所有权人；3、判令被告为第三人办理房屋登记证书。原告针对第三人的起诉辩称，原、被告于2010年8月12日签订的《商品房买卖合同》真实合法，第三人要求确认该合同无效的请求无法律及事实依据。第三人与被告于2008年1月12日签订的《定向建房选房合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，应当确认无效。不动产以登记优先，原告与被告签订《商品房买卖合同》已经在房管部门办理登记备案确认，从公信力上优于第三人与被告签订的《定向建房选房合同》。第三人有意隐瞒事实真相，其诉状与事实不符，第三人是否为管城法院干警有待核实。第三人诉请的房屋与原告诉请的房屋是否同一标的物有待进一步核实。综上，应驳回第三人的诉讼请求。被告针对第三人的起诉辩称，对第三人起诉无异议，被告愿协助其办理房产证。原告为支持其诉讼请求提供如下证据：1、原、被告于2010年8月12日签订的商品房买卖合同一份及附件四份；2、信息备案表一份；3、购房款收据一份；4、私营企业基本注册信息查询单一份；5、快递存根及送达回执。被告为支持其答辩意见提供如下证据：1、商品房回购协议一份；2、付息凭证一份；3、延期还款约定。第三人为支持其诉讼请求提供如下证据：定向建房选房合同一份；客户房源计算单；收据6份；六合园小区前期物业管理服务协议；业主临时公约；物业费发票。经原告、被告、第三人举证、质证及庭审核实，本院查明以下事实：第三人参加郑州市管城回族区人民法院集体购房，自2005年起陆续向被告交纳购房款。第三人于2005年11月30日向被告交纳139700元、于2007年9月27日向被告交纳100000元、于2008年1月16日向被告交纳253013元、于2008年8月3日向被告交纳27240元（储藏室）、于2010年3月22日向被告交纳14960元、于2010年3月22日向被告交纳35763元（配套费）。第三人与被告于2008年2月12日签订《定向建房选房合同》，主要约定管城区人民法院与被告协商，在北环路交叉口为法院干警定向开发建房，第三人选定房屋住于北环路与索凌路交叉口东南角（六合之家）2号楼14层东北户，户型为四房二厅二卫，住宅面积165.34平方米，单价2980元／㎡，总价492713元等。2010年3月22日，第三人与河南轩合物业服务有限公司（以下简称轩合公司）签订《六合苑小区前期物业管理服务协议》及《业主临时公约》，该二份协议载明了第三人作为北环路和索凌路口东南角2幢1单元14层东北户房产业主的义务及轩合公司为六合苑小区提供物业服务的内容等；2013年8月13日，第三人补交了自2011年7月1日至2013年12月31日的物业管理费共计7340元。2010年8月12日，原告与被告签订了七份商品房买卖合同，本案中原告与被告签订的商品房买卖合同（合同编号为10659931）主要约定：原告购买被告所有的位于金水区劳动路东、北环路南2幢（2号楼）1单元14层东北户房屋一套，建筑面积为170.36平方米，每平方米3703.92元，该商品房总价款为631000元，付款方式为一次性付款，付款时间为2010年8月12日；被告应当在2010年10月31日前，将具备商品房经竣工验收合格，取得五大主体单位联合验收证书条件，并将符合合同约定的商品房交付原告使用；被告如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用的，逾期超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。被告应当在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金；合同自生效之日起30日内由被告负责向房地产登记机构办理信息备案手续。同日，被告收到原告的总计七套房屋的2800000元的购房款（收据中载明系付购房款，原告主张其中包括本案购房合同价款631000元）。2010年8月12日，原、被告双方签订回购协议一份，主要约定原、被告于2010年8月12日签订七份《商品房买卖合同》（其中包括本案10659931号合同），被告保留对该房产的回购权；被告于2010年11月12日前向原告一次性支付2800000元回购房款后，原告同意被告回购本合同项下的商品房；被告应在行使期限届满前10日以上通知原告，并在10日内一次性支付回购款，原告在收到款项后7日内双方共同办理回购手续；被告未在约定期限内提出回购申请或未按约定支付回购款的，回购权丧失；被告丧失回购权的，原告对房产拥有完全和不受限制的处分权，如果尚未办理房产证，被告必须在5个工作日内为原告开具发票，按《商品房买卖合同》履行义务，否则被告赔偿原告购房款30％的违约金等。但双方均未履行该协议。原告要求被告办理房屋过户手续诉至本院，第三人以本案涉案房屋系其实际购买为由亦要求被告办理过户手续，酿成诉讼。另查明：1、该商品房合同（备案号10659931）信息已在郑州市房屋交易和登记中心备案。2、被告与第三人签订的《定向建房选房合同》中约定的北环路与索凌路交叉口东南角（六合之家）2号楼14层东北户房产与原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定的金水区劳动路东、北环路南2幢（2号楼）1单元14层东北户房产系同一套房屋。上述房屋在房管局备案的地址为金水区劳动路东、北环路南2幢（2号楼）1单元14层东北户。3、原告提交2012年5月14的特快专递邮件详情单及赵泽学于5月15日签收的特快专递邮件详情单复印件各一份，欲证明原、被告签订的回购协议已解除。4、在庭审时，被告称原、被告间实为借贷关系，原告分几次陆续支付借款，被告给原告出具了2800000元的收据，并通过公司当时的财务总监要云的账户向原告支付借款利息；原告主张其一次性向被告交纳2800000元的购房款，但未在规定期限内提交相关转账凭证，并称被告向其转款是因为被告迟延履行回购协议而向原告支付的违约金，该款项也是原告投资购买房屋应得的收益。5、庭审中原告称未接到过被告的交房通知，被告与第三人均认可2009年被告即将本案涉案房屋交付给第三人。本院认为：第三人自2005年起陆续向被告交纳购买本案涉案房屋的购房款、储藏室款、配套费共计570676元，有被告出具的收据为证，且被告对该事实予以认可，本院对该事实亦予以确认；第三人与被告均对双方于2008年2月12日签订的定向建房选房合同予以确认，且该合同未违反相关法律规定，合法有效，本院予以确认；综合第三人全额支付本案涉案房屋的购房款及其他相关费用、与被告签订定向建房选房合同、被告于2009年向第三人履行交房义务、第三人接收房屋后与本案涉案房屋所在小区的物业服务公司轩合公司签订物业管理服务协议、业主临时公约等情况，本院认定第三人对本案涉案房屋享有物权，系本案涉案房屋的所有权人；被告亦应协助第三人办理房屋过户手续。原告未提交证据证明收据上显示的2800000元系一次性支付，故本院对原告一次性付款的事实不予认定。关于原告与被告签订的回购协议，原告主张回购协议已解除，认为该协议不能作为本案认定为民间借贷的依据。对此，本院认为，无论回购协议是否解除，均不影响该协议在签订时系双方真实意思表示的事实，结合原告付款方式不明、被告定期定额向原告账户转款、被告并未向原告履行交房义务及被告的答辩意见等情况，本院认定原告与被告之间的关系名为买卖实为借贷，原告对被告享有债权但对本案涉案房屋不享有物权；原告虽与被告签订《商品房买卖合同》并在房管局备案，但双方签订合同的行为已损害了第三人的合法权益，故原、被告签订的《商品房买卖合同》应属无效，原告亦无权依《商品房买卖合同》主张权利。因原、被告未签订抵押合同，故第三人要求确认原、被告签订的抵押合同无效的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告李建岭与被告河南六合置业有限公司签订的编号为10659931的《商品房买卖合同》无效。二、确认第三人林俊伟系金水区劳动路东、北环路南2幢（2号楼）1单元14层东北户房产的房屋所有权人。三、被告河南六合置业有限公司于本判决生效后三十日内协助第三人林俊伟办理位于金水区劳动路东、北环路南2幢（2号楼）1单元14层东北户房产的房屋所有权证书。四、驳回原告李建岭的诉讼请求。五、驳回第三人林俊伟的其他诉讼请求。案件受理费19954元（其中原告交纳8691元，第三人交纳11263元），由原告负担11263元、被告负担8691元。被告负担部分第三人已预交，不再退回，由被告在履行判决规定义务时一并支付第三人。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长 刘 佳审 判 员 刘美丽人民陪审员 杨巧云二〇一三年十二月二十五日代理书记员 李羽飞 更多数据：