（2013）闵民五（民）初字第1549号
裁判日期: 2013-12-24
公开日期: 2014-03-09
案件名称
原告上海浦润经贸发展有限公司与被告浙江勤鉴纸品有限公司、被告闫某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闵行区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海浦润经贸发展有限公司,浙江勤鉴纸品有限公司,闫某
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款
全文
上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2013）闵民五（民）初字第1549号原告上海浦润经贸发展有限公司。法定代表人诸某某。委托代理人张某某。委托代理人王家梁，上海市中联律师事务所律师，被告浙江勤鉴纸品有限公司。法定代表人王某某。委托代理人赵羽，浙江朗威律师事务所律师。委托代理人刘婷，浙江朗威律师事务所律师。被告闫某。委托代理人余超，上海儒君律师事务所律师。原告上海浦润经贸发展有限公司与被告浙江勤鉴纸品有限公司、被告闫某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月31日立案受理。先适用简易程序审理，后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2013年12月16日公开开庭进行了审理。原告上海浦润经贸发展有限公司的委托代理人张某某、王家梁，被告浙江勤鉴纸品有限公司（以下简称勤鉴公司）的委托代理人赵羽、刘婷，被告闫某的委托代理人余超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海浦润经贸发展有限公司诉称，原、被告在2009年11月11日签订了租赁厂房的书面合同，原告将自己建造的位于××区××路××号的××平方米的房屋11间和钢结构大棚和地磅出租给被告年租金为人民币（以下币种相同）190，000元，每半年支付一次，滞纳金为5%。嗣后，被告闫某就在此经营管理支付租金，2011年6月11日，被告闫某不再支付租金离开了租赁房屋，但相关的生产设施仍留在房屋内。故原告诉至法院要求两被告支付租金380，000元并支付滞纳金228，000元。诉讼中，原告增加诉请要求两被告支付自2013年6月11日至实际搬离之日的房屋使用费，截至2013年12月11日的房屋使用费为95，000元。另原告明确滞纳金诉请计算方式以190，000元为本金，按照每月5%的标准计算24个月计算得出228，000元。原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据材料：1、原告与上海闵锋实业有限公司（以下简称闵锋公司）签订的场地租赁协议一份、上海市农村集体经济组织统一收据一份，证明原告是租赁场地的合法承租人，原告有权将租赁的场地转租给他人。被告勤鉴公司对该组证据经质证后认为，对场地租赁协议的真实性无异议，认为原告拥有合法的出租权；对于付款凭证的真实性无异议。被告闫某对该组证据经质证后认为，证据的真实性无异议。2、2009年11月11日原告与被告勤鉴公司签订的合同一份，证明原告与两被告之间存在真实有效的租赁合同关系，双方约定的租金为190，000一年，被告至今拖欠原告租金总额为380，000元，应当支付的滞纳金228，000元。被告勤鉴公司对该份证据经质证后对真实性无异议。被告闫某对该份证据经质证后对其签字真实性无异议，但认为签字仅代表见证，见证该份租赁合同确实存在，因为在合同抬头处并没有被告闫某的名字。3、2012年6月11日由被告闫某出具的辞退信一份，证明被告闫某单方面解除了与原告之间的租赁合同，且被告闫某承认自己违约，并承诺承担因违约造成原告的全部损失。被告勤鉴公司辩称，其与被告闫某之间系合作关系，由被告闫某承包勤鉴公司在上海的废纸品回收业务。2009年11月11日两被告与原告签订了仓库租赁合同，共同租赁原告在上海市××区××路××号的仓库，被告勤鉴公司出资建造了部分厂房，并购买了设备交由被告闫某进行承包经营。2012年6月被告闫某在没有得到勤鉴公司同意的情况下，自行与原告终止了租赁合同的履行，被告闫某称一切后果由其承担，并在2012年6月11日出具了辞退单，表示自愿辞退仓库，这是被告闫某单方面的违约行为。原告按照被告闫某的要求，终止了租赁合同。但被告勤鉴公司至今未同意被告闫某和原告之间终止合同的行为，勤鉴公司仍然需要租赁原告的场地进行经营活动，但是原告与被告闫某终止了合同，并且停止了供电，导致被告勤鉴公司不能使用该场地进行经营，故认为原告向其主张租金和滞纳金没有事实依据。另对于本案系争租赁合同为无效合同并无异议，但是对于原告提出的增加的使用费损失诉请，因为其自2012年6月之后就未再使用该场所，虽然设备未搬出，但原因是因为被告闫某擅自终止了与原告之间的租赁合同，是被告闫某违约在先，且场所内擅自停电导致场所无法使用，故其不应该支付使用费。被告勤鉴公司针对其上述辩称，向本院提供了如下证据材料：1、勤鉴公司与被告闫某签订的协议书一份，证明两被告之间是合作经营关系，被告勤鉴公司将系争场所的经营权发包给被告闫某，由被告闫某负责承包经营，承担租金，原告对此事实都是明知的。原告对该份证据经质证后认为，真实性无异议，但这是两被告内部事宜，与原告无关。被告闫某对该份证据经质证后认为，真实性无异议，但根据该协议书的内容与勤鉴公司表述的事实来看，系争房屋的占用费由被告闫某支付，两者之间没有关联性，因为按照协议约定的内容是被告闫某应当承担的是亏损并非房屋占用费。2、被告闫某出具的辞退信一份，证明在未得到被告勤鉴公司的同意下，被告闫某擅自终止了与原告之间的合作，被告闫某自认为是单方违约，也愿意承担违约责任，但勤鉴公司并不同意终止合同。原告对该份证据经质证后认为，对证据的真实性无异议。被告闫某对该份证据经质证后认为，对其签字真实性无异议，但认为签字仅代表见证，见证该份租赁合同确实存在，因为在合同抬头处并没有被告闫某的名字。被告闫某辩称，其并非适格当事人，因为本案系争合同为无效合同，故被告闫某并非适格被告；关于房屋使用费的诉请，被告勤鉴公司在2011年-2012年6月10日期间支付过部分租费，被告闫某仅是作为勤鉴公司的业务负责人。之后，被告闫某退出了与勤鉴公司之间的合作关系，与原告之间也不存在租赁关系。被告闫某将自营的经营设备及材料予以搬离，另外有一些设备也想拿走，但是被告勤鉴公司不同意，并认为租赁合同关系并未终止；对于原告主张的房屋使用费，并非租金，滞纳金也应当是实际损失，应当按照实际占用使用的面积来进行计算，但原告并未详细陈述被告勤鉴公司实际占用的面积，另认为原告主张的诉请与被告闫某无关。被告闫某针对其上述辩称，向本院提供了其与王某某的合同书一份，证明被告闫某并非本案租赁合同的适格当事人。原告对该份证据经质证后认为，这是两被告之间的事情，与原告无关，且原告对此也不清楚，原告只知道被告闫某是勤鉴公司的负责人。被告勤鉴公司对该份证据经质证后认为，真实性无异议，这份合同书签订的时间是2010年，另一份签订的合同书时间是2009年，王某某表示过双方就是合作关系，勤鉴公司是在闫某的介绍下才承租原告的场地的。2011年6月1日两被告又签订了协议书，确定双方之间是合作关系。本院根据各方当事人的质证意见，对证据材料认证如下：原告、被告勤鉴公司、被告闫某提供的证据真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认。根据上述认证的证据及庭审中各方当事人的陈述，本院确认如下法律事实：2008年6月30日由原告作为承租方，闵锋公司作为出租方签订了场地租赁协议一份，协议约定由原告租用闵锋公司的场地进行废纸打包，场地面积为五亩贰分陆厘，租赁期限为三年，从2008年7月1日至2011年6月30日止，租金从2008年7月1日至2010年6月30日每年每亩16，000元，2010年7月1日至2011年6月30日每年每亩17，000元；租金支付方式为：先付后用，每年付二次款，即7月10日前支付前半年租金，1月10日前支付后半年租金。嗣后，原告在上述承租的土地上进行了办公楼、钢棚、地磅的建设，但是上述建筑物的建设并未取得有关主管部门的建设工程规划许可证，属于违法建筑。2009年11月11日由原告作为甲方，被告勤鉴公司作为乙方签订了合同书一份，合同约定：甲方将其在上海市××区××路××号所投资建造的办公楼、钢棚、地磅租借给乙方使用。第一条合同期限。自2009年11月11日至国家征用为止。若国家征用，乙方应无条件搬离本场地。甲方应提前三个月通知乙方，在搬离本场地期间甲方不收取租金。乙方若要搬离，也应提前三个月通知甲方。第二条面积。甲方提供的带钢棚仓库面积约为1，263.49平方米，房间11间以及地磅一台，空地约为215.35平方米；第三条付款方式。1、每半年付租金95，000元，先支付后使用。租金每隔五年递增10%。乙方租金若有拖欠，超出一个月罚滞纳金5%；2、地磅费用每年10，000元，水费每年2，000元，卫生费每年900元，电费按电表实际度数计算，以供电局单位发票金额为准，到时支付；第四条安全措施。由甲方安排门卫一名，自晚上21：00上班至次日早上7：00下班。乙方付门卫工资每月300元，其余工资由甲方支付；第五条双方义务。1、在承租期间，甲方应提供有关部门所需的证件，确保乙方正常经营。各相关部门的问题由乙方负责解决，乙方所租场地由非人为因素所造成的损失由甲方承担；2、未经甲方同意，乙方不得将承租的场地转租给他人，不得从事任何违法经营。否则，相应的法律后果由乙方自行承担。合同书末尾甲方处加盖了原告公章，乙方处加盖了被告勤鉴公司的公章，并由被告勤鉴公司的法定代表人王某某签字，被告闫某亦在乙方处签字。庭审中，原告确认从被告勤鉴公司及被告闫某处收取了部分租金，被告勤鉴公司亦认可支付了部分租金给原告，但认为该部分租金系其代被告闫某垫付的租金，其并不具有付款义务。其在庭审中还明确确实有2011年6月至2013年6月的二年期租金380，000元尚未支付给原告，但其认为这些租金按照被告勤鉴公司与闫某的约定，应当是由被告闫某承担。另查明，2011年6月1日由被告勤鉴公司作为甲方，被告闫某作为乙方签订协议书一份，协议约定：一、在甲方统一管理模式、经营理念的条件下，将松江分公司的业务交给乙方经营；二、在经营期间内，公司每月发给乙方业务费用3，000元，除进仓打包以外的费用不予报销。经营所产生的利润到年终结算，结算方式如果净利润达到200，000元，乙方的奖金是10%，在此基础上，利润每增加20，000元，奖金增加1%，一直到40%封顶。三、如因经营不善，发生亏损，亏损由乙方承担。如因乙方的态度、能力问题，甲方有权立即收回经营权；……本合同期限为一年，自2011年6月1日至2012年5月31日。再查明，2012年6月11日被告闫某出具辞退书一份载明：其自愿辞退许泾村一队的废纸仓库，和陈龙春的租房协议，其单方面违约，一切损失其自愿承担，所有因此而产生的后果由其负责。被告闫某随后搬离了上述租赁场所，原告出于安全需要将上述租赁场所的电力切断，并于2013年7月初恢复供电。诉讼中原告出于经济利益考虑，且为了避免损失的进一步扩大，已将系争租赁场所的一半面积出租给案外人，但由于被告勤鉴公司尚有部分设备、原材料在系争场所，故要求两被告赔偿一半面积的使用费损失至被告勤鉴公司实际搬离之日止。本院认为：原告与被告勤鉴公司所签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，但是由于该份租赁合同涉及到的房屋属于未能取得建设工程规划许可证的建筑，属于违法建筑，由于违法建筑违反了《城乡规划法》中的强制性的效力性规定，故就违法建筑签订的租赁合同应当被认定为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。被告勤鉴公司作为租赁合同的承租人的主体身份并不存在争议，但被告勤鉴公司认为按照其与被告闫某的合作合同约定，被告闫某理应承担相应的民事责任，而被告勤鉴公司并不需要承担民事责任。故本案中主张争议焦点是原告主张要求被告闫某承担民事责任的诉请是否成立。首先，从租赁合同约定的内容来看，原告是出租人，被告勤鉴公司是承租人，被告闫某虽然在租赁合同的承租人处有签字，但是在租赁合同中并未明确约定被告闫某需要对被告勤鉴公司的合同责任承担连带付款义务。被告闫某基于其与被告勤鉴公司的合作合同中约定的负责人在租赁合同中签字也仅仅是履行其作为企业负责人的职务行为，而被告闫某个人并不因此即需要承担承租人的合同义务。其次，从被告勤鉴公司与被告闫某的合作合同约定的内容来看，这份合作合同的性质属于企业内部承包合同。企业承包合同是指在不改变企业所有权归属的情况下，按照所有权与经营权相分离的原则，由发包方与承包方签订的明确相互间权利义务关系的协议。具体到本案而言系企业内部承包合同关系，是指企业作为发包方与其内部职能部门、职工个人或者个人合伙作为承包方签订的以有偿让步企业内部部分财产的经营管理权等为内容，明确双方权利义务关系的书面协议。结合本案案情，被告闫某仅是被告勤鉴公司的内部承包人，被告勤鉴公司对外签订租赁合同所引起的民事责任仍应当由其承担。若被告勤鉴公司与闫某之间存在相应的承包合同约定，被告勤鉴公司可以在实际承担了民事责任之后，再依据承包合同的约定向内部承包人闫某主张相应的民事责任，但在本案中被告闫某不应该承担对原告所主张诉请所对应的民事责任。诉讼中，被告勤鉴公司对于拖欠的租赁费金额并无异议，但由于房屋租赁合同为无效合同，原告只能参照租赁合同约定的租金标准主张房屋占用使用费，被告勤鉴公司所确认应当给付的租金对应的应为房屋占用使用费。另由于该份租赁合同被认定为无效合同，原告主张滞纳金的条款实质属于违约责任条款，而合同无效即自始无效，原告自然无权依据租赁合同所约定的滞纳金条款主张要求被告勤鉴公司承担相应的违约责任即滞纳金。考虑到被告勤鉴公司尚有部分设备及材料在系争房屋处，被告勤鉴公司在上述租赁合同被确认无效之后，理应及时搬离系争场所。虽然被告闫某以出具辞退信的方式表示要与原告终结租赁合同关系，但是被告闫某并非租赁合同当事人，假使租赁合同为有效合同，其也无权代表承租人勤鉴公司作出单方解除租赁合同的意思表示，故被告闫某向原告作出的辞退信不具有任何法律效力。由于系争房屋为违法建筑，基于该违法建筑产生的一系列租赁合同均应被认定为无效合同，而原告出于避免损失扩大化，已将系争场所的一半面积出租于案外人。但是由于被告勤鉴公司目前尚有部分机器设备及材料存放在原告处，未能及时与原告办理房屋的移交手续，故原告在本案中主张了部分房屋占用使用费至被告勤鉴公司实际搬离之日止，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：一、原告上海浦润经贸发展有限公司与被告浙江勤鉴纸品有限公司于2009年11月11日签订的《合同》为无效合同；二、被告浙江勤鉴纸品有限公司于本判决生效之日起十五日内从位于上海市××区××路××号由原告上海浦润经贸发展有限公司所投资建造的办公楼、钢棚中予以搬离，将上述建筑物归还原告上海浦润经贸发展有限公司；三、被告浙江勤鉴纸品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海浦润经贸发展有限公司自2011年6月1日起至2013年6月30日止的房屋占用使用费380，000元；并偿付原告自2013年7月1日起至被告浙江勤鉴纸品有限公司实际搬离上述第二项租赁场所之日止，按照每月7，916.67元的标准计算的房屋占用使用费损失；四、驳回原告上海浦润经贸发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9，880元，由原告上海浦润经贸发展有限公司负担2，161.25元，由被告浙江勤鉴纸品有限公司负担7，718.75元（于本判决生效之日起十日内直接支付给原告上海浦润经贸发展有限公司）。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 邹巧弟审 判 员 刘 锋人民陪审员 邓红霞二〇一三年十二月二十四日书 记 员 谭静贤附：相关法律条文一.《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二．《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。……第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持。…… 微信公众号“”