（2013）巴民一终字第322号
裁判日期: 2013-12-24
公开日期: 2014-07-03
案件名称
崔建国与付万寿房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院
所属地区
内蒙古自治区巴彦淖尔市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
崔建国,付万寿
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）巴民一终字第322号上诉人（原审原告）崔建国，男，现住巴彦淖尔市五原县。委托代理人赵小平，内蒙古宜德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）付万寿，男，现住巴彦淖尔市五原县。委托代理人郭建军，内蒙古蒙正律师事务所律师。上诉人崔建国为与被上诉人付万寿房屋买卖合同纠纷一案，不服五原县人民法院（2013）五民初字第158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月10日受理后、依法组成合议庭，于2013年10月18日公开开庭进行了审理。上诉人崔建国及其委托代理人赵小平、被上诉人付万寿委托代理人郭建军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2009年7月31日，原、被告达成口头协议，被告将内蒙古五原劳教所与开发商达成的团购协议中，属被告的一套房屋出卖给原告，当时出卖时，开发商尚未开建，属于空地，原告向被告缴纳了60000元的购房款，被告给原告出具了收条。事后原、被告未补签合同，也未进行预售登记。上述事实有书证，当事人陈述可相互印证，本院予以确认。原审法院经审理认为：原、被告之间的房屋买卖行为未签订书面合同，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定：房地产转让，应当签订书面合同，合同中应当载明土地使用权。该法在第三十八条规定：下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的。原被告之间的房屋买卖行为违反了法律的强制性规定，其达成的口头协议属无效合同。原告请求确认双方买卖位于五原县隆兴昌镇景观花园小区A10号楼6单元西户房合同合法有效，要求被告协助履行合同的诉讼请求本院不予支持，应予驳回。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项、第四十一条规定判决：驳回原告的诉讼请求。案件受理费50元由原告崔建国承担。上诉人崔建国不服五原县人民法院上述民事判决，向本院提起上诉称，我方2009年7月31日购买被上诉人位于五原县隆兴昌镇景观花园小区A10号楼6单元西户房一套，双方约定了售楼单价并交付了购房款给被上诉人6万元。被上诉人出具收到房款收款条一张。原审法院以未依法登记领取权属证书的不得转让来认定双方的买卖合同违反强制法无效。驳回原告诉讼请求。我方认为适用法律错误，根据《中华人民共和国合同法》第36条规定，双方签订书面合同，但已履行主要义务的，应当认定合同成立。另根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干意见的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。另外收条也可视为一个简单的合同。据此，上诉人履行了主要义务即付款义务，给被上诉人付款买房，被上诉人缔约时虽无所有权及处分权，但并不影响双方债权合同效力。应当认定合同有效。被上诉人应当协助履行合同义务。综上，一审适用法律及诉讼程序违法，请求二审改判，支持我方诉讼请求。被上诉人付万寿答辩称，被上诉人与上诉人于2009年7月份所谓口头协议的房屋买卖是违反法律规定的，自始自终属无效合同。2009年7月份口头协议的房屋买卖合同，终止时间是一年。但是一年以后该房屋还未破土动工。连开发商还未取得商品房预售资格，上诉人要求确认该房屋买卖合同合法有效能成立吗？被上诉人和上诉人从法律意义上讲根本就无权签订房屋买卖合同，即便是形成房屋买卖的实际合同事实，也是违反法律的，应依法驳回上诉人的诉讼请求。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案上诉人崔建国于2009年7月31日与被上诉人付万寿达成口头协议，将其单位与开发商达成的团购协议中，记载有被上诉人付万寿的一套房屋出卖给上诉人崔建国，双方口头约定时开发商尚未开建，属于空地，当时上诉人崔建国给被上诉人付万寿缴纳了60000元的购房款，被上诉人付万寿给上诉人崔建国出具了收条。根据国务院转发《建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会关于做好稳定住房价格工作的意见》第七条“根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。……”的规定，上诉人与被上诉人口头约定的房屋买卖协议因违反了国家法律的强制性规定而无效。故上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人崔建国负担。本判决为终审判决。审 判 长 杜 彬审 判 员 刘 平代理审判员 王 霞二〇一三年十二月二十四日书 记 员 马瑞阳 关注公众号“”