（2013）亭新民初字第0517号
裁判日期: 2013-12-24
公开日期: 2015-02-04
案件名称
盐城市永安物业服务有限公司与沈红娣物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
盐城市亭湖区人民法院
所属地区
盐城市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
盐城市永安物业服务有限公司,沈红娣
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百一十四条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条
全文
江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2013）亭新民初字第0517号原告盐城市永安物业服务有限公司，住所地盐城市亭湖区新区南林社区园中园小区法定代表人杨永安，该公司总经理。委托代理人季自森。被告沈红娣。原告盐城市永安物业服务有限公司（下称永安物业公司）与被告沈红娣物业服务合同纠纷一案，本院2013年10月22日受理后，依法适用简易程序由代理审判员马静独任审理，于2013年11月15日公开开庭进行了审理，原告永安物业公司的委托代理人季自森、被告沈红娣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永安物业公司诉称：被告系盐城市园中园小区的业主。原告与盐城市亭湖区新区园中园置业有限公司签订了前期物业服务合同，由原告对园中园小区实施物业服务。2010年10月23日，原告与被告签订了前期物业管理服务协议，约定按0.4元／平方米.月收取物业服务费。被告接受原告永安物业公司的物业服务，却拖欠物业服务费合计1986。现请求法院判令：1、被告支付#幢#室从2011年4月至2013年7月的物业服务费1139元、＊幢＊室从2011年11月至2013年7月物业服务费847元，合计1986元；2、被告支付从逾期付款之日起至实际支付之日止按每日千分之五计算的滞纳金。被告沈红娣辩称：物业费未交是事实。但物业没有尽其应尽的义务：1、拿房时我家客厅里有两块玻璃质量有问题，在物管处登记过，直至现在也未处理；2、地下车库被人租用进行经营，噪音比较大，跟物业多次沟通，一直没有处理；3、进出单元的防盗门从来不锁，安全存在较大隐患；4、夏天的时候草也没有人打理，卫生打扫也不及时。经审理查明：原告永安物业公司系盐城市亭湖区新区园中园小区物业服务企业，被告沈红娣系园中园小区＊幢＊室及附属＊号车库、＊幢＊室及附属＊号车库的业主，房屋（含附属车库）建筑面积分别为101.88、100.93平方米。原告（甲方）与被告（乙方）于2010年3月15日和10月23日分别签订了《前期物业管理服务协议》一份，该合同约定：自交房日期确定之日起，首次交纳一年物业管理服务费、垃圾清运费、楼道亮化照明费、电梯运行维护费，一年后的第一个月10日之前自行到小区收费处缴清下一年物业管理服务费等费用；物业服务费按0.4元／平方米.月计算；业主逾期交纳物业费的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金。合同签订后，原告提供了物业服务，被告未能交纳#幢#室及附属#号车库的物业服务费1141元（精确到元）（从2011年4月至2013年7月，按建筑面积101.88平方米计算）、#幢#室及附属#号车库的物业服务费847元（精确到元）（从2011年11月至2013年7月，按建筑面积100.93平方米）。原告多次催要未果，遂诉至本院。上述事实有原告的陈述、前期物业管理服务协议、商品房移交单等证据证实。本案在审理过程中，经本院主持调解，因原、被告双方各执己见，致调解未果。本院认为，原、被告签订的前期物业管理服务协议系双方当事人真实意思的表示，不违反法律规定，合法有效，对原、被告具有约束力，双方应按合同的约定全面履行自己的义务。（一）被告是否应当支付物业管理费的问题。原告作为物业服务企业按约提供了物业服务，被告作为园中园小区的业主实际接受了原告的服务，其有义务按照合同的约定向原告支付物业管理费用。对被告辩称原告没有完全按照合同的约定履行义务的意见，物业服务合同在其合同目的上具有公益性，即物业服务要保障的是全体业主的公共利益。按照合同的约定，物业公司应当负责小区内共用设施、设备的维修和养护管理，公共环境卫生的管理，物业档案资料的管理等等。如果仅因原告的服务有瑕疵，或其服务不能完全达到双方约定的标准，业主就有权拒绝支付物业管理费，那么势必会导致物业服务质量低下、更多业主欠费的恶性循环，这样不利于实现全体业主的公共利益，但如果业主确有证据可以证明物业公司在管理上有明显的责任或其物业服务明显达不到标准，致使业主的合法权益得不到完全的保障，业主可以依据物业公司物业服务不达标的程度，要求酌情降低物业服务收费价格，这样既可以维持双方物业服务关系，又保护了业主的合法权益，故对该抗辩意见本院不予采信。综上，原告要求被告支付物业管理费的诉讼请求，本院依法予以支持。（二）被告是否应当支付滞纳金的问题。被告应当按照合同约定按时支付房屋及车库的物业管理费用，现被告未按照约定履行该义务的行为已构成违约，应承担相应的民事责任，故原告要求被告交纳滞纳金的诉讼请求，本院部分予以支持；原告主张的滞纳金计算标准偏高，本院作适当的调整，应按江苏省物业管理条例规定，按每日万分之五加收滞纳金。据此，依照，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条之规定，判决如下：一、被告沈红娣在本判决生效后十日内支付原告盐城市永安物业服务有限公司#幢#室及附属#号车库从2011年4月至2013年7月的物业服务费1139元及#幢#室及附属#号车库从2011年11月至2013年7月的物业服务费847元，合计1986元。二、被告沈红娣在本判决生效后十日内支付原告盐城市永安物业服务有限公司逾期付款的按照日万分之五计算的滞纳金（本金及计算时间：1139元，从2011年4月1日起至本判决书确定履行之日止；847元，从2011年11月1日起至本判决书确定履行之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，依法减半收取25元，由被告沈红娣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式两份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。代理审判员 马 静二〇一三年十二月二十四日书 记 员 沈为祥附相关法律条文1.《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。2.《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3.最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释（2009）8号第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 来自：