（2013）宝民三（民）初字第1436号

裁判日期: 2013-12-24

公开日期: 2014-06-01

案件名称

徐樟贵与上海宝山万达投资有限公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市宝山区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

徐樟贵,上海宝山万达投资有限公司

案由

商品房预约合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百一十五条

全文

上海市宝山区人民法院民事判决书（2013）宝民三（民）初字第1436号原告（反诉被告）徐樟贵。委托代理人王全荣，上海市经纬律师事务所律师。被告（反诉原告）上海宝山万达投资有限公司。法定代表人丁本锡。委托代理人龙昌军，上海东方环发律师事务所律师。委托代理人张正勤，上海东方环发律师事务所律师。原告（反诉被告）徐樟贵诉被告（反诉原告）上海宝山万达投资有限公司（以下简称“万达公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员穆英慧独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐樟贵的委托代理人王全荣、被告（反诉原告）万达公司的委托代理人龙昌军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐樟贵诉称，2011年7月29日，徐樟贵向万达公司认购了上海市宝山区共和新路XXX号XXX室房屋，并根据万达公司指示支付了首付款人民币339，980元。之后，万达公司始终未通知徐樟贵签订预售合同，也从未就房屋买卖事宜与徐樟贵进行协商或签订其他任何协议。2012年4月，由于万达公司对购房及按揭贷款事宜久拖不决，政府在房地产方面的政策有所紧缩，致使徐樟贵贷款受阻。加之钢材行业大幅度下滑，徐樟贵的公司经营发生严重困难，无力再购买系争房屋。鉴于双方并未签署买卖合同，双方之间的买卖关系并未成立。今年7月，万达公司起诉徐樟贵为法定代表人的上海展工投资管理有限公司（以下简称“展工公司”），要求就公司购买的14套房屋履行合同并承担违约责任。由于双方的房屋买卖关系并未成立，买卖合同未成立的责任在万达公司，万达公司应承担缔约过失责任。故徐樟贵起诉，要求万达公司退还房款339，980元，并支付该款自2011年9月17日至本判决生效之日止的利息，利息按银行同期贷款利率计算。万达公司反诉并辩称，根据生效判决及徐樟贵提供的情况说明，徐樟贵个人及展工公司共向万达公司认购了20套房屋，徐樟贵个人认购了26层（实际为23层）6套房屋，展工公司认购了27层（实际为24层）14套房屋，共计支付定金240万元，徐樟贵个人认购的6套房屋定金共计80万元，本案系争房屋的定金是10万元。认购协议签订后，徐樟贵并未按照协议约定在7日内到万达公司签订正式的预售合同，也未支付全部房款。徐樟贵已经明确拒绝与万达公司签订预售合同，其无权要求返还定金。预售合同最终未成立的直接原因是徐樟贵过错所致，是其单方拒绝签订合同，其应承担缔约过失责任。万达公司为缔约付出了大量的人力、财力，还办理了预售合同的网上备案手续，并为徐樟贵保留房屋至今，徐樟贵的行为已造成万达公司很大损失。在认购协议未解除的情况下，徐樟贵无权要求返还房款，主张利息也无依据。在认购协议终止后，万达公司只应退还扣除定金及徐樟贵应承担的赔偿款后的余额。在万达公司与展工公司的诉讼判决后，万达公司已经书面通知徐樟贵来领取剩余房款，但徐樟贵不予理睬，由此产生的损失应由徐樟贵个人承担。综上，不同意徐樟贵的诉讼请求。由于是徐樟贵不同意签约，故反诉要求：1、解除双方就系争房屋签订的《﹤上海宝山万达广场﹥商品房认购协议（办公）》；2、徐樟贵立即办理系争房屋预售合同备案注销手续；3、确认万达公司不予退还系争房屋定金10万元，并可将系争房屋另行出售；4、徐樟贵支付系争房屋应付未付款793，000元的利息，自2011年8月7日至该房屋预售合同备案注销之日止，按照银行同期贷款利率计算。徐樟贵针对反诉辩称，徐樟贵与万达公司之间并不存在房屋买卖关系，认购协议只是意向书，是预约，不存在解除的问题，万达公司要求解除认购协议的诉请不成立，认购协议应该终止履行。徐樟贵从未办理过预售合同网上备案手续，备案并不是徐樟贵办理，系争房屋都未进行预告登记，不同意万达公司的该项诉请。双方之间的房屋买卖关系并未成立，双方仅是预约合同关系，万达公司无权没收定金，另行出售房屋也不能确认，万达公司的诉请相互矛盾。由于双方之间不存在房屋买卖关系，也不存在应付而未付款项，更不应该支付利息，万达公司的主张没有合同依据。另外万达公司要求利息计算至合同备案注销之日也无依据，与徐樟贵无关。综上，不同意万达公司的反诉请求。经审理查明，2011年7月29日，万达公司（甲方）与徐樟贵（乙方）签订《﹤上海宝山万达广场﹥商品房认购协议（办公）》，主要约定：乙方自愿认购上海市宝山区共和新路XXX号XXX室上海宝山万达广场商品房，并确认该商品房建筑面积约为46.8平方米，单价为人民币26，315元每平方米，购房总价为1，231，500元；乙方在签订本认购协议同时向甲方交纳定金10万元，作为乙方订立《商品房买卖合同》的担保；《商品房买卖合同》订立后，乙方所支付的定金转为该商品房购房款的组成部分；乙方须在签订本认购协议后七日内，持本认购协议、定金（发票）收据、签订合同资料及办理按揭贷款手续资料到甲方售楼处，与甲方签订《商品房买卖合同》，并向甲方交纳约定的全部款项；如《商品房买卖合同》逾期未签订的，视为乙方不购买该商品房，甲方有权在不通知乙方的情况下另行出售该商品房，且甲方有权不返还乙方所付的全部定金，乙方无任何异议。协议签订后，徐樟贵向万达公司出具了一份《上海宝山万达广场》网签委托书，其中未写明具体房屋座落。另查明，2011年7月29日，除系争房屋外，徐樟贵与万达公司还签订了5份《﹤上海宝山万达广场﹥商品房认购协议（办公）》，内容与上述认购协议基本一致。包括系争房屋在内，徐樟贵个人共计向万达公司认购6套房屋，约定的定金合计为80万元。之后徐樟贵陆续向万达公司支付款项合计4，122，872元。审理中，徐樟贵与万达公司均确认，本案系争房屋徐樟贵支付的房款及定金合计为339，980元，其中定金为10万元。另外，万达公司表示，徐樟贵起初自己认购了26层14套房屋，认购协议都是徐樟贵个人签订的，之后徐樟贵向万达公司申请，要求将其中8套房屋转到案外人刘某某名下，并且同意将之前已付定金中的80万元也转到刘某某名下，作为刘某某的购房款。另外，徐樟贵又将其支付款项中的40万元转给了上海银都担保有限公司（以下简称“银都公司”），作为银都公司的购房款，刘某某就是银都公司的法定代表人。扣除转给刘某某和银都公司的房款120万元，徐樟贵个人购买包括系争房屋在内的6套房屋共计支付的款项是2，922，872元，其中包括6套房屋的预告登记费用3，300元（每套550元）、定金80万元、房款2，119，572元。由于徐樟贵未在预售合同上签字，万达公司无法为其办理系争房屋的预告登记。又查明，2011年9月1日，万达公司在网上打印出《上海市商品房预售合同》，主要内容为：徐樟贵（买方、乙方）向万达公司（卖方、甲方）购买上海市宝山区共和新路《上海宝山万达广场》XX号XX层XX室房屋，每平方米单价为24，208.97元，总房价暂定为1，132，980元。合同附件一付款方式和付款期限约定：乙方一次性付款，不贷款。乙方于2011年9月1日与甲方签约，并付首付房款339，980元；乙方于2011年10月31日前应支付房款793，000元。合同补充条款一第三条第一款约定：若乙方未按约定期限付清购房款，应按照如下方式承担违约责任：……（4）逾期超过30日的，甲方有权解除本合同，甲方未行使合同解除权的，本合同继续履行。合同落款处徐樟贵未签字盖章。再查明，展工公司也向万达公司认购了27层14套房屋，双方也签订了14套房屋的认购协议，展工公司也支付了14套房屋的部分房款及定金。后万达公司在网上打印出了该14套房屋的《上海市商品房预售合同》，但展工公司均并未在合同上盖章。万达公司曾诉至本院，要求展工公司支付剩余房款及逾期付款违约金。在该14起案件审理中，展工公司提供了2012年4月12日的情况说明，其主要内容为：展工公司及徐樟贵于2011年7月30日向万达公司认购了共和新路XXX号27整层及26半层商品房（总共20套，总价30，183，820元），签订了商品房认购协议并支付定金240万元，开具了收款收据；2011年9月15日前支付了含定金30%的房款9，075，820元及每套登记费550元合计11，000元，于2012年3月2日开具了收款收据。2011年10月向银行申请按揭贷款。由于金融政策变动，银行需要开发商提供房子竣工验收许可证才能放款，因此造成按揭处于停滞状态。2011年至今经济不景气，加上钢贸型企业自身经营困难，也曾向开发商提出退房要求，均未落实。以上情况属实。落款处展工公司及徐樟贵签名并盖章。展工公司在该案审理中明确表示，因贷款受阻，无力支付剩余房款，不可能再继续购买该14套房屋，也不同意与万达公司签订预售合同。后该14起案件经本院审理后认定，展工公司与万达公司就14套房屋签订了认购协议，双方之间形成了房屋认购关系。由于该认购协议缺少商品房预售合同的必要条款，该认购协议并不能认定为本约，实质仅是预约合同。鉴于展工公司不同意与万达公司签订预售合同，展工公司也仅向万达公司支付了小部分房款，并未履行合同的主要义务，故本院难以认定包括系争房屋在内的14套房屋的预售合同已在双方之间成立并生效。预售合同由于缺乏展工公司的签字、盖章，该合同对展工公司不具有约束力，故万达公司按照预售合同约定要求展工公司支付剩余房款及违约金的诉讼请求，本院未予支持。判决后，展工公司和万达公司均未上诉，14起案件的判决均已生效。在该14起案件的判决书中对于展工公司每套房屋支付的房款及定金金额均予以明确。审理中，徐樟贵表示，现在已无法购买包括系争房屋在内的6套房屋。当初购房时徐樟贵已经支付了3成首付款，剩余7成是贷款，由于万达公司未按时办理相关的签约手续，且系争房屋不符合办理贷款条件，导致现在已无法办理贷款，徐樟贵无力支付剩余房款，没有能力再购买。无力购买系争房屋是万达公司造成的。认购协议写明是7天内签订预售合同，7天内徐樟贵去签约，但是没有找到人。万达公司作为出售方，应对签约做好准备，协议上并没有写明签约的具体时间和地点，徐樟贵一直等万达公司通知签约，但其并未安排签约。后来徐樟贵与万达公司协商时，万达公司也没有提到要签约。既然双方之间是认购关系，徐樟贵有权要求返还房款，万达公司无权扣除定金。万达公司占用徐樟贵资金很久，其中的利息损失和资金占用损失，徐樟贵有权主张。万达公司表示，万达公司至今仍愿意向徐樟贵出售系争房屋，徐樟贵无力购买房屋，万达公司愿意根据其已支付房款计算其可以购买的房屋。在7日内徐樟贵并未来签约，徐樟贵也没有证据证明其在7日内来签约。超过7天，万达公司就有权没收定金。事实上，万达公司一直催促徐樟贵来签约。审理中，万达公司表示，如果要解除认购协议，万达公司同意在没收定金及扣除万达公司的损失（即万达公司反诉主张的利息损失）后将剩余房款及预告登记费用550元退还给徐樟贵。徐樟贵也表示，要求万达公司退还预告登记费用550元。以上事实，有徐樟贵提供的《﹤上海宝山万达广场﹥商品房认购协议（办公）》、房款明细清单及付款凭证、万达公司提供的（2013）宝民三（民）初字第877号民事判决书、情况说明、网上备案系统查询打印件、注销合同备案与领取房款通知及公证书、《上海宝山万达广场》网签委托书、《上海市商品房预售合同》、证明函、销售房产更名审批表八份、上海市杨浦区人民法院履行到期债务通知，及双方当事人陈述等证据为证，相关证据经庭审质证，本院可予认定。本院认为，徐樟贵与万达公司就包括系争房屋在内的6套房屋，签订的6份《﹤上海宝山万达广场﹥商品房认购协议（办公）》，是双方真实的意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照诚实信用的原则全面履行。依据认购协议的约定，徐樟贵应在7日内与万达公司就系争房屋签订预售合同并支付房款等。徐樟贵表示其已在7日内去签约，但没有找到人，对此徐樟贵并未提供证据证明。事实上，徐樟贵至今亦未在系争房屋的预售合同上签字。根据徐樟贵出具的情况说明的内容及其当庭陈述，徐樟贵均表示在贷款不成的情况下，已无力购买系争房屋，并认为认购协议应终止履行。鉴于徐樟贵不同意继续购买系争房屋，万达公司出售系争房屋的目的已无法实现，故万达公司反诉要求解除系争房屋认购协议的请求，本院可予支持。因徐樟贵并未在约定的时间内与万达公司签约，已构成违约，按照认购协议的约定，万达公司有权没收系争房屋的定金10万元，并有权将系争房屋另行出售。鉴于徐樟贵与万达公司就系争房屋仅存在认购关系，并未形成预售关系，故在认购协议解除后，万达公司应将徐樟贵支付的房款在扣除定金后返还给徐樟贵。因之前双方的认购协议并未解除，万达公司收取徐樟贵的房款并无不当，且认购协议解除的责任并不在万达公司，故徐樟贵要求万达公司支付该笔房款利息的请求，缺乏依据，本院不予准许。虽然万达公司已将系争房屋的预售合同进行了网上备案登记，但因徐樟贵拒绝在预售合同上签字、盖章，该预售合同并未在徐樟贵与万达公司之间成立并生效。故在认购协议解除后，万达公司要求徐樟贵办理系争房屋预售合同的网上登记备案注销手续的请求，缺乏依据，本院难以准许。关于万达公司反诉要求徐樟贵支付应付未付款的利息，因徐樟贵并未在预售合同上签字，该合同对徐樟贵并不具有法律约束力，万达公司按照预售合同约定提出的该项诉请，缺乏依据，本院不予支持。关于徐樟贵支付的550元预告登记费用，因系争房屋并未进行预告登记，万达公司也同意返还，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）款、第九十七条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）徐樟贵与被告（反诉原告）上海宝山万达投资有限公司就上海市宝山区共和新路《上海宝山万达广场》XX号XX层XX室房屋签订的《﹤上海宝山万达广场﹥商品房认购协议（办公）》；二、被告（反诉原告）上海宝山万达投资有限公司于2011年9月1日网上打印的购买人为原告（反诉被告）徐樟贵的上海市宝山区共和新路《上海宝山万达广场》XX号XX层XX室房屋的《上海市商品房预售合同》不成立；三、被告（反诉原告）上海宝山万达投资有限公司不再返还原告（反诉被告）徐樟贵定金10万元；四、被告（反诉原告）上海宝山万达投资有限公司于本判决生效之日起十五内，返还原告（反诉被告）徐樟贵房款239，980元、预告登记费用550元；五、原告（反诉被告）徐樟贵的其余本诉请求，不予支持；六、被告（反诉原告）上海宝山万达投资有限公司的其余反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取为3，199.5元，由原告（反诉被告）徐樟贵负担；反诉案件受理费减半收取为1，150元，由原告（反诉被告）徐樟贵负担1，100元，被告（反诉原告）上海宝山万达投资管理有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员　　穆英慧二〇一三年十二月二十四日书记员　　朱旻卿附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。关注公众号“”