（2013）中民二初字第2042号
裁判日期: 2013-12-24
公开日期: 2014-01-20
案件名称
郑州开元物业管理有限公司与孙奕物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
郑州市中原区人民法院
所属地区
郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郑州开元物业管理有限公司,孙奕
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2013）中民二初字第2042号原告郑州开元物业管理有限公司。法定代表人谢利卿。委托代理人任彦群，河南绿城律师事务所律师。委托代理人孟豪亮，河南绿城律师事务所律师。被告孙奕，男，汉族，1974年8月17日出生。委托代理人罗慧领，河南成务律师事务所律师。原告郑州开元物业管理有限公司（以下简称开元物业公司）与被告孙奕物业服务合同纠纷一案，本院于2013年11月21日立案受理。依法由审判员刘煜伟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告开元物业公司委托代理人孟豪亮，被告孙奕及委托代理人罗慧领到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告开元物业公司诉称：被告系原告所服务的郑州市开元银田小区的业主，被告在1999年12月29日与原告签订了《公共契约》，并约定按建筑面积每月每平方米0.38元收取物业服务费，在原告完成了一系列的物业服务工作的同时，被告自2005年1月起一直停交物业服务费，期间虽经原告工作人员多次催促，但被告至今仍拒不交纳，无奈，原告诉至法院请求判令被告支付所欠2005年1月1日至2013年12月31日物业服务费3599.2元，并向原告承担自逾期之日起至实际支付之日止的违约金（至起诉之日暂定为3000元），本案诉讼费用由被告承担。被告孙奕辩称：1、原告起诉前未向被告进行书面通知，违反了最高院关于物业服务合同收费案件的司法解释，程序不合法，应驳回起诉；2、公共契约非被告签订，对于被告无约束力；3、原告未尽到公共契约所约定的相关物业服务的义务，不应向被告收取服务费，更不应当主张违约金；4、原告诉请包含9月25日之后的物业费，在起诉之时9月25日之后的物业事实并未发生，该起诉无意义；5、原告的主张有的已经超过诉讼时效，该部分主张不应支持；6、原告并未提交任何证据证明其已经按照政府规定和其主张的公共契约的约定履行了相关的物业服务企业应当履行的义务，其诉请没有事实和法律依据；7、被告所住小区交通、绿化、卫生、保安等混乱不堪，小区业主无法正常生活，即使不缴纳物业费，也是行使相关抗辩权；8、原告所提交的收费许可证是从2011年取得的，其向被告主张从2005年开始的物业费没有事实和法律依据，且其系三级资质，却按照一级资质标准向被告主张物业费，这与其本身资质不符，原告主张没有事实依据。经审理查明：1999年11月10日，郑州开元房地产有限公司与郑州开元物业管理有限公司签订《物业管理委托合同》，约定：郑州开元房地产有限公司将郑州市桐柏路101号银田花园委托于开元物业公司实行物业管理；物业类型为住宅；坐落于郑州市中原区桐柏路；委托管理期限自1999年12月1月1日至业主委员会成立选聘其他物业公司时止；本物业管理服务费，住宅房屋由开元物业公司按建筑面积每月每平方米0.38元向业主或物业使用人收取，管理服务费标准电费调整，按物价局核定价格调整。被告孙奕系开元银田花园的业主，居住房屋位于开元银田花园，房屋建筑面积为87.7平方米。被告孙奕自2005年1月1日起不再缴纳物业服务管理费。郑州开元物业管理有限公司资质等级为三级，年度考核为合格。经物价部分核准，银田花园物业服务收费标准中多层住宅物业费的标准为每月每平方米0.38元。以上事实由当事人的陈述、物业管理委托合同、原告营业资质及价格核准证书等证据在案佐证。本院认为：原告郑州开元物业管理有限公司与郑州开元房地产有限公司签订《物业管理委托合同》，可以认定原告郑州开元物业管理有限公司为郑州市桐柏路101号银田花园提供物业管理服务。被告孙奕在该小区居住，房屋面积为87.7平方米，原、被告之间形成了物业服务合同关系，被告孙奕应按照物业管理服务的要求及时缴纳物业费。被告孙奕自2005年1月1日起不再缴纳物业费，已经构成违约，应承担违约责任。原告提交的物业费收费许可显示的收费标准为每平方0.38元，与1999年物业管理委托合同约定的标准一致，故被告应按照该标准支付2005年1月1日至2013年12月31日的物业费，经计算，该费用为3599.2元。原告要求被告支付违约金，因原告提交的共同契约被告持有异议，原告亦未作出合理解释，故原告要求被告支付违约金无事实依据，本院不予支持。关于物业费收取问题，先收费后提供物业服务符合常理，原告起诉要求本年第四季度的物业服务费并无不妥，被告该项辩称本院不予采信。关于诉讼时效，原告已经向被告发出催收通知，即便被告对此持有异议，但因物业服务具有连续性，双方未约定款项支付时间，故被告以诉讼时效为由抗辩，本院不予采信。关于小区的服务、绿化、物品被盗及安全问题，因原告提供的服务包含多种事项，被告以某项物业服务不符合要求拒付服务费无理由支持，如业主财产安全受到影响，业主可向相关部门反映，与本案物业服务合同不属同一法律关系，被告该项辩称，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告孙奕于本判决生效之日起七日内向原告郑州开元物业管理有限公司支付物业管理服务费3599.2元；二、驳回原告郑州开元物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告郑州开元物业管理有限公司负担11元，被告孙奕负担14元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 刘煜伟二〇一三年十二月二十四日书记员 戴 璐 微信公众号“”