（2013）深宝法民三初字第816号
裁判日期: 2013-12-24
公开日期: 2014-11-20
案件名称
唐芬芳与李丽妹房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市宝安区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
唐芬芳,李丽妹,深圳市华凯房地产投资顾问有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百一十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条
全文
拟稿人拟稿时间核稿意见打印15份领导批发广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2013）深宝法民三初字第816号原告唐芬芳。委托代理人袁迪平，广东宝城律师事务所律师。被告李丽妹。委托代理人赖挺进，广东扬权律师事务所律师。第三人深圳市华凯房地产投资顾问有限公司。法定代表人胡博。原告唐芬芳与被告李丽妹房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，追加深圳市华凯房地产投资顾问有限公司为第三人，由审判员魏海涛独任审理，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人袁迪平，被告的委托代理人赖挺进到庭参加诉讼，第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2013年8月3日，原被告通过第三人签订了编号为N00600002的《房地产买卖合同》，双方约定被告将位于深圳市宝安区松岗街道沙江路的中海西岸华府11栋D座X房屋作价110万元出售给原告；原告在签订合同时向被告支付定金3万元、在签订合同之日起10日内支付定金1万元；被告的房产处于抵押状态，被告须于签订合同之日起3日内（含当日）出具公证委托书给双方指定的第三方或第三方指定的担保公司办理赎楼、过户等手续，并与担保公司签订担保合同，被告不得通知欠款银行或担保公司或其他单位人员停止赎楼，否则视为根本违约。被告撤销公证委托又不在撤销之日起7日内自行筹资还清银行贷款、注销抵押登记的，视为根本违约；如被告未按合同约定履行义务，原告有权要求被告以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同。如被告逾期履行义务超过七日或有其他根本违约行为的，原告可解除合同并选择要求被告支付转让成交价百分之二十的违约金或双倍返回已支付定金。原告在签订合同的当日通过银行转账向被告支付定金3万元，被告出具定金收款收据，在签订合同之后的第7天，即2013年8月9日，原告按合同约定通过转账向被告支付定金1万元，原告要求被告出具收据，但被告明确说不卖房屋了，拒绝出具收据。原告找房屋买卖中介公司，要求中介公司催促被告履行合同，按时去办理有关赎楼公证委托手续，中介公司多次要求被告按合同行事，但被告说不卖房屋，也不去办理公证委托手续，2013年8月13日，原被告在中介公司进行协商，被告当着原告和中介公司业务员的面说不卖房屋、也不去办理公证委托赎楼等手续，2013年8月15日原告的丈夫找被告协商，被告发短信给原告的丈夫再次明确表示“现在房子就是不卖”。原告认为，原被告签订合同后，原告严格按照合同履行义务，按时支付了定金4万元，但被告背弃诚信，擅自单方面撕毁合同，恶意违约，不按合同约定去办理赎楼公证委托手续，并明确表示不将房屋卖给原告，被告的行为违背了合同约定和合同法规定，应当严惩其违约行为。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：解除原被告于2013年8月3日签订的编号为N00600002的《房地产买卖合同》，由被告支付原告违约金22万元。被告答辩称，一、被告违约的原因在于合同第2页是空白的，一些主要条款并没有约定清楚。二、被告房屋至今尚未出卖，并不是因为价格的原因导致违约。三、原告并没有很大经济损失。第三人未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。经审理查明：2013年8月3日，原被告签订了一份《房地产买卖合同》，约定被告将位于深圳市宝安区中海西岸华府1l栋D座X房转让给原告，建筑面积77.75平方米，转让成交价人民币110万元；原告在签订合同时向被告支付定金3万元、在签订合同之日起10日内支付定金1万元；第二部分房款为人民币106万元，原告通过银行按揭方式付款，原告应于签署本合同之日起20日内付清首期款（上述第二部分楼款减去银行承诺贷款、不含已付定金），原告应于约定的应付首期款之日起三日内办理完毕全部银行按揭贷款申请手续，被告无条件配合提交申请贷款所需的应由被告提交签署的资料；被告的房产处于抵押状态，被告须于签订合同之日起3日内（含当日）出具公证委托书给双方指定的第三方或第三方指定的担保公司办理赎楼、过户等手续，并与担保公司签订担保合同，被告不得通知欠款银行或担保公司或其他单位人员停止赎楼，否则视为根本违约；合同同时约定全部税费由原告承担，被告将该物业附带家私电器交付给原告；如被告未按合同约定履行义务，原告有权要求被告以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同。如被告逾期履行义务超过七日或有其他根本违约行为的，原告可解除合同并选择要求被告支付转让成交价百分之二十的违约金或双倍返回已支付定金。合同备注约定：附带家私清单。合同后的附件对家私电器的具体名称及数量进行了约定。原告提交的合同原件上合同内容齐全，原被告在该合同上签名；被告提交了一份合同原件，该合同上对于税费承担、交房条件没有约定，但原被告在该合同上签名。上述合同签订后，原告向被告支付了定金人民币4万元。被告收取定金后，以其持有的合同上对税费承担的内容没有填写，合同约定不明为由拒绝履行合同，不再出售涉案房产，被告也没有出具公证委托书。2013年8月16日，原告向本院提起诉讼，本院于2013年8月31日将起诉状送达被告。上述事实，有原被告当庭陈述及原告提供的《房地产买卖合同》、房地产证、收款收据、转账凭证、《中介服务协议（客户）》、《佣金确认及支付承诺书》、地址确认书、证明、录音资料、手机短信；被告提交的《房地产买卖合同》等证据在卷证实，并经庭审举证，本院予以确认。本院认为，原被告签订的《房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。合同签订后，原告已经向被告支付了定金人民币4万元，但被告以合同对税费没有约定为由拒绝履行合同，明确不再出售涉案房产，被告的行为已经导致合同目的不能实现，被告已经构成根本性违约，此时原告依法享有单方解除合同的权利，根据法律规定，原告依法主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，原告提起诉讼时请求解除其与被告签订的《房地产买卖合同》，起诉状已经于2013年8月31日由被告签收，因此《房地产买卖合同》于被告签收本院送达的起诉状时解除。关于违约责任，原被告签订的《房地产买卖合同》中约定如被告逾期履行义务超过七日，原告可解除合同并选择要求被告支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还原告已支付的定金，在被告违约导致合同目的无法实现的情况下，为了维护社会经济秩序和诚实信用原则，制裁民事违法行为，保护当事人的合法权益，原告有权选择要求被告承担违约责任的方式，故原告有权要求被告支付转让成交价百分之二十的违约金，但综合考虑本案案情，合同约定的违约金数额明显高于因违约所产生的损失数额，本院酌情调低为违约金人民币100000元。关于原告已经向被告支付的定金人民币40000元，由于原告没有提出返还的诉讼请求，本院不予处理。被告辩称其持有的合同上对税费承担的内容没有填写，合同约定不明。本院认为，原告提交的《房地产买卖合同》上对税费承担、如何交房及违约责任已经做出明确的约定，被告在原告提交的合同上已经签名并按下指模，说明被告已经认可原告提交的合同内容，在被告没有提供证据证明原告提交的《房地产买卖合同》存在伪造的情况下，结合第三人工作人员出庭作证的证言，本院认定原告提交的《房地产买卖合同》系原被告双方的真实意思表示，被告应当全面适当履行，被告提交的《房地产买卖合同》上内容不全不影响被告应当按照自己已经确定的合同内容履行相应的义务，故被告的上述辩解理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告唐芬芳和被告李丽妹于2013年8月3日签订的《房地产买卖合同》已经于2013年8月31日解除；二、被告李丽妹于本判决生效之日起十日内向原告唐芬芳支付违约金人民币100000元；三、驳回原告唐芬芳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币2300元、保全费人民币1020元，由原告负担人民币1810元，由被告负担人民币1510元，上述费用原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 魏海涛二〇一三年十二月二十四日书记员 张 敏书记员 李燕妮附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来源：百度搜索“”