（2013）静民三（民）初字第531号
裁判日期: 2013-12-24
公开日期: 2014-03-25
案件名称
原告杜银珍诉被告崔俊、李玉玲房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市静安区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杜银珍,崔俊,李玉玲
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百一十七条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十二条，第一百一十四条第一款
全文
上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2013）静民三（民）初字第531号原告杜银珍，住上海市。委托代理人张杰，上海卓捷律师事务所律师。被告崔俊，户籍在上海市。被告李玉玲，户籍地同被告崔俊。委托代理人崔俊（系李玉玲之女），年籍详上。原告杜银珍诉被告崔俊、李玉玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月4日受理后，依法由代理审判员孙歆独任审判，于2013年12月17日公开开庭审理，原告杜银珍的委托代理人张杰，被告崔俊（暨被告李玉玲的委托代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜银珍诉称：原告与被告曾经签订过租赁合同，原告将承租的位于本市万航渡路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）底层前中间部位经有关部门批准转租给被告使用，租赁合同约定的租赁期限为2010年7月1日起至2013年6月30日止；在租赁期届满后，原告不准备继续转租，并于2013年4月9日给被告发函要求被告到期后搬离清空系争房屋，然经原告多次催促，被告至今仍不搬离，故原告诉至法院，请求法院判令：一、被告立即搬出系争房屋；二、被告支付自2013年7月1日起至实际搬出日止的使用费，按每月租金10，000元（币种为人民币，下同）计算；三、被告支付违约金9，600元。被告崔俊、李玉玲共同辩称：对于搬离系争房屋无异议，被告会主动搬离；也愿意支付合同期满后的租金，但支付标准应为租赁合同约定的每月5，000元，原告所提出的租金标准过高，应予调整；对于违约金部分，被告不愿意支付，因为在租赁合同中对于被告延迟交房的违约金标准并未予以约定，即便产生违约金，由于被告向原告支付的押金尚未得到返还，应在违约金项目中予以扣除。经审理查明，系争房屋租赁户名为原告杜银珍，独用租赁部位为底层前中间；2007年1月25日，原告向上海宝翔物业有限公司提出申请，申请从2006年1月1日起承租本市万航渡路XX弄XX号XX室的非居住用房，并拟将系争房屋对外出租。上海宝翔物业有限公司同意系争房屋转租，并出具非居住用房证明，内容为：系争房屋承租人杜银珍，系该公司管理的直管公房。系争房屋于2001年6月1日起按非居住用房标准收取非居住租金，作为非居住用房使用至今；于2001年6月30日向（静安）区房屋土地管理局备案。2010年7月1日，原告杜银珍作为出租方与作为承租方的被告崔俊、李玉玲签订了《上海市房屋租赁合同》，该租赁合同约定原告将系争房屋底层前中间出租给被告，房屋用途为营业用房，房屋租赁期自2010年7月1日起至2013年6月30日止，系争房屋月租金为4，800元；被告交付租金方式如下：付三押一，从第三年起租金可上调到5，000元整，但据当时营业状况酌情商谈。被告应向原告支付房屋租赁保证金，保证金为一个月的租金即4，800元，租赁关系终止时，原告收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由被告承担的费用外，其余部分无息归还被告；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备等费用由被告承担。除原告同意被告续租外，被告应在合同的租期届满后七日内返还系争房屋；违反合同的一方，应向另一方按月租金的两倍支付违约金。2013年4月9日，原告通过挂号信形式向两被告发出通知，内容为：租赁合同到期后，双方租赁关系终止。请被告搬清物品，结清使用产生的费用，变更营业执照地址。经验收后，退还被告保证金。在该租赁合同约定的租赁期满后，原、被告双方未续签租赁合同。本院还查明，被告向原告支付过4，800元押金，目前押金仍在原告处，并未向被告予以返还。上述事实有原、被告陈述，原告提交的上海市房屋租赁合同、上海市租用居住公房凭证、上海宝翔物业有限公司出具的非居住用房证明、原告向上海宝翔物业有限公司提交的申请、原告向被告发出的通知及挂号信回执等为证，并经本院查证属实，依法应予确认。首先，原告主张被告应搬离系争房屋，本院对此认为，本案中原告与被告之间的租赁合同所约定的租赁期限已经届满，且原告也明确向被告作出了不愿再进行续租的意思表示，原、被告双方签订的承租合同应终止履行，被告在房屋租赁关系终止时，即不再拥有占有、使用租赁房屋的合法根据，鉴于被告至今仍占有、使用原告承租的系争房屋，故被告应搬离系争房屋。原告还主张被告应向原告支付房屋使用费及违约金，本院认为，本案中，被告在租赁合同约定的期限届满后，未在七日内搬离系争房屋，违反了原、被告双方签订的租赁合同对于期限的约定，故被告的行为显属违约，应向原告承担违约责任；而被告占有系争房屋的行为也在客观上给原告造成了损失，故原告亦有权主张被告支付合同约定的搬离期限届满后即2013年7月8日始至实际搬离系争房屋的使用费。对于系争房屋使用费的计算标准，本院认为，系争房屋使用费标准，应参照双方租赁合同所约定的租金标准，并适当对系争房屋占有使用费用的市场价值予以考量，基于上述考量因素，本院酌情认定系争房屋的每月使用费为5，500元；本院注意到在租赁合同中，对违约金计算标准的约定均为月租金的两倍即9，600元，本院认定被告应向原告支付的违约金为9，600元；而鉴于被告尚未搬离系争房屋，对于使用系争房屋的相关费用尚未予以结算，故本院对于被告尚未取回的押金4，800元在本案中不予处理，原告应在与被告结清费用后返还。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第一款、第三款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告崔俊、李玉玲应于本判决生效之日起十日内搬离本市万航渡路XX弄XX号XX室底层前中间；二、被告崔俊、李玉玲应于本判决生效之日起十日内向原告杜银珍支付本市万航渡路XX弄XX号XX室底层前中间房屋的使用费，计算标准按每月人民币5，500元计算，计算期限从2013年7月8日起至被告崔俊、李玉玲实际搬离之日止；三、被告崔俊、李玉玲应于本判决生效之日起十日内向原告杜银珍支付违约金人民币9，600元。被告崔俊、李玉玲如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币80元，减半收取计人民币40元，由被告崔俊、李玉玲共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员 孙歆二〇一三年十二月二十四日书 记 员 杨凯附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。……受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。…… 来自：