（2013）浦民一（民）初字第35838号
裁判日期: 2013-12-24
公开日期: 2014-06-13
案件名称
覃灵军、程莉与暨芳、岳云峰房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
覃灵军,程莉,芳,岳云峰
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2013）浦民一（民）初字第35838号原告覃灵军。原告程莉。被告暨芳。委托代理人陈燕萍，上海高达律师事务所律师。被告岳云峰。委托代理人陈茂智，上海市协力律师事务所律师。原告覃灵军、程莉与被告暨芳、岳云峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2013年11月14日公开开庭进行了审理。原告覃灵军、程莉、被告暨芳委托代理人陈燕萍、被告岳云峰委托代理人陈茂智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告覃灵军、程莉共同诉称，原、被告于2013年1月29日签署了一份《房屋买卖合同》，约定由原告向被告购买坐落于本市浦东新区张杨路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），合同签署后，双方根据合同约定办理了系争房屋的产权过户手续。根据合同约定，被告应于原告贷款银行发放贷款前办理系争房屋内原有户某的迁出手续，被告于2013年8月4日告知原告户某全部迁出。但原告在办理户某迁入手续时才得知，系争房屋内尚存案外人蒙某某与欧阳的户某。故原告诉至法院，要求两被告支付逾期迁户某的违约金人民币（以下币种相同）57，000元（按500元／天的标准，自2013年6月1日起计算至2013年9月22日止），诉讼费由被告承担。被告暨芳辩称，被告已于2013年5月18日将系争房屋交付原告，之后，双方就户某及房屋尾款达成了《补充协议》，原告至少在户某迁入时已知晓系争房屋内有案外人户某，其仍与被告达成《补充协议》，表明双方合意变更了买卖合同的约定，现《补充协议》已履行完毕，故被告不存在违约行为；案外人的户某迁出问题非被告能力范围所能做到，被告主观上无恶意；原告的户某已迁入系争房屋内，原告并无损失。被告岳云峰辩称，其已依约将其户某自系争房屋内迁出，合同义务已履行完毕，其不存在违约行为；原告在明知有案外人户某的情况下，仍与被告就户某事宜签订了《补充协议》，表明原告自愿放弃因原有户某未全部迁出而要求被告支付违约金的权利；被告对系争房屋内尚存案外人户某确不知情，其并无过错，不应承担违约责任；原告户某已迁入系争房屋，不存在经济损失，且原告主张的违约金数额及标准过高，要求法院驳回原告诉请。经审理查明，两被告原系夫妻关系，系争房屋系两人自案外人蒙某某、欧阳处购买所得。2013年1月29日，原告作为买受人（乙方）、被告作为卖售人（甲方），双方就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》一份，合同约定系争房屋建筑面积为148.06平方米，转让价款为300万元。买卖合同第十条约定：“甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同约定应当交付之日起至实际支付之日止……。”买卖合同补充条款（一）第六条约定：“甲方应于乙方贷款银行发放贷款前，向房地产所在地的公安派出机构办理原有户某的全部迁出手续。补充条款（一）第十条约定，甲方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己的义务，则甲方应按本合同第十条之约定承担违约责任。乙方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己的义务，则乙方应按本合同第九条之约定承担违约责任。”2013年5月30日，原告贷款银行发放贷款80万元。2013年6月22日，两原告及其儿子户某迁入系争房屋内。2013年6月25日，原告程莉（乙方）与被告暨芳（甲方）签订《补充约定》一份，内容为：“1、甲方承诺，在2013年7月10日前向房屋所在地公安派出机构办理暨芳、岳两人户某迁出手续；2、乙方承诺，在暨芳、岳两人户某迁出该房屋的当天向甲方支付1万元。本补充协议约定取代原合同就尾款和户某的相关约定，与原合同具有同等法律效力。原合同其他内容保持不变。”2013年6月30日，被告暨芳及儿子岳的户某自系争房屋内迁出。2013年7月5日，原告程莉向被告暨芳支付房款1万元。2013年8月3日，被告岳云峰户某自系争房屋内迁出。2013年9月23日，原告诉至本院，诉请如前。至本案庭审日止，案外人蒙某某、欧阳户某尚在系争房屋内。上述事实，由《上海市房地产买卖合同》、《补充约定》、常住人口信息摘抄、个人贷款支付凭证、常口现实库信息资料等证据及原、被告陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，于法不悖，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。本案中，原、被告在买卖合同中对逾期迁出户某的违约责任作了约定，系争房屋内至今尚存案外人蒙某某、欧阳的户某，原告主张被告应承担相应的逾期迁出户某违约金，被告对此辩解意见有三：其一、系争房屋内尚存的系案外人户某，非被告主观恶意不迁出，而系客观不能，被告户某已迁出；其二、原、被告曾签署《补充协议》，在签署《补充协议》前，原告应对系争房屋内尚存案外人户某知晓，故《补充协议》系双方自愿变更了买卖合同中对户某迁出责任的约定，现《补充协议》已履行完毕，被告不应承担违约责任；其三、案外人户某未迁出系争房屋对原告无损失，原告主张的违约金过高。对被告上述辩解意见，本院认为：首先，行为人主观是否恶意并非衡量违约行为是否成立的判断标准，虽系争房屋内尚存的系案外人户某，但被告有义务按照约定迁出系争房屋内所有户某，违反该约定即构成违约；其次，虽原告程莉与被告暨芳另行签署的《补充协议》约定“取代原合同就尾款和户某的相关约定”，但从《补充协议》的签订背景分析，该补充协议签订时被告岳云峰及案外人的户某均未迁出，而《补充协议》的整体内容亦仅涉及暨芳及儿子岳的户某问题，并未对逾期迁户某的违约责任作出相应约定，故本院认为该《补充协议》约定仅限对暨芳及儿子岳的户某迁出时间作了相应变更，并不涵盖系争房屋内所有户某，也并未变更户某逾期迁出的违约责任；最后，虽原告户某已迁入系争房屋，但并不能以此证明系争房屋存在案外人户某对原告无损失。综上，至本案庭审日止，系争房屋内尚存案外人户某，系被告违约，应由被告承担相应的违约责任。原告起诉要求被告承担自2013年6月1日起计算至2013年9月22日止的逾期迁出户某违约金，符合买卖合同约定。但在违约金数额认定上，本院认为，根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑，双方合同约定的逾期迁出户某的违约金确属过高，由本院酌情调整为10，000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：被告暨芳、岳云峰于本判决生效之日起十日内支付原告覃灵军、程莉自2013年6月1日起至2013年9月22日止的逾期迁出户某违约金10，000元。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1，225元，减半收取计612.50元，由被告暨芳、岳云峰共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 周箐二〇一三年十二月二十四日书 记 员 乐赟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 百度搜索“”