（2013）长民终字第01135号
裁判日期: 2013-12-24
公开日期: 2015-12-18
案件名称
上诉人（原审原告）李天林判决书
法院
山西省长治市中级人民法院
所属地区
山西省长治市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李天林,长治市德义兴物资贸易有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十二条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山西省长治市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）长民终字第01135号上诉人（原审原告）李天林，男，1959年10月22日出生，汉族，住长治市城区邱村东二区**号。委托代理人周立云，山西隆德晟律师事务所律师。上诉人（原审被告）长治市德义兴物资贸易有限公司，地址，长治市208国道西城区长子门村（以下简称德义兴公司）。法定代表人李全心，职务经理。委托代理人郭起宏，山西北野律师事务所律师。委托代理人马娴，山西北野律师事务所律师。上诉人李天林、上诉人长治市德义兴物资贸易有限公司因租赁合同纠纷一案不服长治市城区人民法院（2012）城民二初字第305号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人李天林及其代理人周立云、上诉人长治市德义兴物资贸易有限公司的代理人郭起宏、马娴均到庭参加了庭审，本案现已审理终结。原审认定，2006年5月1曰，李天林与改制后的德义兴物资贸易有限公司正式签订了土地租赁合同，租地3.6亩，租期从2006年5月1日至2008年4月31曰，本案中甲方为被告，乙方为原告，合同约定：乙方租赁场地二年后不再续租的，每年按15%折旧，其余70%房价由甲方退还乙方。长治市中级人民法院（2008）长民终字第496号民事判决书及长治市城区人民法院（2008）城民二初字第237号民事判决书均巳生效，其中确认的李天林与改制后的德义兴物资贸易有限公司正式签订了土地租赁合同，租地3.6亩，租期从2006年5月1日至2008年4月31日。原告李天林在庭审中诉称其修建办公用房五间，该房屋造价为70000元，装修款为27000元，塑钢门窗价格为3500元，房屋总价为100000元，经营损失为40000元，投资损失为40000元。原审认为，原、被告双方基于各自真实意思表示签订的《租赁合同》不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，原、被告双方均应按合同约定履行自己的义务。在原告李天林2006年签订的合同到期后，原告称其达到了铺货要求，应按照补充协议应该延续一年的主张没有证据支持，补充协议只是约定如达到标准后再延续一年，并没有合同及其他相关证据能够证明原告确实达到了铺货要求且被告辩称原告并没有达到铺货要求并提供了证明，故原审法院对此不予不予采信。原告提供的租金收条证明其已经交付了2009年的租金，该收据仅系个人签字且该个人身份不明，也没有被告公章予以确认，被告对此收据真实性有异议，故原审法院对该租金收条不予采信。由于原告出具的被告与长治市鸿兴黑白铁皮门市部李鸿签订的土地场所租赁合同无法与原件核对，被告辩称原告的合同到期后，其与李鸿才签订合同，不存在违约行为，本院予以采信。原告主张修建五间办公用房的费用为70000元没有提供相关的正规票据，且按照合同约定：如乙方（原告李天林）租赁场地二年后不再续租的，每年按15%折旧，其余70%房价由甲方退还乙方。由于在2008年4月31日后原、被告双方未签订新的合同，且双方均无法证明原告续租至2009年4月31曰的事实，因此原审法院酌情保障原告70000元×7=49000元房款。原告主张被告赔偿投资损失40000元、被告赔偿因违约给原告造成的营业损失40000元，因原告提供的证据无法证实被告违约，故原审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决，一、被告长治市德义兴物资贸易有限公司于本判决生效后十日内支付原告李天林修建房屋款49000元。二、原告李天林与本判决生效后十日内将办公用房五间交与被告长治市德义兴物资贸易有限公司。三、驳回原告的其他诉讼请求。诉讼费2300元，由原告李天林承担1610元，被告长治市德义兴物资贸易有限公司承担690元。一审判决作出后，上诉人李天林不服提起上诉，依法撤销一审判决，判令被上诉人赔偿上诉人在租赁期内的投资损失四万元、营业损失四万元、建房款十万元并退还上诉人已交纳的租金9800元。本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审对上诉人与被上诉人于2006年5月1签订的《土地租赁合同》涉及之租赁期限的认定是错误的。上诉人与被上诉人在2006年5月1日签订的《土地租赁合同》中约定租期从2006年5月1日至2008年4月31日。此后双方又于2006年11月4日签灯了《补充合同》，约定：“在当年11月15日前达到场地整洁、标牌齐全、经营房、办公房全部粉刷完毕，货物摆放整齐，按规定上足铺满（每亩场地上货不低于10万元）的商户，可享受原合同再延续一年的优惠政策”，即从2008年4月31日延长至2009年4月31日。上诉人按照该要求对经营场地进行了相应调整，完全达到了被上诉人的铺货要求，故双方的租赁期限变更为2006年5月1日至2009年4月31日。对此，一审判决认为上诉人主张的该事实“没有证据支持，补充协议只是约定如达到标准后再延续一年，并没有合同及其他相关证据能够证明确实达到了铺货要求”，同时一审判决以被上诉人“辩称原告并没有达到铺货要求并提供了证明”为由，对此不予采信是不正确的。上诉人认为，对于上诉人达到铺货要求及合同租赁期限延续的事实，上诉人在一审法定的举证期限内提供了包括被上诉人工作人员孙娜于2008年12月30日出具的收取上诉人缴纳2009年祖金的收条、上诉人缴纳2009年水费的单据及被上诉人下达《管理制度》、《调整方案》等大量的证据足以证实该事实。其中尽管被上诉人在一审中否认孙娜的身份，但上诉人提供的由被上诉人开具的多份房租、水费收条中均有孙娜的签字，足以证实孙娜系被上诉人员工的事实，孙娜收取上诉人2009年租金的职务行为、足以证实双方租赁期延续的客观事实。因此在约定的租赁期限尚未届满时，被上诉人于2008年4月20日与鸿兴黑白铁皮门市部的李鸿签订租赁合同，违反了双方的合同约定，构成违约，理应依法承担相应的违约责任，同时被上诉人负有退还上诉人已交纳9800元租金的义务。二、一审判决未认定上诉人在租赁期内的投资损失四万元及营业损失四万元是错误的。在上诉人达到补充合同约定的铺货条件而使得原有合同期限延续后，由于被上诉人的转租行为致使上诉人无法继续正常营业，经营活动被迫中断，同时原来的投资也无法获得预想的收益，因此，上诉人的投资损失及营业损失是客观、必然存在的。在一审中，上诉人提供了一系列的证据来证实其购货、投资情况及每月的销售情况，客观真实的展示了上诉人的投资、销售情况，应得到法律上的支持和保障。一审判决未认定上诉人在租赁期内的投资损失四万元及营业损失四万元是错误的。三、一审判决未认定上诉人主张的建房款十万元是错误的。一审判决未判令被上诉人退还上诉人己交纳的9800元是错误的。根据上诉人提供的由被上诉人员工孙娜于2008年12月30日出具的收条显示，被上诉人已收取了上诉人2009年度租金9800元，在被上诉人单方违约且将已租赁给上诉人使用的场地擅自转租给第三方后，致使上诉人无法继续使用该场地，因此，被上诉人理应依法返还已收取的9800元租金。一审判决对此未予以认定，显然有失公允。被上诉人德义兴公司的代理人答辩称，上诉人的诉讼请求超过了法律规定的诉讼时效。上诉人与答辩人的租赁期至2008年4月31日为止，上诉人不具备续租条件因此补充协议不生效。长治市中级人民法院（2008）长民终字第496号民事判决书及长治市城区人民法院（2008）城民二初字第237号民事判决书已经确定2008年4月31日以后，上诉人占有被上诉人场地和房屋的行为为不定期的租赁合同，上诉人有权随时解除合同。上诉人擅自将租赁物转租给他人，并且于合同履行与他人发生诉讼，因此本案属于重复诉讼。上诉人所主张的损失是不客观的，与答辩人无关，答辩人不予承担其损失。一审判决作出后，德义兴公司亦不服，向本院提起上诉请求依法撤销判决第一项内容改判上诉人不支付被上诉人建房款。事实与理由：被上诉人所建的房屋本就是在所租赁上诉人土地上的临时建筑，十分简易，按照当时的价格，每平方米的造价350-400元。而被上诉人在庭审中所举的建房的证据都是其为诉讼而自己编造的，与客观情况严重不符。按照合同约定，被上诉人每占用一年的房屋，按房屋的价格要折旧17%，从二00六年到判决之日，被上诉人占用所建房屋已经7年之久，按15%折旧，折旧己经到了105%，折旧已经完全抵顶了房屋价值。一审判决上诉人支付被上诉人建房款49000元系认定事实错误。李天林的代理人答辩称，德义兴提出的房屋造价为每平米300-400元，并没有在合同中约定，仅仅为陈述。租赁合同之后双方签订的补充协议，德义兴未按协议续租而是租给他人，导致李天林不能继续经营，实际一审对于实际折旧率的算法是按照合同计算的。对于建房款，李天林提供了大量的证据，足以证实实际花费和事实，一审未予支持不正确。二审经审理查明，2006年5月1曰，李天林与改制后的德义兴物资贸易有限公司正式签订了土地租赁合同，租地3.6亩，租期从2006年5月1日至2008年4月31曰，本案中甲方为德义兴公司，乙方为李天林，合同约定：年租金每亩3000元；3000×3.6亩×2年=21600元，共计租金21600元，一次性交清。乙方租赁场地二年后不再续租的，每年按15%折旧，其余70%房价由甲方退还乙方。2006年11月4日德义兴与李天林又签订了补充协议，，其中约定，凡在11月15日前能达到场地整洁、标牌齐全、经营房、办公室全部粉刷完毕，货物摆放整齐，按规定上足铺满的商户，可享受（3000元一亩的租赁费）再延续一年的优惠政策。凡在11月15日以后，20号以前按第一条规定上货的，不享受延延续一年的优惠政策。2005年11月19日，李天林向长治市城区长子门集体资产管理委员会缴纳了名为“市场预收租金”20000元。2006年8月22日，李天林又长治市德义兴物资贸易有限公司缴纳了1600元，收款人为孙娜，单位盖章为长治市德义兴物资贸易有限公司。2008年12月30日，李天林缴纳租金9800元，收款人为孙娜。李天林在庭审中诉称其修建办公用房五间，该房屋造价为70000元，装修款为27000元，塑钢门窗价格为3500元，房屋总价为100000元，经营损失为40000元，投资损失为40000元。本院认为，李天林与德义兴公司双方基于各自真实意思表示签订的《租赁合同》不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行自己的义务。李天林在向长治市城区长子门集体资产管理委员会缴纳20000元租金后，又向改制后的长治市德义兴物资贸易有限公司缴纳了1600元，至此李天林已实际履行了双方租赁合同约定的租金履行义务。关于双反所签订补充协议。根据《合同法》第二百三十二条的规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的依照本法第六十一条仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，本案中签订补充协议的时间为2006年11月4日，仅凭该补充协议，并不能认定李天林与德义兴之间2009年是否存在续租，因此双方对2009年的租赁关系处于未明确约定的状态，德义兴在解除租赁关系时应当提前通知李天林。2008年12月31日李天林向德义兴缴纳的9800元租金，因落款人为孙娜，德义兴的代理人以无法确定孙娜是否为德义兴公司的员工为由不予认可。鉴于本案中李天林提供的另一1600元的收据中，也有收款人孙娜的字样，且盖有德义兴公司的公章，本院对2008年12月31日李天林向德义兴缴纳的9800元租金这一事实予以认可。综上两点，德义兴公司未提前通知李天林要解除租赁关系，并且在2006年5月1日-2008年4月31日年的租金已经缴纳的前提下，于2008年12月31日又收取租金的行为，足以让李天林认为2009年5月1日年2010年4月31日双方的租赁关系存在。因此，2009年5月1日，德义兴公司又与他人签订租赁合同属于违约行为。关于李天林上诉请求中的建房款10万元、投资款4万元、营业损失4万元、已经缴纳租金9800元的请求。按照双方签订的合同约定：如乙方租赁场地二年后不再续租的，每年按15%折旧，其余70%房价由甲方退还乙方。由于德义兴在2009年5月1日已经与他人重新签订租赁合同，德义兴应当按照合同规定向李天林退还房价的70%。庭审中李天林分别提供了建房协议、工程协议，以及房屋建造方和装修方出具的收据共97000元，对该部分，本院予以认可。3500元塑钢门窗款，因无证据不予支持，因此德义兴扣除折旧之后，应当退还李天林67900元。关于投资款4万元，因该款项系李天林购货投资，该投资不因租赁关系的终止而受到影响，故对该项请求不予支持。关于营业损失4万元，因该损失尚未实际发生，本院亦不予支持。关于已经缴纳的9800元租金，因该租金已经实际交付，德义兴又与他人签订租赁合同，德义兴应当予以返还。综上，故本院根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销长治市城区人民法院（2012）城民二初字第305号民事判决第一项之内容；二、维持长治市城区人民法院（2012）城民二初字第305号民事判决第二、三项之内容；三、上诉人长治市德义兴物资贸易有限公司于本判决生效后十日内支付上诉人李天林修建房屋款67900元，并返还租金款9800元，以上共计77700元。一、二审案件受理费3325元，由上诉人长治市德义兴物资贸易有限公司承担2327.5元，由上诉人李天林997.5元。如未按按期履行金钱给分义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审 判 长 张 晶审 判 员 王 亮代理审判员 郭庆菊二〇一三年十二月二十四日书 记 员 李 聪 更多数据：