（2013）浦民一（民）初字第34718号
裁判日期: 2013-12-24
公开日期: 2014-04-26
案件名称
徐文星与奚锡明、张金南等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐文星,奚锡明,张金南,奚华兴,柯庆红,徐卫军
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第六十条第一款
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2013）浦民一（民）初字第34718号原告徐文星。委托代理人唐建，上海市卫平律师事务所律师。被告奚锡明。被告张金南。被告奚华兴。被告柯庆红。被告徐卫军。原告徐文星诉被告奚锡明、张金南、奚华兴、柯庆红、徐卫军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月8日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员周婉独任审判。于2013年11月4日、12月19日公开开庭进行了审理。原告徐文星的委托代理人唐健，被告奚锡明、张金南、奚华兴、柯庆红、徐卫军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐文星诉称，位于上海市浦东新区张江镇张东路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）是被告奚锡明、张金南、奚华兴、柯庆红原位于上海市浦东新区张江镇野周宅XXX号动迁所得安置房，但被告奚锡明、张金南、奚华兴、柯庆红于2005年9月动迁时放弃购房权利，将房屋转让给被告徐卫军。2007年11月17日，经房产中介公司居间介绍，原告与被告徐卫军签订《房屋转让合同》，约定房屋转让金额为人民币855，185元（以下币种同），包括入住进户支付给开发商的10%余款，2007年11月22日前支付823，185元，办理进户手续时，替被告徐卫军支付给开发商余款约32，000元，如一方违约，须支付另一方市场评估价与成交价差价两倍的违约金。签订合同后，原告即按约于2007年11月22日支付了房款823，185元，因房屋系期房，故没有办理交房。2008年7月，房屋可以入住，五被告配合原告至开发商处办理了进户手续，原告也向开发商支付了房屋余款41，253元。随后，原告与家人对房屋进行了装修并居住使用至今。因受政策限制，故房屋一直未能办理过户手续，现房屋已符合过户条件，原告多次和被告联系，要求将产权过户至原告名下，但遭被告拖延回避。为维护原告的合法权益，故原告起诉：1、判令被告履行合同，协助办理系争房屋过户至原告名下的手续；2、本案案件受理费由被告承担。被告奚锡明辩称，其不认识被告徐卫军，但认识张菊妹。当时是委托张菊妹去办理的房屋出售，其收了张菊妹的钱款三十几万元，具体金额记不清了，当时出具过收条的，是在张菊妹的家中收的钱。被告张金南辩称，其没有签过字，但对老宅动迁的事情是知道的。被告奚华兴、柯庆红共同辩称，2004年9月15日，被告奚锡明、张金南委托了被告徐卫军办理动迁事宜，其并没有委托被告徐卫军办理动迁事宜，其没有与动迁公司签订协议，被告徐卫军擅自将动迁安置房出售给原告，其不知道，认为侵犯了其合法权利，其从没有放弃过动迁安置房的购买权利，也没有将系争房屋转让给被告徐卫军。动迁安置房中有其夫妻二人的份额，其也是动迁安置人。当时在动迁组，动迁安置人协商一致，分得的三套房屋中的其中一套即系争房屋归其夫妇二人所有。2012年发现了系争房屋被人装修了，但一直没有找到居住的住户，要求将房屋返还给其。被告徐卫军辩称，其以前不认识被告奚锡明，经过张秀珍介绍，让其协助被告奚锡明办理动迁安置的事情。被告奚锡明当时说他本人、他儿子都有房子的，愿意放弃安置房屋，所以与被告奚锡明在2005年9月12日签订了协议书，由其买下了被告奚锡明安置的三套房屋，一共房价是651，771元，另外再补偿被告奚锡明39万元。实际其共支付了39万元，其余的差价都支付给了房产公司。其把39万元付给了被告奚锡明，全部现金一次性付清的。经审理查明：2005年9月12日，奚锡明、张金南作为甲方与徐卫军作为乙方签订《协议书》，约定：“一、甲方要求张江镇野周家15号，公房面积33m2，违章搭建46m2，要求赔偿人民币叁拾玖万元正。二、甲方在动迁安置中放弃购买动迁房。为了甲方今后能够补偿动迁房过渡费，现有乙方购买动迁房三套中套，分别是玉兰香苑四期35幢129号1001面积为100.61m2、4幢13号602面积为84.97m2和16号601面积为84.97m2，总计人民币陆拾伍万壹仟柒佰柒拾壹元，购房费由乙方所有，甲方应无条件帮助乙方做好房产证等义务工作。三、凡今后如发生一切问题，由甲方承担全部经济责任和法律责任。如违约，甲方按当年房价的伍倍赔偿给乙方。……”，徐卫军、奚锡明并代张金南在该协议书上签字。2005年9月13日，奚锡明出具收条，确认收到动迁费39万元。2008年，奚锡明再次出具收条，确认收到张秀珍25万元。2007年11月22日，原告与徐卫军签订《房屋转让合同》，约定由原告向徐卫军购买系争房屋，成交总价为855，185元。付款方式为原告于2007年11月22日前支付徐卫军首期房款823，185元，在办理完该房屋进户手续时，原告替徐卫军支付完系争房屋剩余房款32，000元。合同第四条约定，徐卫军转卖给原告的房屋为动迁房，在双方合同签订好后，徐卫军配合原告办理好系争房屋的所有过户手续，如中途徐卫军拒绝给原告办理相关手续，由此造成原告的损失均由徐卫军承担，系争房屋的成交价含徐卫军已支付的所有费用，转移给原告。第七条约定，合同双方应当全面积极履行合同，不得反悔或违约，如有一方违约必须赔偿守约方违约金，违约金按到时市场评估价与现成交价的差价的两倍支付。第八条约定，当可以办理以原告为权利人的产证时，徐卫军应在三十天内无条件积极和原告一起办理以原告为权利人的产证，在办理产证过程中，涉及原告及徐卫军手续费时，约定由原告全额承担。第九条约定，如不能直接做以原告为权利人的产证时，先做成徐卫军的产证，由原告保管，至可以过户时，三十日内徐卫军配合原告过户，过户费由原告全额承担。合同签订当日，原告通过中国工商银行向徐卫军的账户支付823，185元。2008年7月11日，原告代张金南户向开发商支付了相关费用41，253元，并支付了有线电视安装费、分时电表费、装修垃圾清洁费；同时，原告收取了系争房屋并入住使用至今。另查明，被告奚锡明、张金南系被告奚华兴的父母，被告奚华兴与被告柯庆红系夫妻关系。系争房屋系被告奚锡明、张金南、王国林、奚华珍、王洁、奚华兴、柯庆红原张江野周家宅XXX号动迁安置所得房屋。2004年9月15日奚锡明并代张金南出具委托书，全权委托徐卫军洽谈动迁安置补偿事宜。2005年9月10日，由徐卫军作为委托代理人，与上海张江集体资产投资经营管理有限公司签订拆迁补偿安置协议。2010年7月29日，系争房屋被核准登记在上海张江房地产有限公司名下。2012年4月5日，系争房屋被核准登记在奚华兴、柯庆红名下。审理中，徐卫军明确，在奚锡明收到39万元后，觉得价格低了，要加价，一直问其要钱，后于2008年5月20日通过公证人张秀珍转付给奚锡明补偿款25万元。系争房屋系由原告自行凭相关材料至开发商处领取。上述事实，由房屋转让合同、委托书、协议书、收条、收据、转账凭证、拆迁补偿安置协议、上海市房地产权证、上海市房地产登记簿等证据及当事人的陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。系争房屋系张金南户原居住房屋动拆迁而获得的安置房屋，徐卫军与奚锡明签订的协议书，其实质为奚锡明将包括系争房屋在内的三套动迁安置房出售给徐卫军。合同签订后，徐卫军即向奚锡明支付了协议书约定的39万元。徐卫军与奚锡明签订协议书时，系争房屋尚未取得，但对于原住宅房被动迁并安置分配房屋这一重要事项作为被安置人应当是明知的；而且奚锡明也没有向张金南、奚华兴、柯庆红刻意隐瞒处分系争房屋的动机和必要，但张金南、奚华兴、柯庆红在原告自2008年7月入住系争房屋四、五年的时间内，对系争房屋状况不闻不问，不符常理，且对原告入住系争房屋亦从未提出过异议，可见张金南、奚华兴、柯庆红对于奚锡明与徐卫军在2005年9月12日签订协议书，将系争房屋转让给徐卫军的行为是明知且认可的。现系争房屋被核准登记在奚华兴、柯庆红名下，对于动迁安置房的权属被安置人已经达成一致，作为房屋权利人的奚华兴与柯庆红，对于奚锡明与原告签订转让协议书明知且认可，故奚锡明与徐卫军之间的协议书系权利人对房屋处分的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行自己的义务。之后，徐卫军与原告就系争房屋签订房屋转让合同，该合同系双方真实意思表示，合法有效，原告亦依约履行了其付款义务，并实际入住系争房屋。现系争房屋已符合上市交易的条件，奚华兴及柯庆红应及时协助徐卫军办理相关产权过户手续；徐卫军在取得系争房屋的产权后，应及时协助原告办理系争房屋的产权过户手续。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条之规定，判决如下：一、被告奚锡明、张金南、奚华兴、柯庆红应于本判决生效之日起十日内，协助将上海市浦东新区张江镇张东路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至被告徐卫军名下；二、被告徐卫军在取得上海市浦东新区张江镇张东路XXX弄XXX号XXX室房屋上海市房地产权证后的十日内，协助将该房屋产权登记过户至原告徐文星名下。案件受理费12，351元，减半收取6，175.50元，由被告奚锡明、张金南、奚华兴、柯庆红负担3，087.75元，被告徐卫军负担3，087.75元；财产保全费5，000元，由被告奚锡明、张金南、奚华兴、柯庆红负担2，500元，被告徐文军负担2，500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 周 婉二〇一三年十二月二十四日书 记 员 魏婷婷附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 微信公众号“”