（2013）铜官民二初字第01046号
裁判日期: 2013-12-24
公开日期: 2014-10-31
案件名称
铜陵联源物业管理有限责任公司与章健物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
铜陵市铜官山区人民法院
所属地区
铜陵市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
铜陵联源物业管理有限责任公司,章健
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十一条
全文
安徽省铜陵市铜官山区人民法院民 事 判 决 书（2013）铜官民二初字第01046号原告：铜陵联源物业管理有限责任公司。法定代表人：耿海宁，该公司董事长。委托代理人：宣典成。委托代理人：查四林，安徽铜鼎律师事务所律师。被告：章健，男，1976年8月18日出生，汉族，住安徽省铜陵市。原告铜陵联源物业管理有限责任公司（以下简称联源物业公司）诉被告章健物业服务合同纠纷一案，本院于2013年10月11日立案受理。依法适用简易程序，由审判员谢飞梦独任审判，于2013年11月7日公开开庭进行了审理。原告联源物业公司委托代理人宣典成、查四林，被告章健均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告联源物业公司诉称：2010年6月29日，被告章健与原告签订了《铜陵联源物业管理服务协议》，约定由原告对章健位于春江花月小区6栋602室的物业提供相关物业服务，双方约定了物业费标准以及费用交纳办法。但被告自2010年12月至2013年8月已有6期物业费未交，累计拖欠物业费3422.88元。现为维护原告合法权利，特具状贵院，请求判令被告立即支付物业费3422.88元以及逾期付款违约金。被告章健辩称：1、《春江花月家园物业管理服务协议》是格式文本协议，答辩人是在不签字不给钥匙的情况下被迫签订的，该合同无效；2、被答辩人未能按照协议约定提供服务，小区存在乱搭乱建、设施损坏得不到及时修复、保洁不及时、花木缺乏管护、车辆无序停放、车辆被盗等很多问题，被答辩人违约在先；3、被答辩人无证收费，收费没有依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：被告章健系铜陵市春江花月小区6栋602室物业的业主，该房屋建筑面积为108.94平方米、阁楼建筑面积49.53平方米。2010年7月2日，原告联源物业公司（作为合同甲方）与章健（作为合同乙方）签订了《春江花月家园物业管理服务协议》。协议约定有以下方面内容：甲方按《普通住宅小区物业管理服务等级标准》二级服务质量标准提供物业管理服务，包含对小区内房屋的共用部位、公共设施、设备、绿化、环境卫生、安全防范等项目进行维护、修缮、服务与管理，甲方提供的物业管理服务质量包括：无乱搭乱建，附属共用设施完好，设备完好能正常发挥其功能，环境清洁，垃圾定时清运，花木定期修剪，车辆有序停放，小区主入口24小时专人值守，小区内每小时一次巡视，对房屋共用部位、共用设施设备急修不过夜、小修不过三天等内容；乙方按每月每平方米0.6元向原告交纳物业管理服务费，每年的6月交当年7－12月费用，每年12月交次年1－6月的费用；若甲方违反协议，未达到管理约定目标的，乙方有权利要求甲方改正，逾期未改正而给乙方造成经济损失的，甲方应承担相应的经济及法律责任。合同还约定，由于甲方与铜陵黑猫神置业有限公司签订的委托物业管理服务合同期限为三年（2008年10月31日至2011年10月30日止），本协议与该合同同步，在此期间，如成立后的业主委员会继续聘用甲方，本协议继续有效。协议还约定了其他一些事项。协议签订时，章健支付了2010年12月份前的物业管理费570元。此后，章健未再向联源物业公司交纳物业管理费。截至2013年12月，章健累计拖欠6档期物业费用未交纳，合计未交约定的物业费为3422.88元。至本案一审辩论终结之日，联源物业公司一直在涉案小区内提供了相关的物业服务工作，在其提供的物业服务中，存在有公共设施损坏未及时修复、日常保洁工作不到位、零修不及时、小区车辆有乱停放现象等违反协议约定的情形，联源物业公司的服务也不完全符合其与铜陵黑猫神置业有限公司签订的《铜陵市春江花月家园住宅小区前期物业服务合同》中对公共设施维护、保洁、零修及时率等方面的要求。另查明：铜陵市春江花月家园住宅小区的业主委员会至今尚未成立。2010年1月31日，铜陵黑猫神置业有限公司与原告联源物业公司签订了一份《铜陵市春江花月家园住宅小区前期物业服务合同》。合同约定，铜陵黑猫神置业有限公司将其开发的春江花月家园住宅小区委托原告进行前期物业管理服务，依据本协议向业主收取物业管理服务费，普通住宅收费标准暂定为每平方米0.6元（按建筑面积），可于交房时预收半年的物业费，以后按每半年收取；合同期限自2008年11月1日起至2011年12月31日止，在此期间，若本物业的业主委员会成立并聘用新的物业管理公司接管本物业由本合同同时终止。合同所附的《春江花月家园住宅小区物业服务质量标准》约定有以下内容：房屋及配套设施完好率98%，房屋零修、急修及时率99%，绿化完好率95%，保洁率97%，确保垃圾日产日清，治安事件发生率千分之一以下，等等。2011年9月1日，双方又签订了一份补充协议，将服务合同的履行期限延长至业主委员会成立时止。上述事实，有《春江花月家园物业管理服务协议》、物业费收据、律师函、照片、《铜陵市春江花月家园住宅小区前期物业服务合同》等证据以及当事人的陈述在卷佐证，可以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告联源物业公司与被告章健签订的物业管理服务协议是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，依法成立并有效。协议约定了物业管理服务过程中双方各自应承担的义务，双方当事人均应当全面履行。原告应当依照约定的物业管理服务内容和服务质量目标向被告提供物业管理服务。被告在接受原告提供的物业管理服务后，也应当按照约定的时间与交费标准给付物业服务费。被告在接受原告提供的物业管理服务过程中，拖欠原告6档期物业服务费未交纳，存在违约行为。现原告当庭放弃了被告承担逾期付款违约金的诉讼请求，系处分自身的民事诉讼权利的行为，未违反法律规定，本院予以确认。本案中，虽然原告在提供物业管理服务的过程中存在瑕疵，但原告的行为不符合根本性违约的情形，因此，被告不能以此对抗双方约定的合同义务而拒绝交纳物业服务费。鉴于原告提供的物业管理服务质量存在瑕疵，原告应当承担相应的责任，且应当在以后履行协议的过程提高自己的服务质量以达到约定的服务质量标准，故对原告要求被告支付拖欠的物业服务费3422.88元的诉讼请求，本院予以适当调整。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条之规定，判决如下：一、被告章健于本判决生效之日起三日内支付原告铜陵联源物业管理有限责任公司截至2013年12月31日前的物业服务费2400元；二、驳回原告铜陵联源物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告章健未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告章健承担，于本判决生效后十五日内支付至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院（账户名称：安徽省铜陵市中级人民法院，银行账号：19×××61，开户银行：徽商银行狮子山支行）。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 谢飞梦二〇一三年十二月二十四日书记员 章俊伟附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 关注公众号“”