（2013）石民一重字第1号
裁判日期: 2013-12-24
公开日期: 2014-05-30
案件名称
龚振华与石门县城建房地产开发有限公司、杨多财商品房销售合同、房屋租赁合同及民间借贷纠纷一案一审民事判决书
法院
石门县人民法院
所属地区
石门县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
龚振华,石门县城建房地产开发有限公司,杨多财
案由
法律依据
《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第四十五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款，第一百零八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
湖南省石门县人民法院民 事 判 决 书（2013）石民一重字第1号原告龚振华，男，1982年5月18日出生，土家族，个体医生，住湖南省石门县。委托代理人喻教福，石门县先河法律服务所法律工作者。特别授权代理。被告石门县城建房地产开发有限公司，住所地：石门县楚江镇观山居委会澧阳中路98号。法定代表人刘自儒，该公司负责人。委托代理人舒立新，湖南前进律师事务所律师，特别授权代理。被告杨多财，男，1960年7月26日出生，汉族，城镇居民，住湖南省石门县。原告龚振华与被告石门县城建房地产开发有限公司（以下简称石门城建公司）、被告杨多财商品房销售合同、房屋租赁合同及民间借贷纠纷一案，本院于2013年3月25日立案受理后，依法组成合议庭，依法组成合议庭，因本案被告杨多财涉嫌合同诈骗罪被刑事立案，本案于同月28日中止审理，本院（2013）石刑初字第36号刑事判决书于2013年10月19日生效后，本案恢复审理，于2013年11月20日公开开庭进行了审理。本案原告龚振华及委托代理人喻教福、被告城建开发公司的法定代表人刘自儒及委托代理人舒立新、被告杨多财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龚振华诉称：2011年10月18日，被告杨多财以被告石门城建公司“华天居”商住楼项目负责人和委托代理人的身份与原告签订了一份《商品房买卖合同》，约定：被告将“华天居”商住楼1幢2单元402号房以17万元的价格卖给原告，原告首付房款10万元，余款在交房时一次性付清，被告交房的日期为2012年1月30日。合同签订后，原告按约交付了首付款10万元。后因不能按期交房，被告杨多财又于2012年1月16日以被告石门城建公司代理人的身份与原告签订了一份《解除合同协议》，约定双方合同解除，并由被告退还原告现金11.40万元（含被告杨多财的个人借款4000元、原告预付的“华天居”1-3号门面租金1万元），于2012年2月9日付清。但时至今日，被告仍分文未退。请求法院判令两被告立即退还原告购房款11.4万元（其中要求被告石门城建公司返还11万元，被告杨多财对此承担连带责任；另0.4万元仅要求被告杨多财返还），并负担本案的诉讼费用。为支持其诉讼主张，原告方在举证期限内向本院提交了下列证据：第一组证据，拟证明原、被告的身份情况，包括：1、原告的身份证复印件1份；2、被告石门城建公司的营业执照、建筑资质证书复印件各1份；3、被告杨多财的身份证复印件1份。第二组证据：被告杨多财于2011年10月18日同原告签订的《商品房买卖合同书》1份，拟证明原告购房和被告杨多财系被告石门城建公司代理人的事实。第三组证据：被告杨多财于2011年11月15日同原告签订的《门面租赁协议》1份，拟证明被告杨多财将“华天居”商住楼1-3号门面出租给原告，并预收了原告1万元租金的事实。第四组证据：2012年1月16日签订的《解除协议合同》1份，拟证明被告杨多财与原告解除了两份合同，应当按约退还原告11.40万元现金的事实。第五组证据：被告杨多财于2011年10月18日出具的收条1份，拟证明被告方于当日收取了原告购房款10万元的事实。第六组证据，拟证明被告杨多财向原告借款4000元以及收取原告门面租金1万元的事实，包括：1、被告杨多财于2011年11月15日出具的租金收条1张；2、被告杨多财于2011年12月18日出具的借条1张。第七组证据，拟证明根据“华天居”项目部对外所作的宣传，足以让购房者相信“华天居”商住楼系被告石门城建公司开发和销售，其售房代表人为被告杨多财的事实，包括：1、“华天居”项目部（即售楼处）的外观照片1张；2、“华天居”项目部的工程概况牌照片1张。第八组证据，拟证明“华天居”商住楼系被告石门城建公司开发建设，被告杨多财是该项目部负责人和售房代理人的事实，包括：1、石门县白蚁防治所2012年3月23日颁发的《房屋白蚁预防证》复印件1份（预防证上载明的建设单位为石门城建公司，工程名称为“华天居”，工程地址为楚江镇老西门社区）；2、石门县建设工程招标投标办公室2010年9月28日为石门县第五建筑工程有限公司颁发的《华天居商住楼工程中标通知书》复印件1份（招标人一栏加盖的是被告石门城建公司的公章）；3、2012年3月6日的综治维稳承诺书复印件1份（承诺单位处加盖的是被告石门城建公司的公章，承诺项目为“华天居”商住小区，代理人为被告杨多财）；4、常德市房地产管理局2011年11月18日制作的《常德市房地产开发项目手册》复印件1份（手册上载明的开发企业为被告石门城建公司，项目名称为“华天居”，项目地址为石门县楚江镇老西门社区九澧路，项目负责人为被告杨多财）；5、石门县发展改革物价局2009年7月1日印发的石发改基（2009）23号文件（名称为“关于核准石门县城建房地产开发有限公司华天居商住楼建设工程项目的批复”）复印件1份；6、编号为0907346的《建设用地规划许可证》复印件1份（用地单位为石门县城建房地产开发有限公司，用地项目名称为“华天居”）；7、石国用（2009）第148号《国有土地使用权证》复印件1份（土地使用权人为被告石门城建公司，建设项目名称为“华天居”）；8、石门县住房和城乡建设局2011年9月5日颁发的《建筑工程施工许可证》复印件1份（建设单位为被告石门城建公司，工程名称为“华天居”）；9、被告石门城建公司（发包人）与石门县第五建筑工程有限公司（承包人）2010年10月22日签订的《“华天居”商住楼建设工程施工合同》（含2012年2月15日的施工进度说明和申请办理预售许可证的报告）复印件1套。被告杨多财辩称：原告所诉情况属实。被告城建开发公司辩称：一、原告要求答辩人退还购房11.4万元没有事实依据和法律依据，应当予以驳回。杨多财与原告签订商品房买卖合同，收取10万元款项，借原告4000元，预付1万元租金均系杨多财个人行为，也不是代理公司行为，与公司无关。原告与杨多财签订合同时，没有办理商品房预售许可证，其项目部公章是私自雕刻，我公司从未设立项目部，更不允许杨多财雕刻项目公章，也没有授权杨多财卖房，原告交付款项也未进入公司、银行、房产局三方的专用帐户。原告与杨多财签订解除合同协议公司也不知道，原告也未告诉公司，也是和杨多财个人发生的关系，与公司无关。杨多财现在因合同诈骗罪被石门县人民法院判处有期徒刑十三年，原告所遭受损失也是杨多财犯罪行为造成的，应由杨多财个人负责；二、原告起诉中0.4万元是原告借给杨多财的，预付租金1万元，都是杨多财以个人名义进行；三、杨多财与原告签订商品房买卖合同及签订解除合同协议，不是代理答辩人的行为，系个人行为，因为我公司从未授权给杨多财出售房屋，杨多财的行为法律后果不溯及我公司，我公司也没有追认。综上所述，请求法庭依法驳回原告要求退还购房款的诉讼请求。被告城建开发公司为证实自己的答辩主张，在举证期限内向本院提交了以下证据：石门县人民法院（2013）石刑初字第36号刑事判决书一份，用以证明杨多财私自雕刻项目部公章与原告签订合同，原告遭受损失是由杨多财犯罪行为造成的；房产局证明复印件一份，证明“华天居商住小区”至今没有办理商品房预售许可证；3、石门县农村信用合作联社城郊信用社出具的关于华天居设立预售监管账户的说明、印鉴卡复印件一份证明由房产局、公司、银行三方设立的监管账户是专门收取购房款的，原告购房款没有进入该账户；4、杨多财保证书复印件三份，证明杨多财一房多卖后果和法律责任、债权债务由杨多财个人承担，并且公司多次要求杨多财写这个承诺，实际上是对杨多财行为的监管；5、公告及内部管理合同各1份、2011年9月4日杨多财书写的承诺1份，用以证明被告城建公司履行了监管义务，城建公司与杨多财是合作关系，公司在发现杨多财一房多卖之后履行了监管职能，向社会发出了公告，要求购房房屋的用户到工商部门去核实，被告城建公司与杨多财只是合作关系，承诺书表明了杨多财自己在开发过程中绝不一房多卖。对原、被告提交的证据，经庭审举证、质证，本院认定如下：对原告方提交的第一组证据，两被告均无异议，本庭予以认定；对第二组、第三组、第四组、第五组、第六组、第七组、第八组证据的真实性无异议，本庭对其真实性予以认定。被告城建公司提交的证据：证据1，系已生效的法律文书，予以确认；证据2、证据3、证据4、证据5，被告杨多财均无异议，原告对其真实性无异议，对关联性有异议，认为被告城建公司对杨多财没有履行相关监管职责，造成杨多财对外出售房屋而导致了原告的损失，对上述证据的真实性，予以确认。根据庭审举证、质证及本院认证，结合双方当事人的陈述，本院认定如下事实：一、有关“华天居”项目及杨多财刑事部分的事实：2009年2月，被告杨多财挂靠被告城建公司拍得石门县原百货公司仓库地块（石门县楚江镇老西门社区九澧路2号）进行商品房开发，面积433.7平方米，开发项目取名“华天居”。2009年7月7日取得用地许可证，2011年9月5日获得施工许可证（该许可证上载明建设单位：城建公司，工程名称：华天居商住楼，施工单位：石门县第五建筑工程公司，合同开工日期：2010年4月，合同竣工日期：2011年4月），该项目实际于2010年10月动工兴建，石门县第五建筑工程公司未参与施工，由杨多财独立自行组织资金、拆迁、施工，至本案法庭辩论终结时止，华天居项目未取得商品房预售许可证，亦未竣工。同时查明，被告杨多财与被告城建公司无劳动关系，亦不是城建公司股东。被告城建公司与石门县第五建筑工程公司法定代表人均为刘自儒，二公司的股东相同，实质上是两块牌子、一套人马，在华天居开发过程中，被告城建公司收取了被告杨多财管理费2万元，对杨多财建设华天居、对外借款“预售”房屋的过程未进行监督管理，城建公司为华天居设立的所谓监管帐户未开立成功，为无效帐户。另查明，华天居项目所在该地块原有拆迁户15户（买断2户），规划建筑6层，共有10间门面，25套住房，其中13套住房应用于拆迁户回迁安置，实际可对外销售住房12套、门面10间。从2009年起至2012年6月止，在华天居开发过程中，被告杨多财私自雕刻“石门县城建房地产开发有限公司华天居项目部”公章，并伪造“石门县城建房地产开发有限公司”及公司法定代表人刘自儒的公私章三套共5枚，在未取得商品房预售许可证的情况下，私自打印商品房买卖合同、商品房预定合同等文本，使用其私刻或伪造的上述公、私章多次与购房户签订华天居房屋、门面预售合同，将华天居可对外销售的12套住房、10间门面及不应对外销售的13套安置回迁户的住房中的11套，以重复预售形式预售了共120余套（间）次，并以已预售给他人的华天居住房和门面虚假抵押的方式向他人借款，共骗取包括本案原告在内的被害人购房款及借款1200万元以上，除约210万元用于华天居项目建设外，其余款项被杨多财用于个人支出。同时查明，被告城建公司在2012年2月左右得知杨多财雕刻公、私章后，到工商部门报了案并收缴了杨多财雕刻的公、私章，并以张帖公告方式向社会告知。至2012年8月24日，被告杨多财因涉嫌合同诈骗罪被公安机关刑事拘留时止，华天居已建设至第六层（未封顶），因资金问题而停工。2013年上半年，石门县人民政府成立了以工商、房管部门等组成的“石门县华天居清产核资小组”，对该项目所涉及的杨多财收取的钱款进行登记审查。2013年9月29日，本院作出（2013）石刑初字第36号刑事判决，判决杨多财犯合同诈骗罪，判处有期徒刑十三年，并处罚金五十万元。上述判决于2013年10月19日发生法律效力。二、涉及本案原告的有关事实：2011年10月18日，被告杨多财与原告龚振华签订了一份《商品房买卖合同》，约定：原告龚振华以17万元的价格购买“华天居”商住楼1幢2单元402号住宅（其建筑面积一栏未填内容）。原告首次支付购房款10万元，余款在收到房产证和土地使用证后一次性付清。交房日期为2012年1月30日前。对于面积误差、产权登记、保修事宜和违约责任等，双方均没有作出约定。合同上面加盖了杨多财私刻的“石门县城建房地产开发有限公司华天居项目部”公章及杨多财本人私章。合同签订后，原告随即交付了10万元购房款。被告杨多财收款后给原告出具了收条，并且加盖了杨多财私刻的“石门县城建房地产开发有限公司华天居项目部”。2011年11月15日，被告杨多财又与原告龚振华签订了一份《门面租赁协议》，约定：被告杨多财将其“预留”给自己的“华天居”商住楼1至3号门面租给原告龚振华开诊所，租期3年，每年租金3万元。原告预付租金1万元，杨多财必须在承诺的2012年元月将门面交付给原告使用，付否原告有权解除协议，杨多财退还预付定金门面费用。对于租金的支付方式、门面交付时间和维修责任等事宜，双方亦无约定。签约后，原告向被告杨多财交付了1万元租金，杨多财收款后以个人名义出具了收条。2011年12月18日，被告杨多财以购买钢材缺周转资金为由向原告龚振华借款，原告遂给其借了4000元现金，被告杨多财收款后亦以个人名义出具了借条，但双方并未约定返还期限，亦未约定借款利息。2012年1月16日，因工程一时无法完工，被告杨多财再次以被告石门城建公司代理人的身份与原告签订了一份《解除协议合同》，约定：原来签订的《商品房买卖合同》和《门面租赁合同》自即日起全部解除，所收的购房款、门面租金和个人借款共计11.40万元定于2012年2月9日前还给原告龚振华。后因被告杨多财给原告偿还借款1000元后再未按约履行，原告于是诉至本院。本院认为：本案争论的焦点有：一、被告杨多财与被告城建公司的法律关系；二、商品房预定合同的效力；三、各被告在本案中应承担的责任。一、被告杨多财与被告城建公司的法律关系。杨多财开发华天居项目系独立、自行组织奖金、拆迁、施工等商品房开发全部事项，城建公司只是负责监管、收取管理费，被告杨多财与被告城建公司无劳动关系，也无股权关系，被告城建公司与被告杨多财在本案中是一种挂靠关系，其实质是被告杨多财借用被告城建公司的商品房开发资质从事房地产经营，其目的是规避国家法律对房地产经营的资质要求和监管，因而是一种非法的民事关系。被告杨多财以城建公司华天居项目部的名义向他人借款或签订商品房预定、预售合同的行为是否构成表见代理。被告杨多财以个人名义或以城建公司华天居项目部的名义，而不是以被告城建公司的名义与他人签订商品房预定、预售合同，均没有得到城建公司的授权，其行为均系无权代理，亦不具有表见代理的特征，表见代理要求相对人在主观上善意无过失，但本案中原告父亲预交购房款按正常交易认知应通过被告城建公司财务部门办理相关付款手续，而不是直接将钱支付给个人，签订相关合同亦应了解是否取得预售许可证并与城建公司而不是“华天居项目部”签订合同，未尽合理的注意义务，存在疏忽懈怠的过失，不符合表见代理相对人须为善意且无过失的构成要件，因而杨多财借款或与他人签订商品房预定、预售合同的行为与被告城建公司不构成表见代理，对被告城建公司不具有约束力。二、商品房预定合同的效力。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：……（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”即取得商品房预售许可证明是预售商品房的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律法规的强制性规定的合同无效。因而，本案中不论被告杨多财是否有权代表城建公司预售房屋，原告与被告杨多财签订的《商品房预定合同》均系无效合同。三、各被告在本案中应承担的责任。（一）被告杨多财的责任承担。1、关于10万元购房款，因商品房预售合同无效，无效合同处理原则是返还财产、赔偿损失。本案中，被告杨多财挂靠被告城建公司进行房地产开发，是与城建公司挂靠经营中对外交易活动的实际履行者，并私该“石门县城建房地产开发有限公司华天居项目部”公章，在未取得商品房预售许可证的情况下预售商品房，是导致合同无效的直接原因，且被告杨多财的行为并未得到被告城建公司的授权，也不构成表见代理，因而被告杨多财是本案的直接责任人，应当先向原告承担因合同无效而返还财产即返还购房款的责任。2、关于1万元房租。租赁协议系原告与杨多财签订，原告交纳1万元租金后，被告杨多财未按约定在2012年元月将门面交付给原告使用，应当按照约定返还1万元门面房租预定费，故对原告要求杨多财返还预付租金1万元的诉讼请求本院予以支持。但对于原告要求城建公司承担上述责任的诉求，因被告杨多财向原告出租门面时已经释明是以个人名义进行，庭审中原告龚振华对此也毫不否认，这说明合同成立时双方均已经心知肚明：这两份合同只约束订约双方，与石门城建公司无关，故本院不予支持。3、关于0.4万元借款。在本案庭审中查明杨多财已经偿还了原告借款0.1万元，故对原告要求杨多财还款0.4万元的诉讼请求，仅支持杨多财未偿还的0.3万元的诉讼请求。（二）、被告城建公司的责任承担。被告城建公司虽然对被告杨多财的行为未予授权，但其为收取管理费违法出借房地产经营资质，并对被告杨多财挂靠经营活动怠于管理，本身存在明显过错。如被告杨多财无力返还全部购房款，则被告城建公司应承担与其过错相应的赔偿责任。在本案中，对与城建公司无关的1万元租金城建开发公司可以不承担任何责任外，根据城建公司在本案侵权法律关系中的过错程度，结合被告杨多财的犯罪故意以及原告本身的疏忽，被告城建公司应在杨多财对原告所负的返还房款的40％范围内承担补充赔偿责任（即在杨多财不能清偿的情况下，由被告城建开发公司在杨多财所负债务10万元的40%范围内承担赔偿责任）。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定判决如下：一、被告杨多财返还原告龚振华人民币11.3万元。二、被告石门县城建房地产开发有限公司对被告杨多财所负债务中的4万元（10万×40％）承担补充赔偿责任。三、驳回原告龚振华其他诉讼请求。以上第一、二项，限于本判决生效后三十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2580元，由原告龚振华负担180元，被告石门县城建房地产开发有限公司负担960元，被告杨多财负担1440。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 长 蒋湘斌代理审判员 孙 晶人民陪审员 李 勇二〇一三年十二月二十四日书 记 员 吴亚兰附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来源：