（2013）闵民五（民）初字第2208号

裁判日期: 2013-12-24

公开日期: 2014-05-12

案件名称

凌欣德、洪艳与顾月琴、顾晨洁、张阿娥房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市闵行区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

凌欣德,洪艳,顾月琴,顾晨洁,张阿娥

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条

全文

上海市闵行区人民法院民事判决书（2013）闵民五（民）初字第2208号原告凌欣德。原告洪艳。上述两位原告的共同委托代理人朱耀华，上海市四方律师事务所律师。被告顾月琴。被告顾晨洁。被告张阿娥。上述三位被告的共同委托代理人张文国，上海殷实律师事务所律师。原告凌欣德、洪艳与被告顾月琴、顾晨洁、张阿娥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月28日立案受理。依法由代理审判员张莉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告凌欣德、洪艳及两位原告的共同委托代理人朱耀华，被告张阿娥及三位被告的共同委托代理人张文国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凌欣德、洪艳诉称，原告有购房意愿，经中介公司介绍，于2009年11月20日左右，查看了被告所有的上海市闵行区浦申路XX弄XX号XX室房屋状况，看房后原告表示满意，故中介公司约买卖双方于2009年11月25日签意向书，签意向书时，两位原告、被告顾月琴及其丈夫到场，原告向被告顾月琴支付了定金5万元，双方同时约定一个月后签买卖合同。2009年12月25日，两位原告、三位被告及被告顾月琴的丈夫、被告张阿娥的丈夫均至房地产交易中心，双方签订了买卖合同。因涉案房屋是动迁房，尚处于限制交易期，为了避免被告将涉案房屋出售他人，中介公司让双方签订抵押合同并办理了抵押登记。后被告将涉案房屋交付给了原告。现约定的过户时间已过，但经原告催告，被告不予配合。被告的行为违反双方约定，按照协议约定被告应当赔偿原告违约金160万余元，现原告自愿降低至10万元。对于剩余的5万元房款，同意在过户时支付。原告愿意承担过户所需的相关税费。综上，原告为维护自身权益，诉至本院，要求判令：1、三被告协助办理产权过户手续，将涉案房屋过户至原告名下；2、三被告共同支付违约金10万元。被告顾月琴、顾晨洁、张阿娥共同辩称，不同意原告诉请。双方不成立房屋买卖合同关系，仅是抵押借款关系。被告顾月琴因做生意需要资金，本想将涉案房屋出售后以解决资金问题，但因遭到张阿娥的反对，故其想通过中介将涉案房屋做抵押借款。之后经中介介绍找到原告，双方签订了抵押借款合同。之所以签买卖合同，系因当时约定若被告顾月琴无法还款，则以房抵债。买卖合同的尾页上张阿娥的签字系其本人所签，但张阿娥当时并不知道合同内容，始终认为签的是抵押借款的材料，另外买卖合同中附件三的签字非其本人所签，是顾月琴代签。至于张阿娥签署的其他材料的内容，张阿娥也并不了解。被告仅收到88万元，合同上剩余5万元实际是借款利息。涉案房屋虽已经交付给原告，但交房仅是为了以租金抵借款利息。因抵押借款合同约定若借款期限到期，双方可续借，故被告尚未将借款还给原告，若原告要求被告还款，被告现在就可还款。对于原告主张的违约金，因被告不存在违约，故被告不认可该项诉请，若法院最终判决被告违约，被告认为该违约金过高且不合法。经审理查明，上海市闵行区浦申路XX弄XX号XX室房屋现登记权利人为被告顾月琴、顾晨洁、张阿娥。2009年11月25日，原告凌欣德（甲方）与案外人上海某房地产经纪事务所签订《购房意向金协议书》，约定甲方拟购买坐落于上海市闵行区浦申路XX弄XX号XX室房屋，建筑面积91.03平方米；甲方同意的成交价为93万元，房价款以现金形式支付，签订正式买卖合同当日支付88万元（包含定金5万元），过户时支付尾款5万元，以补充条款为主；签约日期为2009年12月25日，房屋交付日期为2009年12月25日前；由买方承担过户的所有费用。该协议签订当日，原告向被告顾月琴支付了购房定金5万元。被告顾月琴在《购房意向金协议书》上签字确认，表示其作为卖方已仔细阅读上述条款并同意依据以上所有交易条件履行，特签收此定金。若有违约，愿双倍返还定金等。当时，原告凌欣德与被告顾月琴又签订《补充条款（付款协议）》一份，约定2009年11月25日凌欣德支付顾月琴5万元，此笔款项为购房定金；2009年12月25日凌欣德支付顾月琴83万元；2014年5月23日前，凌欣德、顾月琴办理产权过户之时，凌欣德支付顾月琴购房尾款5万元。2009年12月25日，原告凌欣德、洪艳（买受人，签约乙方）与被告顾月琴、顾晨洁、张阿娥（卖售人、签约甲方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲乙双方通过上海某房地产经纪事务所居间介绍，由乙方受让甲方自有的位于上海市浦申路XX弄XX号XX室房屋，房屋建筑面积91.03平方米，转让价款为93万元；甲方于2009年12月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；甲、乙双方确认，在2013年5月23日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；该合同附件三付款协议约定，2009年11月25日乙方凌欣德支付卖方顾月琴5万元，此笔款项为购房定金；2009年12月25日乙方凌欣德支付卖方顾月琴83万元；2014年5月23日前，乙方凌欣德、卖方顾月琴，办理产权过户之时，乙方支付卖方购房尾款5万元。上述合同签订当日，原告凌欣德、洪艳（贷款人，签约乙方）与被告顾月琴、顾晨洁、张阿娥（借款人、签约甲方）签订《房产借款抵押合同》，约定甲方愿以其合法拥有的位于上海市浦申路XX弄XX号XX室房屋以不转移占有的方式抵押给乙方，作为借款的担保，并支付合同约定的利息和相关费用，借款数额93万元，借款期限自2009年12月25日至2013年5月23日。抵押合同签订后，原、被告双方办理了抵押登记。同日，三被告作出书面承诺，涉案房屋上市时无条件配合办理房屋买卖产权过户手续、登记相关事宜，如有违反愿意承担自签订买卖合同之日起2009年12月25日至交易之日2013年5月23日之间月百分之三的利息即利息总和为114万元赔偿给买方凌欣德、洪艳；愿意承担总房价93万元中百分之五十的违约金即总和为46.50万元于买方凌欣德、洪艳；上述两项违约金共计160.89万元退还于买方凌欣德、洪艳，并继续履行与办理房屋买卖产权过户登记相关事宜。另查明，2009年12月25日，原告向被告顾月琴转账支付83万元购房款。当日，被告顾月琴的丈夫谢某书面承诺同意出售涉案房屋；被告张阿娥的丈夫顾某书面承诺同意出售涉案房屋；原、被告还承诺甲方顾晨洁、顾月琴、张阿娥，乙方凌欣德、洪艳，如甲乙双方发生死亡、疾病、失去联系等，无法联系到甲方，此房产由乙方或乙方与之有关系人继承（家人为主）。后被告将涉案房屋交付给原告使用至今。由于被告不配合原告办理涉案房屋产权过户手续，原告以诉称理由诉至本院。上述事实，由原告提供的涉案房屋的房地产权证、《购房意向金协议书》、《补充条款（付款协议）》、《上海市房地产买卖合同》、《房产借款抵押合同》、上海市房地产登记证明、《上海市房地产买卖合同》、原告支付定金及房款的收据、银行转账凭证、有关违约金的承诺书、承诺书三份等证据证实。本院认为，关于被告辩称双方之间仅为借款抵押关系，另外张阿娥虽在买卖合同尾页签字，但其对涉案房屋出售事宜不清楚等意见，根据原告的举证及庭审查明，买卖双方在合同签订后不仅交接了涉案房屋，且三被告及其家属还通过承诺书的形式反复表示同意出售涉案房屋，若到时不配合过户愿意承担违约金，若一方发生死亡、疾病等，也同意将涉案房屋由原告或原告继承人继承，故被告的抗辩意见显然不合理，本院不予采纳。据此，原、被告双方签订的《上海市房地产买卖合同》，系双方真实意思表示，于法不悖，属合法有效，当事人均应按约履行各自义务。买卖合同已明确约定，原、被告应于2013年5月23日前至房地产交易中心办理过户登记，现被告不配合过户的行为构成违约，原告据此要求被告协助办理过户手续并承担违约责任的诉讼请求，应予支持。关于原告主张的违约金金额，被告表示金额过高，虽然原告已对此予以了调整，但本院考虑到原告由此可能产生的实际损失，兼顾双方的合同履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告向原告支付违约金7万元。关于过户所需的交易税费，原告表示愿意承担，法院予以准许。关于剩余房款5万元，原告表示愿意在过户时支付，法院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告顾月琴、顾晨洁、张阿娥于本判决生效之日起十日内协助原告凌欣德、洪艳办理上海市闵行区浦申路XX弄XX号XX室房屋产权过户登记手续，将此房产权过户至原告凌欣德、洪艳名下，相关税费由原告凌欣德、洪艳负担；二、被告顾月琴、顾晨洁、张阿娥于本判决生效之日起十日内向原告凌欣德、洪艳支付违约金7万元；三、原告凌欣德、洪艳于本判决生效之日起十日内向被告顾月琴、顾晨洁、张阿娥支付购房尾款5万元。案件受理费减半收取计1，150元，财产保全费5，000元，合计6，150元，由原告凌欣德、洪艳负担1，845元；被告顾月琴、顾晨洁、张阿娥负担4，305元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员　　张莉二〇一三年十二月二十四日书　记　员　　林舒附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。搜索“”