（2013）日民一终字第920号
裁判日期: 2013-12-24
公开日期: 2014-02-20
案件名称
李滢滢与陈希飞房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省日照市中级人民法院
所属地区
山东省日照市
案件类型
民事案件
审理程序
民事二审
当事人
李滢滢；陈希飞
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第一百六十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第一百六十九条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第一百七十条第一款第一项；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第一百七十五条
全文
山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）日民一终字第920号上诉人（原审被告）：李滢滢，女。委托代理人：李忠贺，男。被上诉人（原审原告）：陈希飞，女。委托代理人：凌云，山东舜铭律师事务所律师。委托代理人：尚君，山东舜铭律师事务所律师。上诉人李滢滢因与被上诉人陈希飞房屋租赁合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2013）东民一初字第1346号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李滢滢的委托代理人李忠贺、被上诉人陈希飞的委托代理人尚君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2012年6月21日，李滢滢（乙方）与案外人谭某某（甲方）签订《利群沿街房出租合同》，约定甲方将利华商业广场步行街1B单元1B-13沿街房租给乙方使用，租用范围包括沿街房及甲方部分设施（空调、玻璃门、防盗门等），租期自2012年6月26日到2013年6月25日，年租金10000元，押金2000元……不经甲方同意，乙方不得将该出租权转让。李滢滢承租涉案房屋后约半年，欲将涉案房屋转租，在涉案房屋张贴招租广告并留下联系电话。2013年1月1日，陈希飞看到李滢滢张贴的招租广告并与之联系，经双方协商，李滢滢同意将涉案房屋出租给陈希飞。2013年1月1日，陈希飞向李滢滢交纳现金38000元，李滢滢将涉案房屋的钥匙交给陈希飞，陈希飞遂对涉案房屋进行装修，用于经营“吉贝服装店”。2013年3月19日装修结束，陈希飞支出装修款共计9500元，装修负责人张传梅为陈希飞出具装修材料款发票一份。陈希飞向李滢滢交纳现金38000元后，多次找李滢滢要求与其签订租赁合同，李滢滢以各种理由拖延签订合同。后涉案房屋的房主谭某某发现陈希飞装修了其房屋，得知李滢滢已将涉案房屋转租给陈希飞，遂阻止陈希飞继续使用涉案房屋，陈希飞无奈从涉案房屋内搬出，后陈希飞因此事与李滢滢协商要求其退还所交现金38000元及装修损失9500元，李滢滢拒绝。2013年3月25日，陈希飞诉至原审法院，请求依法判令李滢滢赔偿陈希飞损失47500元。另查明：陈希飞与李滢滢协商租用涉案房屋时，李滢滢未提交相关房屋产权证明，陈希飞亦未要求李滢滢出示相关产权证明。陈希飞认可涉案房屋于2013年3月19日装修完毕，装修完毕后陈希飞继续使用涉案房屋一个月后被案外人谭某某发现，陈希飞即停止使用涉案房屋。原审认定上述事实的证据有当事人陈述、利群沿街房出租合同两份、当事人身份证明、日照市房地产管理局查档证明、调查笔录、收到条、装修发票及门店照片等。原审法院认为：李滢滢将其租用案外人谭某某的房屋转租给陈希飞并收取了现金38000元，该款应认定为租金，陈希飞无证据证明该款为租房定金，对陈希飞的该主张，原审法院不予采信。陈希飞向李滢滢交纳现金38000元后，李滢滢向陈希飞交付了涉案房屋的钥匙，陈希飞随即搬入涉案房屋并对涉案房屋进行了装修，双方形成事实上的房屋租赁合同关系，但因双方并未签订相关房屋租赁合同亦未对租赁房屋的期限、租金交纳方式、违约责任等具体内容进行约定，双方之间应为不定期租赁合同关系。李滢滢将涉案房屋转租给陈希飞未经房主谭某某同意，且事后未取得谭某某的认可，该转租行为无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”李滢滢收取的陈希飞已付的租金38000元应予退还，因李滢滢转租行为对陈希飞造成的装修损失9500元应予赔偿。因陈希飞交纳租金后已实际占有使用了3个月18天，参照李滢滢与案外人谭某某签订的房屋租赁合同约定的涉案房屋年租金10000元，3个月18天的租金应为3000元，该款应从损失总额中扣除，即李滢滢因合同无效应向陈希飞返还的财产为35000元。因陈希飞与李滢滢协商租用涉案房屋时陈希飞未尽到合理审核的义务，未确认李滢滢有权转租涉案房屋即交纳租金并对涉案房屋进行装修，其对自身损失也有一定的责任，综合本案具体情况，原审法院认为以由陈希飞自行承担30%的责任为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款、第五十八条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审判决：一、李滢滢于判决生效后三日内返还陈希飞租金35000元；二、李滢滢于判决生效后三日内赔偿陈希飞损失6650元（9500元×70%）；三、驳回陈希飞本案的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费988元，减半收取494元，由陈希飞负担148元，由李滢滢负担346元。上诉人李滢滢不服原审判决上诉称：一、原审判决违反法定程序。上诉人户籍所在地为日照市东港区，但自2011年即到北京工作，并在北京市朝阳区居住至今。一审法院明知上诉人不在户籍所在地居住，但仍将相关诉讼文书送达至东港区涛雒镇小海村上诉人丈夫祖籍所在地，严重违反了《中华人民共和国民事诉讼法》关于送达的相关规定，剥夺了上诉人的抗辩权，导致本案诸多事实无法查清，严重损害了上诉人的合法权益，程序违法。二、原审判决认定事实不清，证据不足。1、原审判决认定上诉人收取被上诉人的38000元为租金，证据不足。上诉人收取的38000元既包括租金，也包括上诉人转让给被上诉人承租房屋内的相关物品、货物的转让费用。2、原审判决根据涉案房屋年租金10000元计算被上诉人的实际租金错误。被上诉人实际承租期间的房租，应当按照上诉人与被上诉人约定的房租标准计算，原审判决参照上诉人与案外人谭某某的房屋租赁合同确定房租显然错误。3、原审判决上诉人承担被上诉人部分装修费用错误。首先，原审判决认定被上诉人的房屋装修费用为9500元证据不足；其次，被上诉人要求上诉人承担其装修费用，应当首先举证证实上诉人同意被上诉人对涉案房屋进行装修，被上诉人擅自对涉案房屋进行装修的费用只能自行承担。综上，请求撤销原判，发回重审。被上诉人陈希飞答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、原审判决依法送达，不存在程序违法问题，上诉人的户籍所在地和经常居住地都是日照市东港区秦楼街道前大洼村。二、上诉人转租给被上诉人的涉案房屋内无物品和货物，不存在物品和货物的转让问题。三、上诉人存在过错，应当赔偿被上诉人因此所受到的装修损失。综上，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明：原审时，原审法院分别于2013年3月27日、2013年4月18日以特快专递方式向上诉人送达民事起诉状、传票及应诉通知书，送达地址分别为日照市东港区秦楼街道后大洼村414号、日照市涛雒镇小海村290号，上述快件均被退回。2013年5月16日，原审法院再次向上诉人送达民事起诉状、传票、合议庭组成人员通知书，送达地址为涛雒镇小海村290号，葛某某在送达回证代收人一栏签字。2013年8月19日，原审法院向上诉人送达民事判决书，送达地址为城郊法庭，葛某某在送达回证代收人一栏签字。葛某某系李滢滢的婆婆，签收文书时与李滢滢同住。原审时，为证实装修费用支出，被上诉人提交了山东省国家税务局通用机打发票一份，开票日期为2013年3月19日，客户名称为吉贝服装，地址为利华商业街，品名及名称为材料款，金额为9500元，发票上加盖了张传梅发票专用章。二审过程中，本院对证人牟某某进行了调查，其主要陈述：我是干室内装饰装修的，在日照东关南路与兴海路交汇处的洪都建材市场上有门头，门头名叫高玲装饰广告材料；利华商业街最西边街上北边大约第五六个门店名叫吉贝的，是我领着两个人装修的，是在2013年1月份装的，干了大约1个月，主要是做了肯德基门，屋内形象墙、柜子、鞋柜、展示柜，后期安了灯、地毯，还在形象墙上贴了壁纸；装修材料都是我提供的，当时装修是包工包料，按平方计算装修费用，材料费及人工费共9500元；算账的时候我在对门的美华防盗门开的发票，他那里有机打发票，是正式发票，当时为了方便就没去国税局开，干别的活也从他那里开过。上诉人质证认为：被上诉人如何装修的房屋以及花费多少，上诉人不了解，上诉人不承担装修费用。本院经审理查明的其他事实和证据与原审认定一致。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于送达问题，《中华人民共和国民事诉讼法》第八十五条规定：送达诉讼文书，应当直接送交受送达人。受送达人是公民的，本人不在交他的同住成年家属签收。原审法院向上诉人送达的法律文书均由其婆婆葛某某代收，葛某某签收法律文书时系上诉人的同住成年家属。所以，原审法律文书送达并无不当，上诉人关于原审程序违法的上诉理由不成立，本院不予支持。关于涉案现金38000元的认定问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。上诉人将涉案房屋转租给被上诉人，并收取了被上诉人现金38000元，双方之间形成房屋租赁合同关系，在无相反证据的情况下，该38000元应当认定为租金。上诉人主张该38000元包括租金以及物品转让费用，但未能提供证据予以证实，应承担举证不能的法律后果。所以，原审认定上诉人收取的被上诉人的现金38000元为租金并无不当。关于被上诉人使用涉案房屋期间的租金计算问题，上诉人违反与案外人谭某某的合同约定将涉案房屋转租给上诉人，转租行为无效。无效的合同自始没有法律约束力。被上诉人使用涉案房屋期间的租金不能依据其与上诉人之间的租金约定计算。原审依据上诉人与谭某某之间的租金约定确定上诉人的租金损失并判令被上诉人予以支付并无不当。关于房屋装修费用的负担问题，上诉人违反与案外人谭某某的合同约定将涉案房屋转租给被上诉人，上诉人的过错是导致其与被上诉人之间的房租租赁合同无效的主要原因，对被上诉人因此产生的装修损失应当承担赔偿责任。原审酌定上诉人对被上诉人的装修损失承担70%的赔偿责任并无明显不当。综上，上诉人的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费988元，由上诉人李滢滢负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 红代理审判员 张 琳代理审判员 张锦秀二〇一三年十二月二十四日书 记 员 赵小璐 微信公众号“”