（2013）宝民三（民）初字第1403号
裁判日期: 2013-12-24
公开日期: 2014-02-13
案件名称
朱小雨、曹瑜瑶与徐萍房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市宝山区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
朱小雨,曹瑜瑶,徐萍,上海铭禹房地产经纪事务所
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十一条，第九十三条第一款，第九十七条
全文
上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2013）宝民三（民）初字第1403号原告朱小雨。原告曹瑜瑶。委托代理人朱小雨。被告徐萍。第三人上海铭禹房地产经纪事务所。法定代表人朱静。原告朱小雨、曹瑜瑶与被告徐萍房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员叶印洲独任审判，追加上海铭禹房地产经纪事务所作为本案第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告朱小雨（暨原告曹瑜瑶的委托代理人）、曹瑜瑶、被告徐萍、第三人上海铭禹房地产经纪事务所的法定代表人朱静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱小雨、曹瑜瑶诉称，2013年8月3日，原、被告经第三人居间签订《房屋买卖合同》，约定被告将上海市宝山区宝山三村XXX号XXX室房屋（以下简称101室房屋）出售给两原告，并约定2013年8月31日前交易并过户，两原告通过短信、EMS、挂号信等方式多次联系被告签约，被告自始至终未履行合同，构成严重违约，故起诉要求解除双方签订的《房屋买卖合同》，并要求被告返还定金人民币2万元及赔偿等额定金、误工费、利息损失等3万元，共计5万元。被告徐萍辩称，双方签订《房屋买卖合同》时未就过户时间、交房时间达成一致意见，因此，没有签订示范合同。根据《房屋买卖合同》第4.1条的约定，签示范合同之后付款，由于示范合同没有签订，首付款也没有必要支付。而两原告发EMS付款告知书的目的就是为了付款，基于示范合同没有签订而双方又未协商一致，两原告发付款通知就没有必要。同时，两原告寄挂号信通知被告于2013年9月8日前签订示范合同，而被告实际于2013年9月14日才收到信函，故按两原告要求的时间去签订示范合同已不可操作。而且，2013年9月17日，被告回复信函，表示了继续履行合同的诚意。综上，被告的行为不构成违约，同意解除双方签订的《房屋买卖合同》并返还定金2万元，但不同意赔偿等额定金、误工费、利息损失等3万元。第三人上海铭禹房地产经纪事务所述称，两原告诚意购房，并在2013年8月31日签订示范合同之前准备了房款，然被告以两原告为限购对象、要求房屋在2015年过户以享受退税政策等为理由未签订示范合同，系被告违约不想出售101室房屋，希望法院支持两原告诉请。经审理查明，2013年8月3日，两原告（买受方，乙方）、被告（出卖方，甲方）与第三人（居间方，丙方）签订《房屋买卖合同》，主要约定，经第三人居间介绍，甲方将101室房屋转让给乙方，房屋转让款为80万元。该合同第4.1条约定，首期房价款：乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续（若需）后当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款（含定金2万元）48万元。甲方应将收到的首期房价款优先用于偿还银行借款（若有）并应于收到该笔钱款同时偿还尚欠借款余额（若有不足，甲方自行补足），办理抵押注销手续。并在该条款后面手写“（2013年8月31日之前支付，并签买卖合同”。该合同第16条补充约定部分手写列明：1、丙方已将国家现行的限购令及税费政策告知给甲、乙双方。2、甲、乙双方约定于交易过户当日交房并办理物业等交割手续。3、甲、乙双方约定如遇乙方限购不得购买该房，不算违约，乙方所付款由甲方无息全额退还。该合同落款处由被告、原告曹瑜瑶签字及第三人盖章确认，并由曹瑜瑶代朱小雨签字。审理中，朱小雨表示对曹瑜瑶的签字行为予以追认。上述合同签订当日，被告出具定金收据确认收到两原告支付的定金2万元。2013年8月28日，两原告通过EMS向被告寄送付款告知书，该告知书主要内容为，两原告已依合同约定准备好了首付款46万元，请被告依合同约定日期之前前来收取该款。该通知书被退回。2013年9月2日，两原告以挂号信方式向被告寄送催告书信，该书信主要内容为，双方签订的房屋买卖合同约定在2013年8月31日前进行交易，两原告亦于2013年8月28日以EMS投递通知被告前来交易，然被告仍未前来，故现以书面形式再次通知被告于2013年9月8日之前前来交易，否则构成严重违约。审理中，对该书信，被告提供2013年9月8日的邮件领取通知单及2013年9月14日的收据，以证明被告于2013年9月14日才收到该挂号信。2013年9月18日，被告向两原告及第三人寄送了一份信函，该信函主要内容为，被告于2013年9月14日收到两原告的书信。《房屋买卖合同》签订后，因就交房、过户时间等主要条款未能达成一致，导致合同未能签订。现两原告如能接受交房、过户等条款约定，双方可以签约，否则无法履行签约，也不存在任何违约行为。审理中，原、被告及第三人一致确认，关于被告寄出的信函第三人已收到，两原告没有收到。审理中，关于房屋买卖的其他情况，两原告及第三人表示，2013年8月3日签订《房屋买卖合同》后，两原告于2013年8月9日至交易中心查询人均、办理审税手续。8月23日，两原告通知第三人相关手续已办好并已准备首付款，第三人于是通知被告，被告称8月24日过来签合同。8月24日，两原告已提前到银行等待交易，然被告至第三人处反映基于两原告是限购对象无法购买101室房屋，对此，第三人向被告说明，双方已于8月4日核实过，两原告不是限购对象。被告又提出如被告售出101室房屋再购买房屋，就成为限购对象，并称考虑清楚后再给第三人答复，之后就走了。当天下午，经联系，原、被告及第三人三方至交易中心确认了两原告有购房资格。之后第三人一直打电话通知被告签合同，被告未前来。8月27日，原、被告均到了第三人处，被告指责第三人把合同写错了，还打了110。8月28日下午，两原告寄了一封EMS函给被告通知签合同、收取首付款。8月29日，两原告到第三人处打被告的电话，被告没有接。8月30日，第三人给被告打电话，被告没有接，当天下午被告过来要了一份空白的示范合同就走了。8月31日，被告接了第三人的电话后说过来说明下合同更改的情况。第三人约了双方过来，被告向第三人提了签订合同的要求，其中一项要求为由于101室房屋为公房，根据相关政策，如果101室房屋作为公房出售以后被告在一年之内再买房可以享受公房的退税政策，因为第三人在买卖合同上没有确定交易过户的时间，同时被告不知道什么时候能买房，所以被告要求在合同中约定在2015年过户，给被告买房留有时间。当时两原告及第三人均认为被告是恶意刁难，双方谈不拢就走了。8月31日至9月5日之间一直在通知被告来签订合同、付首付款，但被告都没有来。9月5日晚上，被告强行要求第三人把被告收到的2万元定金收下来，第三人征求两原告意见后拒收并打了110，之后经警察协调，被告走了。9月19日，第三人收到被告的信函并通知了两原告。嗣后，两原告起诉至法院。被告表示，8月24日，被告去了第三人处并确实跟第三人提出两原告可能限购，但没有提及被告出售房屋后可能限购的事情。当天下午，三方至交易中心确认了两原告不属于限购对象。8月27日，被告要求第三人写一份承诺书，承诺被告不需要支付中介费，然第三人不肯，于是被告报警，当时确实提出了合同写错的事情，但提的是合同上把买受人和居间方写错了。8月29日，第三人向被告发了一条短信，说到第三人处协商，被告回复可以过去签订买卖合同。8月30日，被告至第三人处，第三人将不收中介费的承诺书写好了交给被告，被告将空白的示范合同带回家研究，研究发现示范合同把风险责任条款改了，同时有关违约金的赔偿条款也不利于被告。8月31日，被告向第三人提出把合同相关条款内容改掉，即将风险责任的权利转移改为转移占有及违约金的百分比调低，并考虑到退税，希望过户时间协商定在2015年，具体的日期则和两原告协商。被告提出后，两原告不同意。8月31日，原告母亲发了一条短信给被告。9月5日，被告至第三人处要求第三人和两原告联系能不能签合同，考虑到不管能不能签合同都会产生2万元钱的利息，所以要求把2万元定金放在第三人那里。第三人没有收取，后来报警了。9月14日，被告收到两原告9月2日的信函。9月17日，被告向两原告和第三人都发了信函。嗣后，两原告起诉至法院。以上事实，有《房屋买卖合同》、定金收据、付款告知书、书信、信函、邮寄回执及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，均应恪守履行。现原、被告双方同意解除买卖合同，本院予以确认。合同解除后，被告应将已收取的定金2万元予以返还。本案的争议焦点在于被告在2013年8月31日前及在两原告发函通知的时间内未与两原告签成示范合同的行为是否构成违约。结合本案事实，双方在签订《房屋买卖合同》时对房屋过户时间未作约定，对此，双方嗣后进行协商，仍达不成一致意见，而如此重要条款又不能依据其他合同条款或者交易习惯予以确定，无法认定被告应承担就相关条款协商不成的责任，并据此认定被告违约，故两原告主张被告向其赔偿等额定金、误工费、利息损失等共计3万元，依据不足，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十三条第一款、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告朱小雨、曹瑜瑶与被告徐萍就上海市宝山区宝山三村XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖合同》；二、被告徐萍于本判决生效之日起十日内，返还原告朱小雨、曹瑜瑶定金2万元；三、原告朱小雨、曹瑜瑶的其余诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为人民币525元，由原告朱小雨、曹瑜瑶负担315元，由被告徐萍负担210元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员 叶印洲二〇一三年十二月二十四日书 记 员 刘劭阳附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 更多数据：搜索“”来源：