（2013）长法民初字第06229号
裁判日期: 2013-12-24
公开日期: 2014-03-13
案件名称
重庆辛诚物业管理有限公司与高小岗物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市长寿区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
民事一审
当事人
重庆辛诚物业管理有限公司；高小岗
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》:第一百零七条；《中华人民共和国合同法》:第一百一十四条第一款；《中华人民共和国合同法》:第一百一十四条第二款；《中华人民共和国合同法》:第一百一十四条第三款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》:第一条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》:第六条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）:第二十九条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）:第二十九条第二款
全文
重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2013）长法民初字第06229号原告重庆辛诚物业管理有限公司，住所地重庆市长寿区长寿路向阳路11号8幢8-3号，组织机构代码69120743-X。法定代表人雷现镛，该公司总经理。委托代理人（特别授权）叶云莉，女，该公司副经理。被告高小岗，男。原告重庆辛诚物业管理有限公司与被告高小岗物业服务合同纠纷一案，本院于2013年11月21日立案受理后，依法由代理审判员霍振峰适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告重庆辛诚物业管理有限公司的法定代表人雷现镛及委托代理人叶云莉、被告高小岗均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆辛诚物业管理有限公司诉称：我公司于2012年10月16日进驻重庆市长寿区长寿路香山美地小区提供物业服务。从进驻之日起，被告高小岗无合法理由拖延我公司物业服务费、代缴水费及公摊费，至起诉之日，累计欠费1514.10元。为维护我公司合法权益，特向法院起诉，请求判决被告支付所欠我公司2012年10月16日至2013年10月31日间物管费1077.5元及公摊费125元，2012年12月1日至2013年9月30日代缴水费311.60元，并按拖欠物管费金额每日千分之三计算违约金至付清时为止。被告高小岗辩称：我拖欠原告物管费及其他费用情况属实，原告请求的各项费用金额也是真实的。但该小区1号楼消防通道长期被其他业主封闭，电梯也经常出问题。除此之外，对原告向我提供的其他物业服务无异议。同时，我不应当支付违约金，因系原告违约在先。该违约金计算金额过高，若法院支持原告的诉求，我请求下调。经审理查明：原告重庆辛诚物业管理有限公司于2013年10月16日与被告所在小区业委会临时业委会签订物业服务协议，约定由原告为被告小区提供物业服务，业主需于每月15日前按建筑面积1元每平方米向原告缴纳上月物业费，公摊费用每户每月收取10元，业主家庭用水由原告代缴，费用据实结算后收取。被告逾期未缴纳需每天承担每月欠缴金额百分之五的违约金。合同期限为三个月。2013年2月2日，原告又与被告小区业委会签订物业服务协议，约定由原告为被告小区提供物业服务，业主需于每月10日前按建筑面积1元每平方米向原告缴纳上月物业费公摊费用每户每月收取10元，业主家庭用水由原告代缴，费用据实结算后收取。被告逾期未缴纳需每天承担每月欠缴金额千分之五的违约金。合同期限为五年。从2013年10月16日起，被告高小岗以其所居住1号楼消防通道被其他业主封闭及电梯经常出问题为由拒绝缴纳物业费及其他各项费用共计1514.10元，分别为物管费1077.5元（2012年10月16日至2013年10月31日），公摊费125元（2012年10月16日至2013年10月31日），家庭用水费311.60元（2012年12月1日至2013年9月30日）。原告通过向被告邮寄特快专递及在被告房门张贴通知等书面形式进行了催缴。同时查明，因被告所居住该小区1号楼消防通道长期被该小区其他业主封闭，原告先后向长寿区消防支队、桃花社区等部门进行了反映，并在进驻时会同开发商、区房管局物安科等部门对该问题进行了会商。上述事实有当事人陈述、物业服务协议二份、会议纪要二份、桃花社区物业公司矛盾纠纷登记表、向区消防支队提出报告、中通公司快递单及统计表、催缴通知张贴照片三张、高小岗所出具说明一份、费用计算明细及违约金计算明细各一份予以证实，本庭予以确认。本院认为：原、被告物业服务合同合法有效，双方均应遵照履行各自义务。被告所居住1号楼消防通道系其他业主私自封闭，且原告为此已向有关部门反映要求解决。本院认为，原告已尽到其应尽的义务，故被告以消防通道遭他人封闭为由拒绝缴纳物管费的辩解不能成立。被告同时辩称电梯运行有问题，但未提供证据予以证明，且原告不认可，本院不予采信。现查明原告已依约向被告履行了各项义务，被告即应按时足额缴纳物业服务费及其他各项约定费用，且被告对原告请求金额无异议。故本院对原告要求被告支付已产生的物管费、公摊费用、水费等费用共计1541.10元的诉讼请求予以支持。而被告逾期未缴纳上述费用构成违约，应支付原告一定数额违约金。原告要求被告每日按照欠缴物管费金额的3‰支付违约金，被告认为该标准约定过高，请求法院予以调整。本院认为，原告所请求违约金的计算标准虽低于原、被告双方自愿协商确定的标准，但按照该标准所计算违约金金额超过实际所造成损失30%的，可以认定为过分高于造成的损失。因原告未提供证据证明被告未按期缴纳物业服务费给其造成的损失金额，故应认定其实际损失为被告欠付物业服务费所产生的资金占用损失。故本院依法将之调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：被告高小岗于本判决生效之日起5日内支付原告重庆辛诚物业管理有限公司物管费1077.5元（2012年10月16日至2013年10月31日）、公摊费125元（2012年10月16日至2013年10月31日）、水费311.6元（2012年12月1日至2013年9月30日）以及违约金（违约金以所欠物管费为基数，从逾期交费之日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算至还清时止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告高小岗负担（原告已交纳，执行时由被告迳付原告）。本判决为终审判决。代理审判员 霍振峰二〇一三年十二月二十四日书 记 员 刘飞宇 更多数据：