（2013）日市民一初字第272号
裁判日期: 2013-12-24
公开日期: 2014-12-31
案件名称
焦志宇与次仁央拉、达多房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
日喀则市桑珠孜区人民法院
所属地区
日喀则市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
焦志宇,次仁央拉,达多
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十九条第一款
全文
西藏自治区日喀则市人民法院民 事 判 决 书（2013）日市民一初字第272号原告焦志宇，男，满族，39岁，辽宁省人，经商，现住西藏日喀则市。被告次仁央拉，女，37岁，藏族，西藏日喀则市人，经商，现住日喀则市。被告达多，男，38岁，藏族，日喀则市人，经商，现住日喀则市。委托代理人杨华，女，34岁，汉族，四川省人，律师，现住日喀则市。原告焦志宇诉被告次仁央拉，达多房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年10月14日公开开庭进行了审理。原告焦志宇，被告次仁央拉、达多，及委托代理人杨华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，双方于2013年3月27日签订了客房租赁合同，合同约定了双方的权利和义务，其中按照合同约定于2013年4月30日之前被告应支付原告10万元租金，但至今被告仍未支付，经原告多次催促，被告仍拖欠不付款。被告于6月9日把原告叫到泰兴茶楼同意解除合同，可时至今仍未搬空酒店客房，并拒不交付租赁物。本人于2013年6月7日给龙玺会所及住户下了“敬告”通知。可被告至今仍占用客房既不交房租又不退还房屋，故要求解除原、被告之间的租赁关系；被告搬出出租房，返还租赁物；赔偿因被告违约造成的经济损失60万元；承担本案诉讼费。原告为支持其诉讼请求提供如下证据：（1）房屋合同一份，用于证明搬迁费的产生及违约金的依据。（2）清单两份，及计算依据，损害及缺少的单子。用于证明缺少及损坏的物品及计算依据，价格是批发价，物品损失价格为4187元。（3）原告与被告之间签订的大有泽缘大酒店客房租赁合同一份合同，用于证明双方的租赁关系，解除合同的约定，该合同是有效的，被告所提违约损失也是合法的。（4）向法院申请调查了旅游季节的房价幅度情况，我院调查并当庭宣读。（5）宾馆房租合同及转租证明，用于证明原告具有转租权。被告对原告提供的证据提出以下质证意见：对第1份证据与本案无关联性，客观性不予认可；第2份证据物品计算价格偏高，被告使用的物品为旧物，以新物的标准计价不认可；第3份证据的真实性无异议，但需其他证据佐证，协议解除只存在赔偿问题，不存在违约责任；第4份证据与本案无关，且合同是经过原、被告之间协议解除的，不认可；第5份证据无意见。被告辩称，2013年3月27日双发签订了《转租协议》，约定原告将部分客房给被告使用，之后被告按照合同的约定分2次支付了租金15万元。在租赁期间，原告的债主前来要账，并说该房屋的使用权已抵押给债主。在这种情况下，被告对原告的租赁权产生了质疑，并要求原告提供与出租人签订的《租赁合同》，与此同时原告开始催促被告搬离所租赁房屋。由于该租赁房屋是被告提供给职工的住房，被告需要时间为职工找到住所后才能搬离租赁房屋。6月9日双方在泰兴茶楼达成了解除合同的协议，2013年7月22日双方正式了解除合同，约定了被告对租赁房屋期间造成物品损失部分的赔偿事项，损失就是指交接清单上所列明的物品等损失，不含原告所说的违约金，在合同履行的过程中，被告没有过错，现双方的合同已经解除，应按照解除协议的约定来进行赔偿，原告所主张的其他各项损失不是由被告的行为造成的，因此，原告要求的违约金及其他损失没有事实及法律上的依据。被告对于清单所列物品损失愿意通过恢复原状来进行赔偿。被告提供的证据：（1）租金15万元的收据，用来证明被告向原告支付了15万元的租金。（2）转租合同一份。用来证明5万元确实是租金，不是押金，且5万元也是合同订立之日支付给原告的。（3）物品交接清单，用来证明我方使用期间所损毁的物品，交接完后，合同也解除了，双方之间不存在什么关系。原告对被告的证据提出以下质证意见：对第1份证据真实性无异议，但其中5万元是押金并非租金；第2份证据有异议合同不单有租金的给付期限也有押金的给付期限；第3份证据物品清单内容无异议，但双方约定交接后，可根据法律维护权利。经审理查明，2013年3月27日，原告焦志宇与被告次仁央拉、达多之间签订了一份大有泽缘大酒店客房租赁合同，双方约定租赁范围为该大酒店的客房45间，不包含接待大厅及其他任何附属设施，租赁期限自2013年4月1日至2015年3月30日，客房租金为每年35万元，第一年分三次缴纳租金，第一次租金5万元，缴纳期限为合同签订之日，第二次在合同签订之日起一个月内支付10万，第三次在合同签订之日起三个月内支付20万元；第二年租金缴纳期限为2014年4月1日之前一次性付清，同时约定了合同签订时被告向原告缴纳了10万元的押金，合同期满物品无缺损，将返还押金，有缺损照原价赔偿，押金可充当合同履约保证金及违约金，另双方还约定了原、被告之间的责任。2013年3月27日被告向原告支付了5万元的押金，4月19日支付了10万元的租金2013年6月7日和7月22日经原、被告交接，双方解除了租赁合同，双方约定任何一方均有权向对方追究违约责任和追偿损失的权利。法庭对原告提交的证据经庭审质证认为：原告提交的证据1、4与本案无联系本院不予采纳；证据2缺损清单有双方签字捺印本院予以采纳；证据3、5本院予以采纳。法庭对被告提交的证据经庭审质证认为：证据1、2所要证明的内容本院不予采纳；证据3有双方的签字捺印本院予以支持。本案的争议焦点：1、合同解除之后违约金及损害赔偿是否应予以支持？2、如何承担相应的赔偿责任？本院认为，原告焦志宇与被告次仁央拉、达多之间的租赁合同是在双方平等、自愿基础上签订的，不违反法律、行政法规的规定，合同有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”由于被告方的违约双方在自愿的情况下解除合同，并约定违约金及损失可另行提起，对原、被告之间的解除合同的行为本院予以支持。争议焦点1，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案合同解除是基于被告的违约事实而产生的法律后果，解除合同不属于违约责任方式；合同解除后的法律后果不表现为违约责任，而是主要表现为包括不当得利返还和损害赔偿的民事责任，故对原告要求被告承担违约责任部分本院不予支持，因被告的违约而解除合同，势必会对原告造成相应的损失，对此所造成的损失本院应予以支持。争议焦点2、原告提到的缺损物品当中有门锁、茶几以及墙面损害的费用虽然有双方签字但对单价只有原告的陈述未提供证据，本院不予采纳，对于其他用品有客房的合同约定及物品交接清单故本院予以支持。因被告的违约双方解除合同之后，造成原告与第三人之间合同不能继续履行所造成的损失（违约金）要求被告支付，对此本院认为，原告与第三人之间因合同关系存续，实际给原告造成的损失有多大自始至终未提供任何证据，根据谁主张谁举证原则，原告应承担举证不利后果，对其诉讼请求本院不予支持。原告要求被告支付合同解除之后由于牵扯到第三人租用了原告前台大厅，使得原告无法经营客房服务所造成的损失。被告认为合同已解与被告无关。对此本院认为，解除合同的前提是由于被告方的责任，造成原告无法经营与被告的行为有着因果关系，被告理应承担相应的赔偿责任，但是原告以申请法院调取旅游季节的房价幅度情况，作为依据要求被告支付损失，本院认为，由于被告的违约，为减少损失，原、被告解除了合同，但在解除合同之后原告未充分利用客房，而是以无客房大厅为由，未经营，要求被告承担赔偿责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”但是本着客观事实，原告从事客房服务，无客房大厅势必对原告的经营带来较大的不便，从而减少收入加大了原告向出租方支付租金的压力，故本着公平原则，原告向出租方每年支付租金300000元，客房按租金的50%承担，为150000元，原、被告根据各自的责任原告承担150000元当中的40%（150000×40％＝60000元）的责任，被告承担150000元当中60%（150000×60％＝90000元）的责任，根据原告与被告签订的客房租赁合同约定，押金可充合同履约保证金及违约金，故在两被告承担的责任当中应扣除50000元的押金。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十九条，最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定判决如下：一、解除原告焦志宇与被告次仁央拉、被告达多之间的客房租赁合同；二、两被告在本判决生效之日起三日内共同向原告一次性支付客房财物缺损款及水电费共计10796.6元；三、两被告在本判决生效之日起三日内共同向原告一次性支付损失赔偿金90000元其中50000元被告向原告缴纳了押金，此款应从90000元当中扣除，两被告实际应向原告支付40000元损失赔偿金；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9799元，由原告焦志宇承担8150元，两被告共同承担1649元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西藏自治区日喀则地区中级人民法院。审判长 杨 建审判员 纵 平审判员 边 琼二〇一三年十二月二十四日书记员 达娃卓嘎 微信公众号“”