（2013）魏民二初字第00049号
裁判日期: 2013-12-24
公开日期: 2014-06-19
案件名称
张志凯与许昌市宏翔市政工程建设有限公司、贺谦岭、宋春霞房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
许昌市魏都区人民法院
所属地区
许昌市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张志凯,许昌市宏翔市政工程建设有限公司,贺谦岭,宋春霞
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见：第四十九条
全文
河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书（2013）魏民二初字第00049号原告：张志凯，男，汉族。委托代理人：李全爱，河南金泰律师事务所律师。委托代理人：胡延辉，河南金泰律师事务所律师。被告：许昌市宏翔市政工程建设有限公司。法定代表人：宋春霞，该公司董事长。被告：贺谦岭，男，汉族。被告：宋春霞，又名宋春天，女，汉族。三被告共同委托代理人：陈子明，许昌市魏都区高桥营法律服务所法律工作者。原告张志凯因与被告许昌市宏翔市政工程建设有限公司（以下简称宏翔工程公司）、贺谦岭、宋春霞房屋买卖合同纠纷一案，于2013年2月25日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2013年7月24日公开开庭进行了审理。原告张志凯及其委托代理人李全爱、胡延辉，被告宏翔工程公司、贺谦岭、宋春霞的共同委托代理人陈子明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张志凯诉称：2010年11月份，原告看到被告贺谦岭在许昌市报纸上刊登的房屋销售广告，即与被告贺谦岭联系，双方随后经协商签订了关于许昌县棉织厂1号楼底楼北户西大套、西南小套、无塔供水使用房一间及厕所一间的售房合同书。原告在签订合同当日向被告宋春天支付了77000元、64000元购房款，向被告贺谦岭支付了52000元购房款。2010年11月份，被告宋春天向原告收取了办理房产证费用9300元。2012年2月28日，原告与被告宋春天签订了关于上述合同的补充协议，但三被告并未完全履行该协议。除了北户西大套已交付外，其他三处房屋一直迟迟不交付。原告多次找被告协商未果，被告既不交付房屋也不退房款，原告一直在外租房，被告违约致原告签订合同的目的无法实现，给原告造成一定损失。请求判令：1、被告限期为原告办理许昌县棉织厂家属院1号楼底楼北户西大套的房屋产权手续；2、解除原、被告签订的许昌县棉织厂家属院1号楼底楼西南小套、无塔供水使用房及厕所的房屋买卖合同，被告返还原告购房款共计116000元及利息；3、三被告返还收取原告办理房产证的费用9300元及利息；4、三被告返还原告因其迟延交付房屋而支付的损失费用24000元；5、本案诉讼费用由三被告负担。庭审中，原告明确第二项诉讼请求为：返还购房款116000及利息，利息从2011年10月2日起至起诉之日止，按同期银行贷款利率计算；明确第三项诉讼请求为：返还办理房产证费用9300元及利息，从2011年1月17日起至起诉之日止，按银行同期贷款利率计算；明确第四项诉讼请求为：三被告支付因延迟交付房屋给原告造成的损失24000元。三被告辩称：1、原告所诉理由与事实不符，原告没有证据证明在签订合同当日向被告宋春霞、贺谦岭交付房款；2、原告称9300元办证费用与事实不符，原告仅向宋春霞交纳了9000元；3、原告称三处房产迟迟不予交付与事实不符。被告已将三处房产移交给了原告，并按约将房产证交给了原告，合同已履行终结。原告投入使用后，房产被第三人抢占或他人抢占与被告无关。综上，原告请求不能成立。原告为支持自己的主张，向本院提交的证据有：第一组，工商登记信息，用以证明被告宏翔工程公司被吊销企业营业执照。第二组，2010年11月12日的购房协议一份，用以证明协议约定原告购买北户大套房屋的情况。第三组，2010年12月16日签订的西南小套的购房协议，用以证明协议约定原告购买小套房屋的情况。第四组，2011年10月2日原告与被告宋春霞、宏翔工程公司签订的无塔供水使用房及厕所的协议书，用以证明协议约定的相关情况。第五组，2012年2月28日原告与被告宋春霞及宏翔工程公司签订的补充协议一份，用以证明被告应在2012年5月底将三套房屋全部交付原告并办理房产证，原告已经将三处房产的购房款全部交付被告的事实。第六组，2011年4月14日许昌瑞贝卡自来水有限公司出具的工程概算书及2011年4月8日的收款收据各一份，用以证明被告在交付大套房屋后原告对水路进行改造的情况。第七组，2011年1月17日的收款收据及2011年1月17日的收到条各一份，用以证明被告收到原告办理房产证的手续费9000元。第八组，2012年2月1日的房屋租赁合同及收到条四份、出租人的身份证复印件和土地使用证复印件，用以证明原告因被告迟延交房，在外租房花费24000元。第九组，2013年6月20日的证明一份，用以证明原告在河南省境内没有住房信息，被告没有为原告办理房产证。第十组，三份光盘，用以证明被告未实际交付小套及无塔供水用房和厕所，所有房款及办理房产证的费用均交付被告，被告为原告办理的房产证为假证，该假证已经被房管局没收。第十一组，证人冯纪成到庭证言，证人称其是原告的妹夫，大概在2013年7月4日或5日，证人在该房处贴了一份公告，公告上留有原告和证人的电话，公告内容是5日内将对车库进行改造，如有异议可以联系。7月8日晚上，一个姓翟的人打电话称其具有该房的手续。第二天，证人与姓翟的打电话联系，约定了地点后，姓翟的将购房手续给证人和原告看了。另外，房管局将假房产证没收后，在2013年3、4月份，证人和原告一起去房管局，向房管局要房产证没收的手续，房管局并没有出具没收证明，但称房产证是假的。第十二组，1997年6月19日被告宏翔工程公司和许昌县棉纺织厂、许昌县豫剧团签订的协议书（复印件）。三被告对原告提交的证据发表质证意见为：第一、二、三、四组，无异议；第五组，真实性没有异议，但签订该协议的背景是，被告已经将本案所涉房屋（含厕所）交付给了原告，后该房屋被他人抢占，原告找到被告要求帮忙要房才签订的，该补充协议不能证明原告已经将房款交付被告。大套房款和小套房款原告已支付，但车库（即无塔供水用房）一间及厕所的房款没有支付；第六组，与本案无关；第七组，没有异议；第八组，合同系原告租用的仓库，不是民宅，与本案无关。收到条应系伪证，复印件不予质证；第九组，原告超举证期提交，不予质证；第十组，原告超举证期间提交。原告在房管局录的光盘，不能证明原告拿去的房产证就是被告给付的房产证。电话录音及录像中无法证明是本案涉及的车库及厕所。对代理人在场的光盘真实性没有异议，但已经超出了举证期间；第十一组，证人证言没有证据证实，其内容不属实；第十二组，该组系复印件，且原告当庭提交，不予质证。被告为支持自己的主张，向本院提交的证据有：第一组，证人张凤兰到庭证言，证人称是宏翔工程公司的职员，原告购买房屋均是经其手，证人将三处房产的钥匙都给了原告。关于小套房屋，证人给原告的入户门钥匙，没有给卧室的钥匙，也没有必要交付卧室的钥匙，当时卧室门锁着，证人也没有卧室的钥匙。第二组，被告宏翔工程公司（2008）7号文件，用以证明宋春霞是公司的法定代表人，并有宋春霞主持工作，营业执照未作变更。原告对三被告提交的证据发表质证意见为：第一组，对证人证言，大套房屋的钥匙交付了，小套房屋交付的仅是入户门钥匙，卧室及厨房钥匙没有交付。车库钥匙给了，但原告换锁时，就有人阻挠，且称是他的房子，该房被告未实际交付；第二组，真实性没有异议，但不能证明法定代表人是宋春霞，法定代表人的变更应当有登记。本院对原告提交的证据经审核后认为：第一、二、三、四组证据，三被告对其真实性无异议，上述证据具有证据的客观性、合法性，与待证事实相关联，本院予以采信；第六组，该证据和本案缺乏关联性，本院不予认定；第七组，该证据客观、合法，与本案相关联，本院予以采信；第八组，该组证据并不足以证明原告的损失，对其证明力，本院不予认定；第九组，该证据客观、真实，本院确认其真实性；第五、十、十一组，双方于2012年2月28日签订的协议显示大套房款77000元、小套房款64000元、车库一大间包括厕所房款52000元原告已交给了被告宏翔工程公司。协议虽注明以上房款以原告交款手续为准，如原告交款手续缺失按原告实际收款收据手续为准。但结合录音资料及证人证言，上述证据相互印证，能够证明被告付款及房屋存在争议等案件事实，故对上述证据的证明力，本院予以认定；第十二组，该组证据系复印件，被告不予认可，其真实性无法核实，本院不予采信。本院对被告提交的证据发表质证意见为：第一组，关于证人张凤兰到庭证言，双方就大套房屋已交付没有异议。关于小套房屋及车库一大间，证人称将小套房屋进户门的钥匙交付给原告了，没有给卧室的钥匙，当时卧室门锁着，证人也没有卧室的钥匙。车库一大间虽交付房门钥匙，但原告提供的证据已证明车库一大间存在争议，就车库及小卧室原告无法实际占有，故对证言证明房屋已实际交付的证明目的，本院不予认定；第二组，原告对其真实性未提出实质性的异议，本院确认其真实性。依据上述有效证据及庭审笔录，本院确认如下案件事实：被告贺谦岭系被告宏翔工程公司原法定代表人，2008年后被告宋春霞任该公司法定代表人，但营业执照未变更。该公司营业执照已于1999年被吊销。2010年11月22日，被告贺谦岭以宏翔工程公司名义与原告张志凯（协议中甲方签署名称为许昌市宏翔建设集团公司，但加盖被告宏翔工程公司公章）签订《购房协议》一份。协议约定：原告购买被告宏翔工程公司在许昌市北关大街县棉织厂家属院的北点式（1号楼底楼）北户西大套房屋一处，价款77000元；办理房产证费用由原告负担，被告协助办理。该协议被告贺谦岭予以了签字，宏翔工程公司予以了盖章。2010年12月16日，被告宏翔工程公司又与原告（协议中甲方仍署名为许昌市宏翔建设集团公司，加盖被告宏翔工程公司公章）签订《售房协议书》一份。协议约定：被告将位于许昌市北关大街县棉织厂家属院1号楼底楼西南小套房屋售予原告，价款64000元，房产证由被告宏翔工程公司协助办理。2011年10月2日，被告宋春霞以被告宏翔工程公司名义与原告签订《售房合同书》一份。合同约定：被告将位于许昌市北关大街县豫剧团家属院内被告宏翔工程公司购县棉织厂车库做无塔供水使用房一间，约30平方米左右，厕所一间约10平方米、西胡同空间1米售于原告（包括室内无塔供水设施），价款52000元。协议签订后，原告向被告宏翔工程公司交纳了上述三处房屋的房款193000元及办理房产证的费用9000元。因房屋交付出现问题，原告作为乙方、被告宏翔工程公司作为甲方，双方又于2012年2月28日签订《协议》一份，主要内容为：“因张志凯同志所购棉织厂北点式地下室，西北大套与西南小套，车库一大间包括厕所，存在遗留问题为购房者的合法权益，经双方协商达成一致意见：（1）：甲方积极主动的办理房产手续，于本年五月底将三套房屋交给乙方。（2）：如遇上级有关部门原因而影响了房产证的及时办理本协议时间可适当延续，双方均应谅解。注明：北点式大套房款（七万七千元）乙方已全部交给了甲方。北点式西南小套房款（六万四千元）乙方已交给了甲方。车库一大间包括厕所，房款（五万二千元）乙方已交给了甲方。以上房款以乙方交款手续为准，如乙方交款手续缺失按甲方实际收款收据手续为准。本手续一式两份，甲乙双方各执一份。”该协议有宋春霞的签字，亦加盖有被告宏翔工程公司的公章。现因被告宏翔工程公司仅向原告交付了许昌市北关大街县棉织厂家属院的北点式（1号楼底楼）北户西大套房屋，其余房屋未完全交付，双方发生纠纷，原告于2013年2月25日诉至本院。根据双方诉辩，并征得各方当事人同意，本院总结本案争议焦点为：1、原告是否已经付清本案涉及房屋的房款；2、原告与被告宏翔工程公司签订的小套房屋及无塔供水用房（含厕所）的协议是否具备解除条件；3、原告要求被告宏翔工程公司协助办理大套房屋的房产证是否应予支持；4、原告要求被告宏翔工程公司返还小套房屋购房款及办理房产证费用和利息的诉求是否应予支持；5、原告要求被告宏翔工程公司赔偿损失24000元是否应予支持；6、被告宋春霞、贺谦岭应否承担本案责任。关于原告是否已经付清本案所涉房屋的房款问题。本院认为，原告和被告宏翔工程公司于2012年2月28日签订的协议显示大套房款77000元、小套房款64000元、车库一大间包括厕所房款52000元原告已交给了被告宏翔工程公司。协议虽注明以上房款以原告交款手续为准，如原告交款手续缺失按原告实际收款收据手续为准。但原告提供的录音资料能够显示原告交纳房款的情况，且被告在录音中并未提出异议，上述证据相互印证，能够证明原告已支付房款的案件事实。被告称车库一大间包含厕所的房款52000元未支付的辩称理由不能成立，本院不予采信。关于原告与被告宏翔工程公司签订的小套房屋及无塔供水用房（含厕所）协议是否具备解除条件的问题。本院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。原、被告签订小套房屋及无塔供水使用房（含厕所）合同后，被告虽交付了小套房屋的进户门钥匙及车库的钥匙，但因上述涉案房屋存在争议，原告一直无法实际占有，导致合同目的不能实现，双方签订的上述合同已具备合同的解除条件，原告要求解除上述合同于法有据。关于原告要求被告宏翔工程公司协助办理大套房屋的房产证应否支持的问题。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的合同义务。原告与被告宏翔工程公司签订大套房屋的买卖合同后，已支付相应房款，被告宏翔工程公司未协助原告办理房屋过户手续已构成违约，应承担相应违约责任。故原告要求被告宏翔工程公司协助办理许昌市北关大街县棉织厂家属院的北点式（1号楼底楼）北户西大套房屋的房屋产权手续的诉讼请求合法，本院予以支持。关于原告要求被告宏翔工程公司返还小套房屋购房款及办理房产证费用和利息的诉求是否应予支持的问题。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案双方签订的小套房屋及无塔供水用房合同符合法定解除要件，原告要求解除合同。解除合同后，被告宏翔工程公司应当返还原告相关费用并赔偿利息损失。故原告要求被告宏翔工程公司返还购房款116000元、办证费9000元并支付相应利息的诉讼请求合法，本院予以支持。其它过高诉讼请求，没有依据，本院不予支持。关于利息，应从原告起诉之日即2013年2月25日起按中国人民银行同期贷款利率支付为宜。关于原告要求被告宏翔工程公司赔偿损失24000元是否应予支持的问题。本院认为，原告称其存在损失24000元，但提供的证据并不足以证明其主张，故原告应承担举证不能的责任。对其要求被告宏翔工程公司赔偿损失24000元的诉讼请求，本院不予支持。关于被告宋春霞、贺谦岭应否承担本案责任的问题。本院认为，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第49条规定：“法人或者其他组织应登记而未登记即以法人或者其他组织名义进行民事活动，或者他人冒用法人、其他组织名义进行民事活动，或者法人或者其他组织依法终止后仍以其名义进行民事活动的，以直接责任人为当事人”。在被告宏翔工程公司被吊销营业执照后，被告贺谦岭和宋春霞不对公司财产进行清算，反而继续以被告宏翔工程公司的名义从事民事活动，其作为直接责任人应与被告宏翔工程公司承担连带责任。故原告要求被告贺谦岭、宋春霞承担连带责任的诉讼请求合法，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第49条之规定，判决如下：一、被告许昌市宏翔市政工程建设有限公司于本判决生效后十日内协助原告张志凯办理位于许昌市北关大街县棉织厂家属院的北点式（1号楼底楼）北户西大套房屋的房屋产权手续；二、解除原告张志凯和被告许昌市宏翔市政工程建设有限公司于2010年12月16日签订的许昌县棉织厂家属院1号楼底楼西南小套房屋的售房协议书，于2011年10月2日签订的无塔供水使用房及厕所的售房合同书；三、被告许昌市宏翔市政工程建设有限公司于本判决生效后十日内返还原告张志凯购房款116000元、办证费9000元，共计125000元并支付利息（自2013年2月25日起至本判决确定的还款之日止，按中国人民银行规定的同期贷款利率计算）；四、被告贺谦岭、宋春霞对上述第一、三项承担连带责任；五、驳回原告张志凯的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4695元，由三被告连带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长 王磊华人民陪审员 李献甫人民陪审员 金 丽二〇一三年十二月二十四日书 记 员 贺晓凯 搜索“”