（2013）调民一初字第01006号
裁判日期: 2013-12-24
公开日期: 2015-12-28
案件名称
原告刘XX诉被告李XX、袁XX土地租赁合同纠纷的判决书
法院
调兵山市人民法院
所属地区
调兵山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘桂武,李文祥,袁成才
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
辽宁省调兵山市人民法院民 事 判 决 书（2013）调民一初字第01006号原告刘桂武，男，1958年1月6日生，汉族，系农民，住辽宁省法库县柏家沟新立村*组***号。委托代理人侯金龙，系辽宁昊天律师事务所律师。被告李文祥，男，1952年7月13日生，汉族，系农民，住调兵山市人民路兀术街道施荒地村*组*号。委托代理人王贺立，辽宁鸿鹤鸣律师事务所律师。被告袁成才，男，1978年8月18日生，汉族，系调兵山市保龄宫员工，住调兵山市调隆路施荒地小区**号楼***室。委托代理人薛明霞，辽宁鸿鹤鸣律师事务所律师。原告刘桂武诉被告李文祥、袁成才土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘桂武及其委托代理人侯金龙，被告李文祥及其委托代理人王贺立，被告袁成才及其委托代理人薛明霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘桂武诉称，原告是农民，个体经营户，从事废品收购业务。被告李文祥是农民，被告袁成才是保龄宫司机。2009年，原告和被告李文祥签订一个租用合同，约定将其果园东侧鸡舍包括四间瓦房租给原告做废品收购站，每年租金1.5万元，租期到该土地房屋被动迁时为止。此后双方各按合同履行了各自义务。2013年6月，在合同履行期间，二被告又签订一个转让合同，被告将其承包给原告的果园转让给被告袁成才，转让土地包括原告经营的房舍，被告二人还同时约定，原告与其签订的合同自动解除，原告租用的房舍拆除，原告搬家费由被告袁成才与原告协商等内容。此后，被告袁成才对原告经营进行了破坏、干扰，给原告造成很大损失。原告和被告李文祥签有房屋土地租赁合同约定租用期到动迁时为止，还约定动迁补偿的相关利益归原告，双方约定的动迁为止是指租用房屋被拆迁为止，这从政府征用动议是2011年，但李文祥收取至2013年7月租金可以看出，7月以后的租金不是原告不交，而是被拒交。房屋拆迁没有实际发生，符合双方利益，而且动迁也只进行前期的工作，动迁房并未和原告达成补偿协议，房屋拆迁没有发生，原来土地也没有合法转让，2013年5月才进行招拍挂，这样原协议可以继续履行，但是被告李文祥在2011年政府已经征用该土地后又将该土地私自转卖，而政府的招拍挂是2013年，2013年6月私自协议买卖该土地，还约定原告与被告李文祥合同自动解除，显然该约定无效。二被告在原告租用期内，未经原告同意，就约定自动解除原告合同，以及废品收购站搬家等涉及原告重大利益的合同内容，这一行为是违反法律规定的，这一约定是无效的要求停止侵害，继续履行合同，暂时不要求赔偿损失。被告李文祥辩称，一、本案原告起诉要求继续履行合同的请求无事实和法律依据，原告主张履行合同核心问题是该合同是否已经履行期限届满，如果履行期限尚未届满则涉及继续履行问题。被告李文祥与原告签订协议中约定履行期是至动迁时止，就是说该租赁财产开始发生动迁时合同终止。被告李文祥已向法庭提供了相关证据，足以证明在二被告签订转让协议时被告李文祥与原告的租赁合同已经终止，特别是被告提供的预算表，该表记载时间是2013年5月17日，原告已当庭承认，对该评估结果知情，并已向其送达，对该证据真实性无异议，而该证据就是动迁补偿依据，这说明动迁已经开始，被告李文祥与原告合同已达到终止条件。二被告签订协议时在评估作价日期之后，也就是在被告李文祥与原告合同终止之后，所以，二被告协议符合法律规定。二、2009年被告李文祥与原告签订协议将其果园东侧鸡舍包括四间瓦房包给原告使用，协议约定租期到动迁时为止，关于租期的约定原告已在起诉状中自认。2011年被告李文祥承包的土地被调兵山市人民政府依法征用，并开始动迁，原告交付的租金也仅交付至2013年7月1日之前，之后原告未付租金，按照合同约定，被告李文祥与原告刘桂武的租赁协议已经终止。原告提出协议约定的“动迁时止”是实际被拆迁时止，这一说法无事实依据也不符合客观事实，首先从字面上看动迁时止就是开始动迁时；另外从客观事实看，土地被征用土地已经归国有，土地所有权发生变化，原告租赁的土地已转化为国有土地，在这种情况下原告拆迁补偿的主张应向拆迁部门提出，与租赁协议无关。综上，请求法院驳回原告对被告李文祥的诉讼请求。被告袁成才辩称，一、原告的第一个诉讼请求既没有事实依据，无法无据。第一、原告无权请求确认二被告签订的土地房屋转租转让协议部分无效，就这一请求而言原告与本案没有利害关系，请求确认二被告的土地房屋转租转让协议是否有效应当是本案二被告中其中的一位，而绝不是本案的原告。第二、被告袁成才在与被告李文祥签单合同时，该地已动迁。按照原告与被告李文祥的租赁合同的约定，其合同具备终止的条件，应当终止。原告只能就与被告袁成才的租赁合同是否继续有效提起诉讼，但原告与被告李文祥的租赁合同已终止，就这一请求也无从提起。所以，二被告签订的协议全部有效。二、原告要求被告继续履行原告租用合同，停止侵害，赔偿损失没有事实依据，于法无据。第一、二被告签订协议后的2013年7月上旬，原告的废品收购站已人去楼空，原告自行搬出了其居住的房屋。可见原告主动搬出废品收购站的原因就是基于与被告李文祥签订的租赁合同已经终止，所以原告请求继续履行房屋、土地租用协议已为不能。第二、2013年5月17日已经对原告地上附着物进行评估，这说明拆迁工作已经进入尾声，如果原告不能与拆迁部门达成协议将进行强制拆迁。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。原告刘桂武为支持自己的主张向本院提供以下证据，被告李文祥、袁成才及委托代理人进行了质证，本院对原告刘桂武提供的证据进行了认证：1、协议书1份，拟证明原告刘桂武与被告李文祥协议终止时间为动迁为止。被告李文祥对证据的真实性无异议。被告袁成才对该证据的真实性无异议，但认为二被告在签订协议时该地块已经动迁。本院认为，原告刘桂武向本院提供的证据能够证明协议终止时间是在土地动迁时，该证据合法，并与本案具有关联性，本院予以采信。2、被告李文祥与被告袁成才签订的协议1份，拟证明该《协议》中关于原告与被告李文祥租赁协议自动解除部分未经原告同意，二被告的行为侵害了原告的合法利益。被告李文祥质对该证据的真实性无异议，但对其证明目的提出异议，认为该《协议》有关被告李文祥与原告签订的租赁协议的约定不违反法律规定，因被告李文祥与原告签订租赁协议时有明确约定租期至动迁时止，在二被告签订此协议时，该土地动迁已经开始，动迁部门也已多次找到原告协商动迁事宜，并就原告所有的地上附属物经有关部门评估作价。所以，此时被告李文祥与原告的租赁合同已经终止，此约定并不违法。被告袁成才的质证意见与被告李文祥的质证意见相同。本院认为，原告刘桂武向本院提供的证据不能证明二被告的行为侵害了原告的合法利益，本院不予采信。被告李文祥为支持自己的主张向本院提供以下证据，原告刘桂武及委托代理人，被告袁成才及委托代理人进行了质证，本院对被告李文祥提供的证据进行了认证：1、被告李文祥与原告签订《协议》1份，拟证明被告李文祥将鸡舍东侧包括四间瓦房租赁给原告，及《协议》约定租期至土地动迁时止的事实。原告刘桂武及委托代理人对该证据的真实性无异议，但不同意被告李文祥的证明目的。被告袁成才对该证据无异议。本院认为，被告李文祥向本院提供的证据能够证明被告李文祥将鸡舍东侧包括四间瓦房租赁给原告及该《协议》终止时间是在该土地动迁时，为此，该证据合法，并与本案具有关联性，本院予以采信。2、施荒地村委会证明1份，拟证明原告租赁的房屋及所属土地于2011年被市政府征用，开始动迁的事实。原告刘桂武及委托代理人对该证据提出异议，认为第一、调兵山市施荒地村委会不是动迁部门也不是征地单位，征用土地应有正规征用手续和文书；第二、假定征用是真的，也不妨碍原告要求继续履行协议，因为原告和被告李文祥签订《协议》约定解除时间是动迁时，也就是指租用房屋实际被拆迁时止，这从被告李文祥收取原告2012年至2013年到7月份租金可以得到证实。而该房舍到现在还没有实际动迁，政府也未在该地块进行拆迁公告，至今原告也不知道拆迁事宜。被告袁成才对该证据无异议。本院认为，被告李文祥向本院提供的证据能够证明原告租赁被告李文祥的土地被动迁的事实，该证据合法，并与本案具有关联性，本院予以采信。3、铁岭市国和房地产评估有限责任公司对原告刘桂武无照房屋及地上附属物价格测算表1份，拟证明原告租赁的房屋及土地被动迁的事实，动迁部门已多次找原告协商动迁事宜，并对原告的地上附属物评估作价。原告刘桂武及委托代理人对该证据的真实性没有异议，但认为该证据只能证明动迁摸底工作开始，并未实际动迁。被告袁成才对该证据无异议。本院认为，被告李文祥向本院提供的证据能够证明原告租赁被告李文祥的土地被动迁的事实，该证据合法，并与本案具有关联性，本院予以采信。4、调兵山市国土资源局公告1份，拟证明被告李文祥承包的土地依法被征为国有，动迁工作已经开始。原告刘桂武及委托代理人对该证据提出异议，认为第一、原告没见过该公告，如见过将主张优先购买权；第二、2013年5月才公告，原告对此不知情，即使该土地拍卖，也不破坏原租赁合同的内容；第三、2013年5月政府才对该地块挂牌拍卖，二被告不应私自交易，原告知道一定主张优先购买权。被告袁成才对该证据无异议。本院认为，被告李文祥向本院提供的证据能够证明被告李文祥承包的土地依法被征为国有及动迁工作已经开始的事实，该证据合法，并与本案具有关联性，本院予以采信。被告袁成才在本次诉讼中未向本院提供证据。依据上述证据，经当事人当庭质证及双方当事人的当庭陈述，本院认定以下事实：2009年7月1日，原告刘桂武和被告李文祥签订《租赁协议》1份，被告李文祥将其果园南侧东侧鸡舍（包括四间瓦房）以每年1.5万元租金，租给原告刘桂武做废品收购站。协议约定：如动迁上打租没到期，余下租金被告李文祥如数退回；如果果园动迁原告刘桂武的建筑物动迁费归原告刘桂武所有；租期到该土地房屋被动迁时止。2013年6月21日，被告李文祥与被告袁成才签订转租、转让协议，被告李文祥将原承包的施荒地村果园土地25.6亩转租给被告袁成才经营（其中包括被告李文祥租赁给原告的鸡舍及四间瓦房），地上附属物其中房屋5栋，计21间；养鱼池约为3000平方米；各种树木约为950棵；水井2眼；转让给被告袁成才所有，转租、转让费160万元；该地块内废品收购站与被告李文祥签订的租赁协议在本协议签订之日起自动解除，废品收购站搬家费由被告袁成才与刘桂武协商解决；该地块被告李文祥所属的地上房屋限定自协议签署次日起15日内全部拆除等内容。另查明，本案诉争的地块被调兵山市国土资源局征为国有，于2013年5月16日予以公告，并在铁岭市国土资源局交易网上挂牌出让；调兵山市拆迁管理办公室在2013年5月14日委托铁岭市国和房地产评估有限责任公司对原告刘桂武在该地块上构建的无照房屋及附属物的价值进行测算，该公司于2013年5月17日对原告刘桂武在该地块上构建的无照房屋及附属物的价值作出测算表，并由调兵山市拆迁管理办公室工作人员向原告刘桂武送达，此事原告刘桂武在庭审中予以承认。本院认为，原告刘桂武与被告李文祥签订的《协议》中约定：租期到该土地房屋被动迁时止，应当是指土地房屋发生动迁时协议终止，并不是说该土地上的附属物被拆迁完毕时；调兵山市拆迁管理办公室工作人员已向原告刘桂武释明其租用的地块被征为国有，并就原告刘桂武在租用土地上构建附属物的价值委托铁岭市国和房地产评估有限责任公司作出测算，原告刘桂武也当庭承认知道此次测算的事实，这说明动迁工作已开始，原告刘桂武与被告李文祥签订的《协议》已符合终止条件。原告刘桂武以动迁也只是进行前期的工作、动迁房并未达成补偿协议、房屋拆迁没有发生的主张，因原告刘桂武租用的土地已被征为国有，且动迁工作正在进行中，故原告刘桂武以动迁也只是进行前期的工作、动迁房并未达成补偿协议、房屋拆迁没有发生的主张，本院不予支持。原告关于土地没有合法转让及二被告约定被告李文祥与原告签订的《协议》自动解除等显属无效的主张，因该主张与原告主张停止侵害、继续履行合同不属于同一法律关系，故本院不予审查认定。因原告刘桂武未向本院提供证据证明其租用的土地没有动迁，为此，本院对原告刘桂武的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告刘桂武的诉讼请求。一审案件诉讼费300元（原告已预交），由原告原告刘桂武承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。审判长 刘永恒审判员 李 艳审判员 赵 威二〇一三年十二月二十四日书记员 钟 兴附：法律文书送达时间原告2013年月日被告2013年月日送达人刘永恒钟兴附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 更多数据：搜索“”来源：