（2013）长民三（民）初字第2064号
裁判日期: 2013-12-24
公开日期: 2014-03-15
案件名称
上海新国宾馆与上海合汇旺物业经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市长宁区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海新国宾馆,上海合汇旺物业经营管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条
全文
上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2013）长民三（民）初字第2064号原告上海新国宾馆，住所地上海市。法定代表人杨国新，董事长。委托代理人陈岱，上海市新华律师事务所律师。被告上海合汇旺物业经营管理有限公司，住所地上海市。法定代表人汤李养，总经理。委托代理人吴贵学，上海卓沪律师事务所律师。原告上海新国宾馆诉被告上海合汇旺物业经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月3日受理后，依法适用简易程序，由审判员李伟林独任审判，后因案情复杂，本案依法转为普通程序，组成合议庭对本案进行审理。2013年11月18日、2013年12月17日本院先后两次公开开庭对本案进行审理，原告委托代理人陈岱，被告法定代表人汤李养及其委托代理人吴贵学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海新国宾馆诉称，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》已于2013年5月30日解除。原告就其宾馆客房16间面积共计519平米的涉讼房屋和被告于2011年10月18日签订《房屋租赁合同》。被告于2013年5月20日（合同履行期内）致函原告，要求提前解除该租赁合同。原告收函后于2013年5月24日回复，同意双方在2013年5月30日解除合同，并要求被告前来处理善后事宜。但是，被告又于2013年5月31日发函致原告要求继续履行原租赁合同，原告当即表示双方合同已经解除，且致函回复，双方已达成共识，应视为合同已解除；被告存在根本违约行为。根据合同1.1条的规定，甲方同意将其房屋出租给乙方作为员工宿舍。然而被告违背该规定，擅自改变合同约定的房屋使用性质，将原告租赁给被告的房屋转租给第三方进行牟利，且属于违法经营（无经营范围）。被告转租的行为已违反合同约定，属于根本性违约。依照合同，守约方有权单方面解除合同；被告转租涉嫌群租行为。被告为牟取最大利益，将原标准客房租借给第三方，致使每间房间实际居住八人以上，形成群租现象，对社会造成一定的负面影响。根据上海市地方政府的相关规定，被告的行为也必须加以制止。对此，为了维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：一、确认原、被告所签《房屋租赁合同》已于2013年5月30日解除；二、被告立即将租赁物返还给原告；三、本案诉讼费用由被告承担。被告上海合汇旺物业经营管理有限公司辩称，一、双方租赁合同并未终止。2011年10月18日，双方签订了房屋租赁合同，履行中因经营原因，被告于2013年5月20日致函原告申请协商终止该房屋租赁合同。原告于2013年5月24日致函回复被告要求被告进行协商合同事宜。被告于2013年5月29日前往原告处协商合同事宜，原告方不同意解除合同，并要求变更合同押金条款追加两倍押金人民币45，000元，被告只得当场表示收回2013年5月20日的要求解除合同的意思表示，继续履行合同，并于2013年5月31日以书面形式致函原告：被告按约定继续履行合同。原告收到上述函件后，再次致函被告，以解除合同相要挟要求被告再次商谈合同事宜（实则是变更押金条款事宜）。被告于2013年6月7日再次前往原告处，原告依然要求变更合同押金条款，双方未能达成一致。在此期间，原告一直收取被告的房屋租金、水电费，物业清洁费等费用至今。据此，被告认为，被告和原告以双方的意思表示及行为表明：双方的房屋租赁合同并未解除，仍在履行当中；二、被告改造房屋的行为是经原告同意的。房屋租赁合同第6.3条及附件第一条第一款都约定原告同意答辩人对房屋进行改造（不改变主体结构）的，该合同仍处于履行当中，不存在违约问题，故原告要求恢复房屋原状无事实及法律依据，故被告认为应当驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2011年8月19日，原告与被告签订了租赁期限为2011年12月1日至2018年11月31日的《房屋租赁合同。合同1.1条约定甲方（原告）同意将涉讼房屋租给乙方（被告）作为员工宿舍。合同6.3条与合同附件第一条第一款约定甲方同意乙方涉讼房屋内部卫生间拆除，重建公用卫生间（由此产生的一切后果由乙方自行承担），费用由乙方承担（如不按合同执行恢复或赔偿）。2013年5月20日，被告向原告寄送了《关于解除程家桥员工宿舍租赁申请》，提出本期租金至2013年5月30日到期后就不继续租赁该房屋。2013年5月24日，原告向被告回复了《告知函》称对被告的实际情况表示理解，希望被告及时与原告商谈解决合协中的有关违约事宜，同时将有关的设备、设施完好无缺移交原告，并支付相关的水、电、垃圾投放、清扫等费用。2013年5月31日，被告再次致函原告称要求继续按约履行原签约合同。2013年6月19日，原告致告知函于被告明确告知被告与原告签订的《房屋租赁合同》于2013年5月30日已经终止，并请被告于2013年6月30日前搬离该涉讼房屋以及进行相关设施的移交工作，否则造成的经济责任由被告负责。另查明，被告向原告支付房屋租金至2013年12月1日。上海新国宾馆原名上海新国招待所。上述事实，有《房屋租赁合同》、来往公函、《企业名称变更预先核准通知书》、银行转账凭证、首款收据等证据及原、被告的陈述为证，并经庭审核实无误，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《房屋买卖合同》具有双方签字确认，应为真实意思表示，且无悖于现行法律、法规，本院认为该合同真实有效。2013年5月20日，被告向原告寄送了《关于解除程家桥员工宿舍租赁申请》提出本期租金至2013年5月30日到期后就不继续租赁该房屋，应视为被告希望终止租赁合同的意思表示，2013年5月24日原告给被告回复的《告知函》应视为原告同意终止租赁合同的意思表示，只是原告认为对合同终止后被告应履行的一些后合同义务和违约情况有必要和被告进一步协商解决。故本院认为原、被告签订的《房屋租赁合同》于2013年5月30日已终止。至于2013年5月31日，被告再次致函原告要求继续按约履行原签约合同，应视为被告向原告发出的希望就涉讼房屋订立新的租赁合同的新要约，而2013年6月19日原告致被告的告知函明确表示不愿意再与被告订立新的租赁合同，故原告与被告之间未能协商一致订立新的租赁合同。合同终止后，承租方应当将涉讼房屋返还给出租方。据此，为维护社会经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：确认原告上海新国宾馆与被告上海合汇旺物业经营管理有限公司所签订的《房屋租赁合同》已于2013年5月30日解除；被告上海合汇旺物业经营管理有限公司应于判决生效之日起十五日内将涉讼房屋（共16间面积共计519平米）归还原告上海新国宾馆。案件受理费人民币80元，由被告上海合汇旺物业经营管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 胡桂霞审 判 员 李伟林人民陪审员 牟世荣二〇一三年十二月二十四日书 记 员 徐晓敏附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 更多数据：