（2013）张中民一终字第136号
裁判日期: 2013-12-24
公开日期: 2014-08-19
案件名称
邓俭英与黎友浓房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
湖南省张家界市中级人民法院
所属地区
湖南省张家界市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
邓俭英,黎友浓
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
湖南省张家界市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）张中民一终字第136号上诉人（原审原告）邓俭英，曾用名邓洁，女，1981年9月1日出生，土家族，下岗职工。被上诉人（原审被告）黎友浓，女，1970年12月16日出生，土家族，个体工商户。委托代理人陈金林，慈利县法律援助中心律师。上诉人邓俭英与被上诉人黎友浓房屋租赁合同纠纷一案，湖南省慈利县人民法院于二○一二年十月十一日作出（2012）慈民一初字第602号民事判决。黎友浓不服，向本院提起上诉。因该判决认定事实不清，本院于二○一二年十二月十九日作出（2012）张中民一终字第156号民事裁定，发回重审。湖南省慈利县人民法院重审后，于二○一三年八月七日作出（2013）慈民一重字第8号民事判决。邓俭英不服，向本院提起上诉。本院于2013年8月29日受理后，依法组成由审判员黄勇芳担任审判长，代理审判员田洪山、王丽琴参加的合议庭，于2013年10月24日公开开庭审理了本案。上诉人邓俭英，被上诉人黎友浓及其委托代理人陈金林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原判认定：2007年1月18日，案外人邓绍德依据合同取得慈利县电影公司广场左侧房屋（门面）20年的租赁经营权，邓绍德从电影公司所承租的门面未取得建设工程规划许可证。被告黎友浓在慈利电影院与慈利电力公司之间的通道两旁各有1个门面，其中一个是邓绍德所转租的电影公司广场左侧6号门面，另一个是6号门面对面的门面（以下称B门面）。2011年4月，黎友浓对外贴出广告欲转让B门面，邓俭英知晓后找到黎友浓表示愿意受让门面，经洽谈，2011年4月16日双方达成以78000元的价格转让6号门面的口头协议。之后，原告将78000元转让费支付给被告，被告收取转让费、出具收条后将6号门面交给原告使用。被告黎友浓依据其与邓绍德所签租赁合同，已将租金交纳至2011年8月31日。黎友浓的租赁合同届满时，原告与邓绍德签订租期为1年的新租赁合同，双方约定年租金15000元。据此，邓俭英向邓绍德缴纳租金15000元，继续使用6号门面。2012年4月10日，慈利县电影公司书面告知邓绍德，其所租门面将在两月后被拆除。原告邓俭英得知消息后，认为门面继续经营或转租他人已不可能，遂于2012年4月23日向原审法院起诉，要求被告黎友浓返还门面转让费78000元。另查明，原告已于2012年8月底从6号门面中迁出，2012年11月5日原告与邓绍德签订协议，终止了原告于2011年8月31日与邓绍德所签的房屋租赁合同，由邓绍德补偿邓俭英因房屋租赁合同终止的费用30000元。诉讼中，黎友浓认为其收取转让费基于以下原因：1、其与邓绍德的合同还有4个多月的租期，这期间原告可以不缴纳租金（5625元）；2、黎友浓接手6号门面时给其上手支付3万余元的转让费；3、黎友浓接手6号门面后，在门面内增建厕所、吊顶装修等共支出28000元，装空调、玻璃门、雨遮等支出7000元。原告对2011年4月16至2011年8月31日不向邓绍德另行交纳房租费不持异议，对黎友浓给上手支付转让费有异议，对增加厕所、装修等事实不持异议，对相关数额有异议，但不主张由原告进行价格评估。原判认为：邓绍德承租的慈利县电影公司广场左侧房屋（门面）系未取得建设工程规划许可证、无工程报建验收报告、更无产权登记等合法手续的非法临时建筑屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的司法解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，邓绍德与慈利县电影公司所签租赁合同实属无效合同，此后建立在该合同基础之上所签系列转租合同均属无效合同。由此，应认定原、被告之间就6号门面转让达成的口头协议即合同，亦属无效合同。另本案应为房屋租赁合同纠纷。合同法规定：合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。为此，原告要求被告返还因该合同取得的财产（即转让费）的事实清楚，符合法律规定，予以支持。但同时，原告也负有给被告返还财产的法定义务。因为被告与原告就6号门面的转让包含以下三个内容：1、4个半月（2011年4月16至2011年8月31日）的租赁经营权；2、合同期满以后的租赁优先权，这从邓绍德补偿原告因终止合同获得补偿款30000元得以证实；3、6号门面中被告的添附物（增建的厕所、吊顶等）。因合同取得的租赁经营权、租赁优先权系无形的权利价值，非有形的财产价值，在实践中返还已不可能，只有在财产返还中酌情裁量。另外，对被告转让给原告的添附财产价值，被告接手该门面时支付的转让费，因双方不能对其价值达成一致意见，但被告装修房屋、添加财物的事实客观存在，房屋装修等添附物明显增加了6号门面的使用功能并提高了其商用价值，这在原告受让时选择被告的6号门面，未选择被告欲转让的B门面就已得到体现。现这些添附物因故已灭失，返还已客观不能；基于以上理由从2011年4月至2012年8月底，原告享有6号门面的经营权并对被告的添附物使用的自然时间为16.5个月，原告就实际占有、使用被告6号门面应从占用使用功能提高的角度予以相应补偿。原审法院裁量原告返还被告62375元为宜。同时，被告已先行为原告垫付的4个半月的租金5625元，亦应一并扣减。综上，原告要求被告全额返还转让费的诉讼请求，与本案实际不符，不予全部支持。被告以收取转让费并不违法，符合交易习惯进而拒绝返还转让费的观点，于法不符，不予全部采纳。对被告辩称的原告收取邓绍德补偿款30000元应返还给被告的意见于法无据，亦不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款（五）项、第五十六条、第五十八条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，判决：被告黎友浓返还原告邓俭英门面转让费人民币78000元；原告邓俭英返还被告黎友浓人民币68000元。双方的义务合并后，被告黎友浓给原告邓俭英支付人民币10000元。限在判决生效后15日内一次性履行完毕。案件受理费1750元，财产保全费850元，共计2600元，由原告邓俭英负担2262元，被告黎友浓负担338元。上诉人邓俭英不服上述判决，向本院提起上诉称：1、原审判决上诉人邓俭英返还被上诉人黎友浓68000元没有任何计算依据；2、按照被上诉人黎友浓提交的证据，其在门面的投入仅有6万元，而原判决认定黎友浓的投入为6.8万元，原判决的认定与黎友浓的主张不一致；3、被上诉人黎友浓提交的其在门面投资6万元的证据不能作为认定本案事实的依据。请求二审法院撤销原判，依法判决被上诉人黎友浓返还邓俭英门面转让费78000元。被上诉人黎友浓辩称：1、2011年4月16日双方达成口头协议将门面出租是事实，且协议已经履行完毕，双方就协议履行没有发生任何纠纷。上诉人邓俭英要求被上诉人黎友浓返还转让款没有事实和法律依据，违背了交易习惯和诚实守信原则。2、该口头协议无论是否有效，被上诉人黎友浓均没有返还78000元的义务。被上诉人黎友浓没有上诉，承认按照原判决返还1万元，其他部分均不予以返还。上诉人邓俭英的上诉理由和请求均不能得到支持，请求二审法院维持原判。上诉人邓俭英在二审中提交了以下证据：1、《房屋租赁合同》一份，拟证明被上诉人黎友浓与邓绍德约定的房屋租金为每月1000元；2、《店面装修合同》、收据及购物清单各一份，拟证明上诉人邓俭英对承租的门面进行了装修。被上诉人黎友浓对第1组证据的真实性无异议，但认为该份证据与本案没有关联性；认为第2组证据的真实性无法确定，即使门面进行了装修，该组证据也与本案没有关联性。被上诉人黎友浓在二审中未提交新的证据。本院经审查认为：上诉人邓俭英提交的第一组证据真实、合法，能够证明本案的案件事实，故予以采纳；第二组证据的真实性无法核实，故不予采纳。本院经审理查明：2008年8月11日，黎友浓与邓绍德签订《房屋租赁合同》，约定由邓绍德将6号门面出租给黎友浓，租赁期限为两年（自2008年8月31日起至2010年8月31日止）；租金为24000元。本院查明的其他事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：本案所涉租赁房屋系在未取得建设工程规划许可证的情况下所建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，黎友浓与邓绍德所签订的《房屋租赁合同》属于无效。因此，黎友浓与邓俭英就该房屋转租达成的协议亦属无效。双方应当依照法律规定承担合同无效的相关责任。根据双方达成的转让协议，黎友浓的义务为：1、将房屋转租给邓俭英并保证邓俭英取得2011年4月16日至2011年8月31日的租赁权利；2、将房屋内添加的添附物转让给邓俭英；3、将合同期满后可能存在的优先承租权等权利转让给邓俭英。邓俭英的义务为交付给黎友浓78000元转让费。该转让费的高低取决于双方对租赁房屋本身获利能力的认知和市场供求关系。邓俭英在黎友浓的原租赁期限届满后，又于邓绍德签订了新的租赁合同，并在合同终止时取得了邓绍德的补偿款30000元。邓俭英与邓绍德签订新的租赁合同、获得补偿款亦与从黎友浓处取得的转让利益具有联系。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，因无效合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。黎友浓、邓俭英就未取得建设工程规划许可证所建设的房屋达成转租协议，均具有过错。在达成协议后，双方已依照协议履行了各自的义务。在双方之间的转让协议被确认为无效后，双方应当将根据合同取得的财产予以返还，但邓俭英从黎友浓处取得的财产利益在事实上已无法返还，邓俭英在不能将因无效合同取得的财产利益返还给黎友浓的情况下要求黎友浓全额返还78000元转让费不符合公平原则，亦无事实和法律依据。根据本案的实际情况，在双方因无效合同取得的利益相抵的前提下，以黎友浓返还邓俭英转让费10000元为宜，亦符合公平原则。原审判决上诉人邓俭英返还被上诉人黎友浓68000元，其计算依据是邓俭英从黎友浓处取得的4个半月的租赁经营权、合同期满后的租赁优先权及黎友浓对房屋进行添附的财产，并未认定黎友浓黎友浓对房屋的投入为68000元。综上，上诉人邓俭英的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1750元，由上诉人邓俭英负担。（本页无正文）审 判 长 黄勇芳代理审判员 田洪山代理审判员 王丽琴二〇一三年十二月二十四日书 记 员 刘晓燕附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 更多数据：搜索“”来源：