（2013）淮小民初字第1480号
裁判日期: 2013-12-24
公开日期: 2014-07-17
案件名称
裴正军诉张祖林土地租赁合同纠纷民事判决书
法院
淮安市淮阴区人民法院
所属地区
淮安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
裴正军,张祖林
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十三条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
淮安市淮阴区人民法院民 事 判 决 书（2013）淮小民初字第1480号原告裴正军委托代理人王某某、张某某被告张祖林委托代理人赵某某原告裴正军诉被告张祖林土地租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月23日立案受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告裴正军及其委托代理人王某某，被告张祖林的委托代理人赵某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告裴正军诉称：2010年5月16日，原、被告双方签订土地租赁协议一份，协议约定被告将其使用的一块土地租给原告，原告支付租金133000元。付款方式为签订协议之时支付定金10000元，房屋根基做好后支付余款的一半，其余款项在第一层楼板上好后付清，如有违约或反悔的，违约方或反悔一方必须承担一切责任及全部经济损失。原告按约于协议当天支付定金10000元，后于2012年10月30日支付租金10000元。原告为方便使用该块土地，在土地北侧支渠上修建小桥一座，花费35800元；2011年2月，原告在该土地上垫土，花费4620元。现因被告无故要求解除合同，收回土地，被告的此种行为给原告造成了较大损失。现原告提起诉讼要求解除协议，被告返还定金10000元、租金10000元、财产损失40420元，共计60420元，并承担本案诉讼费用。被告张祖林辩称：土地租赁协议系双方当事人的真实意思表示，没有违反相关法律规定，双方当事人应当自觉履行。被告依约将诉争土地交付于原告，原告应当依约向被告支付租金，至今原告仅向被告支付定金10000元，租金10000元，尚欠租金113000元，被告向原告催要租金，而原告总以种种理由拒不支付。违约方系原告裴正军，其应当承担违约责任，合同解除条件不具备。经审理查明：原、被告双方均为淮安市淮阴区凌桥乡凌桥村村民。诉争土地距原告位于凌桥乡的门市约40米，距被告住处约100米。2010年5月16日，原、被告双方签订土地租赁协议书一份，协议约定被告将位于淮安市淮阴区凌桥乡凌豆路东朱广金屋后，灌溉渠南的土地约300平方米租赁给原告长期使用。双方对租赁土地的范围作出明确约定，双方无异议，租金为133000元，付款方式为：签订协议时支付定金10000元，房屋根基做好后支付余款的一半，剩余款项于第一层楼板上好后付清。租赁土地永远归原告使用，被告不得干涉原告对土地的使用。自转让之日起，任何一方不得违约或者反悔，否则，违约或反悔一方必须承担一切责任及全部经济损失，并给付对方租金的双倍违约金。另查明，原告裴正军于签订协议当日支付被告张祖林定金10000元。2010年10月30日，原告裴正军向被告张祖林支付10000元租金。原告裴正军在该块土地北端三支渠上建造水泥桥一座，将该地块与凌杨路相接。原告裴正军为在该土地上建房，拖运土方将诉争地块垫高以与西边邻居的地基持平，花费4600元。原、被告双方签订协议后，曾因土地租赁问题多次发生纠纷。还查明，被告张祖林于1998年在淮阴区凌桥乡凌桥村土地二轮承包时取得诉争土地的承包经营权，发包方未向承包户张祖林发放土地承包经营权证。诉争地块属于基本农田范围，该土地在原、被告签订协议之前一直用于农作物种植。上述事实，有原告的庭审陈述，原告提供的土地租赁协议书一份、收据两份、照片2张、造桥协议一份、证人证言、接处警工作登记表一份，被告提交的凌桥村委会出具的证明、凌桥村村民14人出具的证明各一份、本院调取的凌桥乡土地利用总体规划图调查笔录以及现场勘验照片等在卷佐证，本院予以认定。在诉讼过程中，经本院释明，原告变更诉讼请求为请求确认原、被告之间的土地租赁协议无效，要求被告返还定金10000元，租金10000元，并赔偿原告损失40420元。被告要求原告赔偿因土地撂荒而造成的四年损失，按每年7300元计算。本院认为：本案诉争土地属基本农田。原、被告双方签订的土地租赁协议约定将诉争土地用于房屋建设，改变了土地的农业用途，该协议因违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，属无效协议。因原、被告双方均为凌桥乡凌桥村村民，诉争土地在双方签订协议之前一直用于农作物种植，原、被告双方对此是明知的，双方在明知诉争土地为基本农田的情况下，仍然签订将土地用于房屋建设的租赁协议，原、被告双方对协议无效具有同等过错。无效的合同自始没有法律约束力，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故被告应当返还原告定金10000元，租金10000元。原告应返还被告土地。原告在履行协议的过程中为盖房而拖运土方将土地垫高而产生的费用4600元，原、被告双方各半承担2300元。原告在诉争土地北边修建小桥一座将土地与公路相连，因双方的协议中并无关于建桥的约定，故原告建桥的损失属于原告自行造成的扩大损失，由原告自行负担。被告辩称因协议无效而导致的土地撂荒损失每年7300元，无事实依据，本院不予采纳。根据诉争土地的面积约为320平方米以及土地性质为基本农田的具体情况，按照当地粮食种植的产出水平，本院酌定诉争土地因撂荒而产生的损失每年为700元，自2010年5月16日起至2013年12月，约为3.5年，合计损失为2450元，由原、被告双方各半承担1225元。本案调解未果。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告裴正军与被告张祖林签订的土地租赁协议书无效。二、被告张祖林于本判决生效后十日内返还原告裴正军20000元。三、被告张祖林于本判决生效后十日内支付原告裴正军1075元。四、驳回原告裴正军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1844元，原告已预交，由原告裴正军负担922元，被告张祖林负担922元，于返还20000元时一并支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，帐号：34120140002554）。审 判 长 杨 华代理审判员 王卫华人民陪审员 吴国民二〇一三年十二月二十四日书 记 员 姚金花附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 更多数据：搜索“”来源：