（2013）鄂东西湖民商初字第00431号
裁判日期: 2013-12-25
公开日期: 2014-02-28
案件名称
王国华等与卢进勇等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉市东西湖区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王国华,范素红,卢进勇,程春容
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三十二条，第四十四条第一款；《中华人民共和国物权法》：第十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2013）鄂东西湖民商初字第00431号原告王国华，男，1971年10月29日出生，汉族，河南省兰考县人，武汉铁路局江岸车辆段员工。原告范素红，女，1973年10月14日出生，汉族，河南省兰考县人，无固定职业。两原告共同委托代理人范细将（曾用名范世江，系范素红哥哥），男，1969年7月20日出生，汉族，河南省兰考县人，无固定职业。被告卢进勇，男，1968年3月9日出生，汉族，武汉市人，无固定职业。被告程春容，女，1969年2月15日出生，汉族，湖北省随州市人，无固定职业。原告王国华、范素红与被告卢进勇、程春容房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员屠俊霞独任审判，公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案依法转为普通程序，由审判员屠俊霞担任审判长，与人民陪审员肖焕彬、马爱国组成合议庭，再次公开开庭进行了审理。原告王国华、范素红及其共同的委托代理人范细将，被告程春容到庭参加了诉讼，被告卢进勇仅到庭参加第一次诉讼，经本院传票传唤无正当理由未到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告王国华、范素红诉称，2002年4月28日，经双方协商，原告与被告签订《房屋买卖协议》。协议约定原告购买被告位于武汉市东西湖区海景花园C区第3栋4单元102室、面积为122.45平方米的分期付款的房屋一套，房屋总价款105，000元整，付款方式：2002年4月28日原告一次性给付被告房款73，000元，余款即公积金贷款31，600元整由原告在每月20日之前在区建行交纳，截止2009年9月24日，原告已按照双方签订的《房屋买卖协议》全部付清了购房余款（以程春容名字公积金贷款）31，600元整。现原告需要办理房屋更名手续，经原、被告多次协商，被告一直未能履行配合办理房屋过户的合同义务。请求：1、依法确认位于武汉市东西湖区海景花园C区第3栋4单元102室、面积为122.45平方米的房屋归原告所有；2、判令两被告协助原告办理房屋过户手续；3、判令两被告承担本案诉讼费。被告卢进勇、程春容辩称，1、不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应以登记为准，本案诉争房屋未依法登记领取权属证书，故不得转让；2、本案属买卖合同纠纷，原告未对其诉讼请求进行变更，其诉讼请求应被驳回。即使原告要求确认诉争房屋归其所有，其亦未依双方协议执行。从原告提交的证据来看，并不足以证明其中的31，600元的公积金系原告缴纳；3、原告使用被告的公积金买房，被告有权要求原告给予一定的经济补偿；4、合同签订时间较长，但是原告一直未要求办理过户，本案已经超过诉讼时效；5、被告保留确认协议无效、原告腾退房屋的权利。尽管房屋已经交给原告使用，但因在合理期限内未办理过户，属于主给付义务不履行，构成违约。被告有权援引诉讼时效进行抗辩，拒绝办理房屋所有权过户登记手续；6、原告有机会、有能力及时向被告主张权利，造成诉讼时效中断，从而使其债权得到法律保护，但原告却躺在权利上休眠，于是便没有充分的理由对原告再予以优惠的保护。如被告逾期办理过户手续给原告造成严重损失时，原告可以依法解除合同，以便尽快甩掉包袱，进行有效益的新交易。原告王国华、范素红为证明其诉讼主张，在第一次庭审中向本院提交了以下证据：1、其身份证复印件各1份，证明原告是该房屋的合法购买人；2、《房屋买卖协议》1份，证明原、被告之间存在买卖合同关系；3、部分物业管理费收据，证明诉争房屋一直由原告居住使用；4、部分银行还贷凭条，证明诉争房屋的公积金贷款一直由原告偿还，房屋亦一直由原告居住使用；5、部分水电费发票，证明电费由原告缴纳，诉争房屋由原告居住使用；6、《武汉市商品房购销合同》1份，证明诉争房屋原系程春容所有；7、住房公积金贷款结清证明一份，证明诉争房屋的公积金贷款已经结清；8、《建设银行湖北省分行个人住房公积金委托借款合同》1份，证明两被告的公积金贷款金额为37，000元。庭审后，原告王国华、范素红又补充提交了如下证据：2013年4月至7月期间的手机通话清单，证明其曾与被告多次联系过户事宜。被告卢进勇、程春容为证明其反驳主张，向本院提交了以下证据：1、公积金明细清单，证明原告没有交清公积金贷款，被告只收到73，000元，原告尚未履行完合同中的付款义务；2、《武汉市商品房购销合同》1份，证明房屋原为两被告所有；3、《建设银行湖北省分行个人住房公积金委托借款合同》1份，证明房屋所有权人为被告程春容。经被告卢进勇、程春容申请，本院依法向中国建设银行股份有限公司武汉硚口支行调取了2002年5月至2004年12月期间程春容个人公积金账户的还款明细单一份。经庭审质证，被告卢进勇、程春容对原告王国华、范素红提供的证据发表质证意见如下：对证据1的真实性无异议，但是不能证明原告是合法的购买人，只能证明原告身份；对证据2的真实性无异议；对证据3的真实性无异议，但不能达到原告的证明目的；对证据4的真实性无异议，只能证明原告缴纳了部分款项即20，941.25元，还有10，658.75元原告尚未缴纳；对证据5的真实性无异议，但是不能达到原告的证明目的；对证据6的真实性无异议，但不能证明原告诉请的观点，诉争房屋原为两被告所有，现在该房屋的登记所有权人仍然是被告程春容；对证据7的真实性无异议，只能证明被告程春容的贷款结清，但是不能证明两原告向被告支付了31，600元的购房款，结清证明与原告提交的银行结算清单证据不符，因为原告当庭提交了新的证据即证据7，故申请法院给予被告一定的举证期限；对证据8的真实性无异议，但该证据正好证明房屋的所有权人为被告程春容。被告程春容对原告王国华、范素红补充提交的证据真实性及证明目的无异议，但是在此之前原告从来未与其联系。原告王国华、范素红对被告卢进勇、程春容提供的证据发表质证意见如下：对证据1的真实性有异议，该证据不符合证据的形式要件；对证据2、3的真实性无异议，但认为房屋已经由两被告转卖给两原告。原告王国华、范素红对本院依申请调取的证据真实性无异议，但认为合同签订后，公积金一直就是由其偿还，且其已提交了贷款结清证明，该结清证明是只有被告程春容在场的情况下方能开具，其现在能取得该原件，就证明当时其和程春容一同去开具的结清证明，且由其偿还的公积金。另外当时公积金账户里面有余额，其是将余额作为一部分房款直接支付给被告程春容，当程春容的公积金余额扣除完了之后，其才开始缴纳公积金贷款的。被告程春容对本院依申请调取的证据的真实性无异议，但认为其申请法院取证是为了查明2002年5月至2004年12月期间的公积金由谁偿还，但该证据不能达到其证明目的。本院对上述经庭审质证的证据材料认证如下：原告王国华、范素红提供的所有证据，因被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以采信。被告卢进勇、程春容提供的证据1系被告单方所列的原告还款明细，不符合证据的形式要件，原告有异议，本院不予采信；证据2、3，因原告王国华、范素红对其真实性无异议，本院对其真实性予以采信。本院依申请调取的证据材料，因双方当事人对其真实性无异议，可以采信。经审理查明，王国华、范素红系夫妻关系。卢进勇、程春容于1992年结婚，后于2006年离婚。1999年10月29日，程春容与武汉市东西湖区城乡建设发展公司签订《武汉市商品房购销合同》一份，约定由程春容购买武汉市东西湖区城乡建设发展公司开发的位于武汉市东西湖区海景花园C区第7栋4单元102室（现门栋号变更为C区第3栋4单元102室）的房屋一套，建筑面积为120平方米（非实测面积），价款为75，000元。合同还约定了其他权利义务。合同签订后，程春容向武汉市东西湖区城乡建设发展公司支付房款38，000元，余款37，000元在中国建设银行武汉市东西湖支行（以下简称建行东西湖支行）办理了个人住房公积金贷款。2001年2月7日，程春容与建行东西湖支行签订了《建设银行湖北省分行个人住房公积金委托借款合同》及《建设银行湖北省分行个人住房公积金委托借款抵押合同》，约定建行东西湖支行向程春容提供个人住房公积金贷款37，000元，贷款期限为10年；程春容用建设银行储蓄存折（卡）还款，并书面委托建行东西湖支行以自动转账方式还本付息。程春容应在每月还款日前10日内（遇国家法定节假日提前），在储蓄存折（卡）内存入不少于当月住房贷款还款额的存款；程春容对于本合同项下的借款全部债务以房产为抵押物提供担保。2002年4月28日，程春容、卢进勇（甲方）与王国华、范素红（乙方）、中间人沈艳荣签订一份《房屋买卖协议》，主要内容为：一、甲方自愿将坐落于武汉市东西湖区海景花园C3-4-102、面积为122.45平方米的房屋出售给乙方，价款为105，000元；二、乙方于2002年4月28日将房款73，000元一次性支付给甲方，余款即公积金31，600元由乙方在每月20日之前在区建行交纳；三、所有过户手续费均由乙方承担，甲方协助办理；四、如乙方未按协议足额交纳公积金，由此造成的后果由其承担；五、甲方将所有购房手续已交由乙方，明细见附表；六、收款凭证（收到王国华、范素红人民币73，000元）；七、本协议一式三份，各执一份，未尽事宜，另行协商。合同签订后，王国华、范素红于当日向卢进勇、程春容支付购房款73，000元，卢进勇、程春容将房屋、所有购房手续及还款存折交付给王国华、范素红。之后，王国华、范素红按月将当月住房贷款还款额存入程春容名下的指定还款账户，其收房后便装修入住至今。2009年9月24日，程春容应王国华、范素红的要求共同前往建行东西湖支行办理贷款结清手续，建行东西湖支行于同日向程春容出具《住房公积金贷款结清证明》等办理抵押权注销的相关材料，程春容遂将上述材料的原件交付给王国华、范素红。后王国华、范素红要求程春容协助办理抵押权注销及过户手续，程春容则要求王国华、范素红给予其一定的经济补偿，双方对此协商未果。审理中，王国华、范素红称程春容名下剩余公积金贷款31，600元全部由两原告清偿，两被告则辩称从原告提交的银行还款凭条上看，原告仅缴纳了公积金贷款20，941.25元，还有10，658.75元并非由原告缴纳。另，两被告还辩称双方在《房屋买卖协议》第二条约定“乙方于2002年4月28日将房款73，000元一次性支付给甲方，余款即公积金31，600元由乙方在每月20日之前在区建行交纳”，两项合计为104，600元，与协议第一条约定的房屋总价款105，000元相差400元，此款原告下欠未付；原告则称因被告未开通闭路电视，所以双方约定由原告自行开通并缴纳相关费用400元冲抵房款。2013年4月至7月，王国华、范素红与卢进勇、程春容多次电话协商过户事宜，均未果，遂于2013年7月11日诉讼来院，要求如诉称。审理中，经本院做工作，无论调解还是判决，原告王国华、范素红均愿意补偿两被告30，000元，被告卢进勇、程春容坚持辩称意见，本案调解不成。本案争议焦点：1、房屋买卖协议的效力；2、本案是否已超过诉讼时效；3、原告是否全面履行合同的给付义务；4、原告是否应对被告给予经济补偿。本院认为，第一、关于《房屋买卖协议》的效力问题。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，原告王国华、范素红与被告卢进勇、程春容签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，不违反国家法律强制性规定，合法有效。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但该规定只是对房屋权属变更登记所作的行政管理性质的规定，而非针对转让合同效力的强制性规定，故违反该条规定的转让条件，并不必然导致房屋买卖合同无效。因此，被告关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应以登记为准，本案诉争房屋未依法登记领取权属证书，故不得转让”的辩称意见，本院不予采纳。第二、关于本案的诉讼时效问题。本院认为，《中华人民共和国民法通则》规定的两年诉讼时效期间适用于债权请求权，本案涉及房屋权属纠纷，不适用诉讼时效的规定，因此被告提出“本案超过了诉讼时效”的抗辩理由不成立，本院不予采纳。第三、关于原告是否全面履行合同的给付义务的问题。审理中，被告辩称原告所提供的证据仅能证明原告缴纳了公积金贷款20，941.25元，还有10，658.75元并非原告缴纳，原告则称其买房后的公积金贷款全部由其偿还，因时间较长，有部分凭证已遗失。本院认为，本案诉争房产的交易行为发生在2002年，距今十年有余，原告未保存全部的存款凭证亦在情理之中，因偿还贷款的存折原件由原告持有，且贷款已全部清偿，如被告认为有10，658.75元的公积金贷款系其本人或他人偿还，而非原告偿还，应提交相应的证据予以证实，否则应承担对其不利的法律后果。因此，应推定房屋买卖协议中约定的31，600元公积金贷款系由原告全部清偿。关于买卖协议第二条与第一条约定的价款相差400元的问题，因第二条已明确约定了“余款即公积金31，600元”，而原告已全部清偿此款，且房屋已交付十余年，被告从未向原告主张过“下欠的400元房款”，且在庭审答辩中亦未提出原告有除公积金之外的款项未付并提出反诉，故可以推定原告已全面履行合同的给付义务。第四、关于原告是否应对被告给予经济补偿的问题。审理中，被告称原告使用被告程春容的公积金贷款，而公积金贷款利率比商业贷款利率低，故原告应对被告作出一定的经济补偿。本院认为，原、被告在房屋买卖协议中明确约定“乙方于2002年4月28日将房款73，000元一次性支付给甲方，余款即公积金31，600元由乙方在每月20日之前在区建行交纳”，可见双方对余款的给付方式已达成共识，即双方均同意被告方尚欠的公积金贷款由原告按月向银行偿还。现原告已在贷款期限届满前清偿完被告方下欠的全部贷款，依约履行了合同义务，被告方要求原告对其进行经济补偿，于法无据。但鉴于原告为化解矛盾，愿意给予被告30，000元的经济补偿，本院予以照准。综上所述，原、被告双方签订的《房屋买卖协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效。原告王国华、范素红向被告卢进勇、程春容交付了购房款73，000元，并代被告程春容偿清了公积金贷款，履行了全部的付款义务，且对该房产实际占有、使用、收益，管理及维护至今，两被告应依约协助原告及时办理抵押权注销及房产过户手续，所有过户手续费均由两原告承担。故两原告要求确认位于武汉市东西湖区海景花园C区第3栋4单元102室的房屋归其所有，以及要求两被告协助其办理房屋过户手续的诉请请求，本院予以支持。被告卢进勇经本院传票传唤无正当理由未到庭参加第二次庭审，不影响本案的正常审理，可依法予以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，缺席判决如下：一、确认位于武汉市东西湖区海景花园C区第3栋4单元102室（原C区第7栋4单元102室）的房屋归原告王国华、范素红所有；二、被告卢进勇、程春容在本判决生效后三十日内协助原告王国华、范素红办理上述房屋的产权过户手续；三、原告王国华、范素红在被告卢进勇、程春容协助其办理完上述房屋的产权过户手续后十日内补偿被告卢进勇、程春容30，000元。案件受理费9，922元（原告王国华、范素红已预交），由被告卢进勇、程春容负担，并在履行上述义务时一并支付给原告王国华、范素红。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费9，922元，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户-市中院诉讼费分户；账户：079501040000393；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 屠俊霞人民陪审员 肖焕彬人民陪审员 马爱国二〇一三年十二月二十五日书 记 员 赵 靓 关注公众号“”