（2012）密民初字第4208号
裁判日期: 2013-12-25
公开日期: 2014-01-23
案件名称
南京萃德投资管理有限公司诉马维春排除妨害纠纷一审民事判决书
法院
密云县人民法院
所属地区
密云县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南京萃德投资管理有限公司,马维春
案由
排除妨害纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第三十五条，第三十七条，第六十八条第一款
全文
北京市密云县人民法院民 事 判 决 书（2012）密民初字第4208号原告南京萃德投资管理有限公司，住所地江苏省南京市下关区窑上村139号。法定代表人刘爱萍，总经理。委托代理人殷元红，北京市海拓律师事务所律师。被告马维春，男，1965年4月1日出生。委托代理人高士辉，北京市鑫宝律师事务所律师。原告南京萃德投资管理有限公司（以下简称南京萃德公司）与被告马维春排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告南京萃德投资管理有限公司之委托代理人殷元红，被告马维春之委托代理人高士辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南京萃德公司诉称：2010年8月，我公司与北京苏泰房地产开发有限公司（以下简称苏泰公司）签订《北京市商品房买卖合同》，购买了位于密云县银河花园XX号楼XX层XX单元房屋。2010年10月9日，我公司取得了房屋所有权证。购房时，我公司即发现被告居住在上述房屋内。经向苏泰公司了解，被告借苏泰公司与北京宾阳建筑工程有限公司（以下简称宾阳建筑公司）之间的工程施工关系，在宾阳建筑公司的授意下住进上述房屋。后苏泰公司曾多次催促被告签订合同或腾房，但被告却置之不理。苏泰公司与被告之间无任何关系，被告居住该房屋，既无房屋产权，又未与苏泰公司签订房屋买卖合同，属于非法侵占。我公司亦先后多次以不同方式劝其腾退房屋，但被告明知上述房屋系他人财产，却拒绝腾退，强占至今。被告没有证据证明其和苏泰公司存在着合同关系。当时的三方约定是附条件的，即在宾阳建筑公司与苏泰公司之间的工程款中折抵房款，但在之后因工程款诉讼的案件以及执行过程中，均没有扣除本案诉争房屋的房款，则被告与苏泰公司之间合同也就没有成立。综上现诉至法院要求1、判令被告立即腾退我公司位于北京市密云县银河花园XX号楼XX层XX单元房屋；2、判令被告自2010年8月起赔偿我公司房屋占有使用费，按每月10000元计算至房屋腾退之日止。被告马维春辩称：我居住的房子是在2006年从苏泰公司合法购买的。双方虽没有签订书面的买卖合同���但在其同意的情况下办理了相关入住手续，并在2007年1月份入住，而且入住之前就已经装修了。因为苏泰公司和宾阳建筑公司有工程施工纠纷所以才没有交纳房款。我依据苏泰公司出具的手续，还办理了燃气开通手续，交纳了物业费和暖气费。2012年7月6日我收到起诉状时才得知我居住的房屋已经登记在原告名下，这之前苏泰公司没有人通知我交纳房款或腾退房屋。我与苏泰公司之间已经形成了买卖合同关系，合同也是成立的，我起诉要求确认原告与苏泰公司之间合同无效案件的一审判决也没有否认苏泰公司与我之间达成了房屋买卖合同，合同成立与合同履行是两个概念，应当区分开来，我虽然没有付款，但合同已经成立。故苏泰公司先将房屋交付给我，我的权利应当优先于原告。不同意原告的诉讼请求。经审理查明：原告于2010年8月20日与苏泰公司签订房屋买卖合同，并于2010年9月19日办理了密云县银河花园XX号楼XX层XX单元房屋的产权登记（证号为X京房权证密字第XXXX**号）。依据被告提供的物业缴费通知单显示，被告自2007年9月入住上述房屋，并居住至今。被告为证明其居住及所有上述房屋的合法性，其向本院提供了燃气公司收费票据、物业公司物业费收费票据、供暖公司供暖费收据等证据。原告对此认为，上述票据只能证明被告在诉争房屋居住的事实，但不能证明被告是房屋的合法所有人。原告另向本院提交了苏泰公司向原告出具的情况说明，上面写明”马维春与银河花园土建施工单位密云宾阳建筑工程有限公司负责人王振林私交甚好。当时，我公司因与宾阳公司有工程合同关系，所以王振林与马维春共同向我公司口头承诺，先让马维春住进XX单元房屋，待工程款结算可从中冲抵马维春的购房款。于是，我公司便同意马维��住进了XX单元房屋，并为其办理与房屋使用有关的手续（如水、电、燃气等）。......可事后，王振林却未兑现承诺，在工程款结算时，失口否认用工程款冲抵购房款一事。鉴此，我公司便不断地找马维春劝其腾房或按市场价格支付购房款，可马维春却一拖再拖，既不腾房，也不支付购房款，其居住XX单元房屋是没有任何法律依据的，我公司作为XX单元房屋的权利人，根据《中华人民共和国物权法》有关规定，有权处分属于自己的房产。现我公司愿意将XX单元房屋卖给贵公司，并积极配合贵公司办理房屋产权登记手续。日后，如果马维春拒绝腾房，贵公司可依法主张权利，我公司将无条件配合”。为查证相关情况，宾阳建筑公司法定代表人王振林出庭作证。王振林陈述称，2004年、2005年因与苏泰公司建设工程合同关系，与苏泰公司经理达成口头协议，约定购买银河花园���房。后，诉争楼房交付马维春使用，苏泰公司为马维春出具了相关手续，但三方未就房款的给付问题进行协商。2008年，宾阳建筑公司与苏泰公司就工程款结算发生纠纷，诉讼以及执行期间均未涉及诉争楼房的房款问题。王振林表示其把诉争房屋转给马维春，故可由宾阳建筑公司按照入住房屋时的价格支付苏泰公司房款。被告马维春亦表示同意按照入住时的价格支付购房款。但原告不同意上述调解意见。本案审理过程中，马维春以苏泰公司与南京萃德公司签订的房屋买卖合同无效为由诉于本院，一审判决驳回了马维春的诉讼请求，二审维持了原判。上述事实，有双方当事人陈述，房屋产权证明，燃气费、物业费、供暖费收费票据，证人证言，（2013）密民初字第149号、（2013）二中民终字第15463号民事判决书等证据材料在案佐证。本院认为：企业法人对其不动产依照法律、行政法规以及章程享有占有、使用、收益和处分的权利。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或消除危险。房屋的原产权人苏泰公司曾允许被告入住诉争房屋，但事后被告一直未将房款给付，也未通过其他途径解决，而本案原告向本院提交了房屋所有权证，证明其拥有诉争房屋的产权，且（2013）密民初字第149号、（2013）二中民终字第15463号民事判决亦均对原告拥有诉争房屋的合法产权予以了确认。依据相关法律规定，不动产登记薄是物权归属和内容的根据，故原告据此起诉要求被告腾退房屋的诉讼请求，理由正当、充分，本院应予支持；被告的占有行为给原告造成了一定的妨害，结合本案实际情况，本院酌定被告应给付原告占有房屋期间的占有使用费用。综上，为保护权利人的合法物权，依据《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条、第六十八条之规定，判决如下：一、被告马维春于本判决生效之日起十五日内将原告南京萃德投资管理有限公司所有的坐落于密云县银河花园XX号楼XX层XX单元房屋予以腾退，交付给原告南京萃德投资管理有限公司。二、自二〇一四年一月一日起，被告马维春按每月二千元标准支付原告南京萃德投资管理有限公司房屋占有使用费，至其腾退之日止。三、驳回原告南京萃德投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费七十元，由被告马维春负担，限本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 王 宁代理审判员 栗 茜人民陪审员 刘自典二〇一三年十二月二十五日书 记 员 张 帆 更多数据：搜索“”来源：