（2013）长县民初字第3116号
裁判日期: 2013-12-24
公开日期: 2014-08-27
案件名称
程金辉与湖南博创置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙县人民法院
所属地区
长沙县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
程金辉,湖南博创置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款
全文
湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2013）长县民初字第3116号原告程金辉。委托代理人罗丹。被告湖南博创置业有限公司，住所地：长沙经济技术开发区星海商业城7-9号。法定代表人黄秋阳，董事长。委托代理人李智，男。原告程金辉（以下简称原告）与被告湖南博创置业有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年10月26日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告程金辉及委托代理人罗丹，被告委托代理人李智到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2009年12月26日，原告与被告签订《长沙县商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买位于长沙县星沙镇东六路“明天一城”第1栋15层1508号房屋一套，房屋价格为271435元。同时约定，被告应于房屋交付使用后360个工作日内办妥该套房屋的所有权证，如因被告原因逾期办理产权证，则由被告按照房屋总价款的日万分之一标准向原告支付违约金（起算日期自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止），2010年10月18日，原告办理入伙手续后入住。但直到2013年9月2日才取得房屋产权证。故，原告要求被告按照合同约定标准支付原告2012年3月19日至2013年9月2日期间共计533天的逾期办证违约金14467.49元，遂诉至法院，请求判令：1、被告支付原告逾期办证违约金14467.49元；2、被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告主张逾期办理权证的期间以逾期办理房屋产权证的期间计算，将诉讼请求中的第1项变更为：被告给付从2012年3月19日至2012年12月28日期间逾期办理权证违约金7719元。被告辩称：被告开发的“明天一城小区”达到验收条件后，业主要求被告对绿化及其他部分变更，因部分业主对小区的绿化有不同意见，并采取过激行为，致使小区整体规划验收延迟，经被告与业主代表协商，被告同意按业主代表的意见更改绿化的整体规划，业主代表同意将办理房产证的时间延期至2012年10月份，并约定房屋权证延期至2012年农历年底办妥，被告已按与业主代表协商的约定的期限内办理了产权证书并已交付原告，被告未违约；被告将交办理房屋产权的手续向有关房产部门提交的时间，应视为被告为原告办理房屋产权证的时间，而不应以房屋所有权证上登记的时间为准；原告所主张的违约金过高。综上，请求驳回原告的诉讼请求。原告为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据：证据一、《长沙县商品房买卖合同》，拟证明：原被告之间存在买卖合同关系；被告应于房屋交付后360个工作日内办理所有权证，如因被告原因逾期办理产权证，则由被告按照房屋总价款的日万分之一标准向原告支付违约金。证据二、《房屋产权证书》，拟证明：被告办理房屋产权登记时间为2012年12月28日。证据三、《销售不动产统一发票联》，拟证明：原告依约支付全部房款271435元。被告为反驳原告的诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一、有关与业主达成延期办理房屋产权证的协议（包括明天一城业主座谈会，明天一城验收申请报告，明天一城业主代表协调会，明天一城未完成、需整改以及添置项目工程协议书等），拟证明：被告与业主委员会对办理产权证书的时间进行了协商，被告按协商约定的时间内为原告办理了房屋产权证书，被告未违约。被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对原告提交的证据的真实性均无异议，但认为证据一中约定的违约金过高；原告对被告提交的证据发表如下质证意见：对被告提交的证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为被告所主张的临时业主委员没有通过合法的手续取得相应的资质，原告不认可其业主委员会；协议的内容只涉及对小区绿化方面的有关事项，并没有涉及对房屋产权证的办理时间变更的约定，不能证明被告的主张。经庭审双方当事人的举证、质证，本院对原告提交的证据作如下认证：对原告提交的证据真实性、合法性、关联性均予以认定；对被告提交的证据一，本院在说理部分进行具体阐述。本院根据上述认证查明：2009年12月26日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的“明天一城小区”第1栋15层1508号房屋，合同第四条约定房屋总金额为271799元；合同约定房屋的交房时间为2010年10月28日前；合同第十八条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内完成该幢商品房的初始登记，初始登记后180日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后360日内办好土地使用权证…，如因出卖人的责任，致使买受人不能在约定期限内办理上述登记或者手续，双方同意按下列第2项处理：…2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付日万分之一的违约金；合同第二十二条约定：本合同未尽事宜，双方当事人可在不违背法律法规规定、不与本合同内容相冲突的前提下进行其他约定或另行签订补充协议。经双方签字盖章的补充协议与本合同具有同等效力。同日，双方签订《合同补充协议》附件四，其中第4条约定：买受人委托出卖人办理产权登记手续，应于入伙时按政府主管部门相关收费标准交清办理产权所需的税费等，由出卖人代收代缴，据实多退少补。出卖人承诺在买受人办理完入伙手续并交清以上税费及资料的情况下，360个工作日内办理好房屋产权证，否则出卖人按本购房合同第十八条有关约定承担违约责任。如因买受人原因推迟交房和提供有关资料及交纳有关税费等原因而导致不能及时办理产权证明，则一切后果由买受人自行承担…，合同签订后，原告按合同约定支付了购房款。被告按合同约定的期限将该房屋交付原告；但被告并未按合同的约定期限内为原告办妥房屋产权证，该房屋产权证的办证时间为2012年12月28日。原告认为被告逾期284天为其办理权证，要求其赔偿违约金7719元，遂诉至本院，提出前述诉讼请求。庭审中，原告主张被告逾期办理产权证的期间以房屋产权证的时间为准，不以办理国有土地使用权证的时间计算违约期间，对被告逾期办理国有土地使用权证而应承担的违约金予以放弃。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案争议焦点：一、原被告是否对合同约定的办理房屋产权证的时间进行了变更；二、关于办理房屋产权证违约时间的认定；三、关于违约金的认定问题。一、原被告是否对合同约定的办理房屋产权证的时间进行了变更。被告辩称与业主代表达成《明天一城小区未完成、需整改以及添置项目工程协议书》是临时业主委员会签署的，该协议约定办理房屋产权证的时间延期至2012年10月份，并约定房屋权证延期至2012年农历年底办妥，因被告未能提交临时业主委员会依法成立的证据，且原告亦不认可该临时业主委员会，故在被告未能提供其他证据予以佐证的情况下，对被告主张双方已对办理房屋产权证的时间进行了变更，本院不予采信；同时被告提交的《明天一城验收申请报告》只涉及绿化等配套设施的变更，并未涉及延期办理房屋产权证的事项，不能证明其抗辩主张，对其抗辩理由，本院不予采信。故被告所提交的证据不能证明双方已对变更办理房屋产权证的时间达成一致，不能证明被告的主张。二、关于办理房屋权证违约时间的认定。被告主张房屋权证的办证期限应为房屋交付之日起至被告向有关房屋产权登记部门提交房屋产权登记时止的360个工作日内，本院认为，因被告未能向本院提交证据证明其向有关房屋产权登记部门申请登记的具体时间，故原告主张以长沙县房屋产权管理局颁发的房屋权属证书上载明登记时间为办妥房屋产权证的时间，本院予以支持；原告主张从2010年10月28日交付房屋后的360个工作日的截止日期为2012年3月18日，被告应于2012年3月18日前办妥房屋产权证，被告从2012年3月19日至2012年12月28日共计逾期284天，本院认为，原告主张计算被告逾期办理房屋所有权证的时间的计算方式，并无不当，本院予以采信。庭审中，原告明确放弃因被告逾期办理国有土地使用证而应承担的违约金，是原告对自身权利的放弃，并无不当，本院予以支持。三、关于违约金的认定问题。原告主张违约金的计算方式为：房屋总金额271799元＊日万分之一＊284日，其计算违约金应为7719元；被告主张违约金过高。本院认为，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度，以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。原告未向本院举证证明其实际损失，且被告在履行中也无重大过错，本院结合涉及“明天一城小区”项目的类似案件的调解情况，依法酌情认定被告向原告支付逾期办证违约金为6947元，对原告主张违约金超过6947元的部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（一）项之规定判决如下：一、限被告湖南博创置业有限公司于本判决生效之日起五日内向原告程金辉支付违约金6947元；二、驳回原告程金辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费162元，减半收取81元，由被告湖南博创置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 汤立波二〇一三年十二月二十四日书记员 谭艺钦附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条、当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款、当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款当事人约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度，以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来源：百度“”