（2013）舟定民初字第822号

裁判日期: 2013-12-24

公开日期: 2014-06-20

案件名称

潘永发、潘洁与舟山保亿华荣置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

舟山市定海区人民法院

所属地区

舟山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

潘永发,潘洁,舟山保亿华荣置业有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

浙江省舟山市定海区人民法院民事判决书（2013）舟定民初字第822号原告潘永发。原告潘洁。委托代理人姚丰杰。被告舟山保亿华荣置业有限公司。法定代表人莫剑荣。委托代理人邵其。原告潘永发、潘洁诉被告舟山保亿华荣置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年8月26日立案受理，依法由审判员沈妙军适用简易程序公开开庭进行了审理。原告潘永发、潘洁及其委托代理人姚丰杰、被告舟山保亿华荣置业有限公司的委托代理人邵其到庭参加了诉讼。后，案经庭外和解，未果。本案现已审理终结。两原告诉称：两原告以1082386元的价款向被告购买了由被告开发的保亿·风景合院第21幢1101室的商品房，于2012年6月3日按被告要求办妥交房手续，领取了该房屋的钥匙。同年7月中旬，“海葵”台风过后，两原告发现房屋墙体大面积渗漏，走廊墙壁涂料被冲，电梯进水等。原告向被告反映后，被告声称派员进行了维修，但经检查墙面渗漏未解决，窗户门仍漏水等。经原告多次向物业公司要求解决房屋质量问题，被告仍迟迟未进行维修。同年9月中旬，经业主们上访至市城建委，被告才承诺于半个月内对整幢楼进行细化检查。2012年9月底，被告电话通知原告维修完毕，但经原告现场查看，被告只对外墙面进行刷胶水施工等，原告反映的问题依然存在。同年10月初，原告发现地面及墙面裂缝和墙面的不同程度空鼓，遂再次向被告反映。被告于2012年10月上旬派员对部分墙体进行切割，发现诸如墙体内砖块仍含水、墙梁与墙交接处采用空心砖斜砌、东阳台门窗抗渗等级未达到设计要求等严重问题，存在主体结构质量不合格，严重影响居住使用。经催促，被告于2013年1月18日形成维修方案，原告于次日同意维修方案，并要求立即开工维修，却被告知需等工人过完小年回来后才能开工。2013年3月5日，保亿物业公司电话告知原告维修开始，墙体与门窗分别于4月初与8月5日维修完毕。现两原告认为，自2012年6月3日交房至维修完毕，涉案房屋延期使用14个月计427天，按合同附件八中关于保修期内房屋质量问题的约定，被告应按房价的日万分之二支付违约金。原告方主张权利遭被告拒绝后，遂起诉要求被告赔偿因房屋存在质量问题而维修所造成的延期使用赔偿费92435.76元，并承担原告支付的14个月的物业管理费1612.80元、公共高能耗费439.60元及维修期间发生的电费101.15元。庭审中，两原告又表述前述赔偿费为违约金。被告辩称：一、造成涉案房屋渗水的直接原因系不可抗力，而非房屋质量问题，应由原告承担毁损风险。被告交付的房屋已通过综合竣工验收，无质量问题。在交付后的两个多月里，也未发现渗水现象。二、对两原告主张违约金所依据的合同条款无异议，但原告所诉维修过程、维修期限不属实，违约金的计算方法错误。原告分别于2012年8月9日、8月28日向物业公司及被告反映渗水。被告立即通知施工单位进行维修，分别于同年9月1日、9月5日维修完毕。同年10月21日，原告反映墙体及地面大面积开裂问题，被告及施工单位查看后由施工单位出具书面维修方案，但因原告不同意修理及三方未能就补偿协商一致，经被告催促及通过物业公司致函后，原告仍拒不交出钥匙以便被告进行维修。2013年1月28日，三方达成维修及和解方案，按被告及施工单位的维修方案进行维修，同时由被告补偿原告包阳台一半的费用6000元。但因施工单位员工回家过年的缘故，维修工作延迟到2013年2月底开始，于3月25日完成。包阳台工作因原告迟迟未确定方案，拖延至同年8月才结束，由被告承担了包阳台费用6300元。因此，维修的时间应为2012年8月9日至9月5日共27天和2013年1月28日至3月25日共56天。房屋买卖合同约定，房屋于2012年9月30日前交付，故被告提前交房期限内的维修时间，即2012年9月5日前的维修时间不应予以计算。同时，按合同约定，应以影响使用的实际建筑面积进行计算，而被告维修所影响的实际建筑面积显然不超过涉案房屋总面积的10%。三、原、被告已达成和解，原告无权再行主张权利。2013年1月28日，被告实际已与原告达成和解，承诺承担原告另行提出的包阳台的一半费用以作为补偿，且事后亦支付了上述款项，双方实际已就该事件和解完毕。如和解事实不成立，则原告应返还该6300元。综上，请求驳回原告的诉讼请求。根据两原告举证的浙江省商品房买卖合同、商品房初始登记证明复印件、销售不动产统一发票、商品房交付书、交付须知，被告举证的关于21-1101业主包东阳台事宜及创世纪门窗有限公司出具的收条，以及原、被告的陈述，本院查明的双方无争议的事实如下：2010年8月24日，原告潘永发、潘洁与被告舟山保亿华荣置业有限公司签订商品房买卖合同，约定被告将其开发建设的风景合院第21幢1101室商品房预售给两原告。该合同载明，该商品房建筑面积共106.04平方米，其中套内面积87.18平方米，应分摊的共有建筑面积18.86平方米，单价为10337.98元，总价款为1096239元；被告于2012年9月30日前交付房屋；本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件八），合同附件与本合同具有相同法律效力。该合同还约定了买受人逾期付款的违约责任、出卖人逾期交房的违约责任等。合同附件八第十四条“对保修期内房屋质量问题的约定”中载明，双方约定，对一般质量问题的处理原则为“（1）出卖人能够维修解决的，应当进行维修。维修期限在10日内的，维修解决后出卖人不在承担其他责任。维修期限超过10日的，维修解决后出卖人承担房屋使用影响费，按照影响使用的建筑面积乘以本合同单价的每日万分之二标准计算。其他所谓精神损害赔偿、误工费、交通费、搬家费等，出卖人并无责任进行承担。（2）出卖人无法维修解决的，首先进行维修，维修后确属无法解决的，由出卖人予以赔偿。维修期间，适用上述第（1）项之约定。维修无法解决后的赔偿，以买受人已付房价款的1%为限”。2012年6月3日，原、被告办理房屋交接手续，涉案房屋实测面积为104.70平方米，实际房款为1082386元。当日，两原告支付12个月的物业管理费1382.40元和公共高能耗费376.80元。2012年8月9日，“海葵”台风过后，原告发现涉案房屋东面墙角渗水、东阳台倒翻水等，即向提供前期物业服务的浙江保亿物业服务有限公司反映。同年8月28日，原告发现屋内墙体渗水等，再次向前述物业公司反映。原告于同年10月21日发现墙体及地面开裂，遂又向物业公司反映。期间，原告及21号楼的其他业主曾与被告进行沟通，亦向政府相关部门反映要求处理。2013年1月28日，经原、被告协商，被告同意承担封闭东阳台一半费用。同年8月，被告支付了该部分费用6300元。双方争议的事实集中于涉案商品房是否存在质量问题、维修期限的确定，本院作如下认定：两原告主张涉案房屋存在质量问题，维修期限自交房之日起计算。为此，两原告提供了照片一组、风景合院21号楼室内外垟修补方案（由恒尊集团有限公司出具，落款时间为2012年10月28日，右上角由被告的一张姓经理书写有“12.26日将方案当面再交给业主”，“再”字被涂抹，载明：“21#楼1101室交房后发现有局部外垟面砖空鼓，内垟梁、垟交接处有开裂空鼓，地坪有一处细微裂缝，针对以上问题作如下修补处理方案。1.对外垟面砖作一次全面检查，查清有空鼓的部位，发现空鼓处先将原面砖凿除……2.室内粉刷要全面检查，特别是梁、垟交接处是否空鼓、漏铺，网格布有漏铺现象处凿除抹灰，要重新加铺网格布……3.地坪开裂处做法：先划线，确定位置再用切割机分格……”）；风景合院21#楼渗水等维修方案（由恒尊集团有限公司与被告出具，被告的一应姓经理署名并落款2013年1月18日，载明：“21#1101室房屋交付后海葵台风后渗水以及空鼓等情况，我司组织人员进行查看，修补方案如下：1、对于东山墙楼板处2处以及北侧墙体渗水点，为脚手架拉结部位所引起。修补方法为采取从外修为主从内修为辅的方……2、内墙粉刷全部检查，特别是梁墙交接处是否由空鼓开裂。对于内墙空鼓加铺网格步骤为……3、地坪开裂为45度温度裂缝，不影响结构安全，维修为按照原来提供业主方案实施。4、对于南侧窗下渗水，初步判断估计为窗脚下粉刷不够密实，待进行淋水检查原因后进行修补，北侧飘窗渗水卫生间窗已经进行维修……东阳台门窗台风天气倒翻水为不可抗力，业主可以自己根据物业管理要求将阳台封闭……”）。被告质证认为，对照片的真实性无异议，但不能证明涉案房屋存在质量问题；对风景合院21号楼室内外垟修补方案，其中“再”字由原告划掉，实为被告已于2012年10月28日收到该方案后即寄送给原告，原告提出各种不合理的要求，不同意维修，后经原告要求被告再次送交。被告主张涉案房屋质量合格，渗水系不可抗力所致，被告不存在拖延维修，分别于2012年9月1日、9月5日和2013年3月25日对原告提出的渗水、墙体及地面开裂维修完毕。为此，被告举证了竣工验收备案表、舟山市气象台出具的天气实况证明、浙江保亿物业服务有限公司风景合院服务中心出具的电脑记录、致21-1101业主的便函、关于合院21#楼1101室维修过程的情况说明。两原告质证认为，对前两份证据的真实性无异议，但被告以台风天气作为不可抗力不成立；对电脑记录、致21-1101业主的便函、关于合院21#楼1101室维修过程的情况说明，内容真实性不予认可，原告也未收到便函。综合原、被告的举证、质证，结合双方当事人的陈述，本院认为，原告举证的证据和被告举证的竣工验收备案表、舟山市气象台出具的天气实况证明之真实性应予认定，可作为认定案件事实的依据。竣工验收备案表并不能证明其不存在质量问题，而结合反映房屋状况的照片及两份维修方案，被告对东山墙楼板处2处以及北侧墙体渗水点、南侧窗下渗水处等存在质量问题已予认可，墙体及地面开裂客观存在，作为刚交付的新房，系存在质量瑕疵。对于东阳台门窗倒翻水，鉴于强台风大暴雨的特殊气象因素，原告未提供其它证据予以佐证即主张抗渗等级未达到设计要求，依据不足。维修期限问题上，被告举证的由浙江保亿物业服务有限公司风景合院服务中心出具的电脑记录、便函、情况说明，因出具的主体与被告系关联企业，有利害关系，在无其它证据予以佐证的情况下，该组证据的证明力不足。因原告对涉及房屋质量问题的情况先后发现并反映，最早发现的质量问题在2013年1月18日的维修方案中仍作为维修对象，维修期限的起算时间为原告发现质量问题的2012年8月9日，结束时间为墙体维修完毕之日。墙体维修完毕的时间，被告作为维修义务人，其未能举证证明维修完毕时间，本院以原告主张的4月初认定，酌情确定为4月5日。包东阳台花费的时间，因原告未能举证证明该处存在质量问题，不予计入维修期限。被告主张2012年9月30日前的维修时间不应计算的意见，因保修期自房屋交付之日即2012年6月3日起计算，故被告的该主张不成立。据此，本院认定，涉案房屋存在质量问题。维修期限自2012年8月9日起至2013年4月5日止，共239天。两原告尚举证了历月电费明细，以证明被告拖延维修及因维修发生的电费损失。被告对该证据的真实性、关联性有异议。本院认证认为，形式上，该证据并非支付凭证，也无相关单位盖章等证实；内容上，在无其他证据予以佐证的情况下，尚不能证明该部分费用系因维修而发生。被告尚举证了工程建安合同及补充协议，以证明恒尊集团有限公司为房屋的施工方，同时承担房屋质量保修义务，应追加为本案的第三人参加诉讼。两原告质证认为与其无关。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷案件，根据合同相对性原则，原、被告即为适格的主体。被告与施工方之间的合同与本案无关联性，追加施工方为第三人无法律依据，故不予追加。综上，本院认为：原、被告之间的商品房销售合同依法成立，双方均应按约全面履行自己的义务。现被告出售的涉案商品房存在质量问题，其履行合同义务不符合约定，两原告要求被告承担违约责任，于法有据，本院予以支持。现双方就违约责任适用的合同条款并无异议，即适用附件八第十四条关于保修期内房屋质量问题的约定。而该条中关于维修期限超过10日的情况约定的违约责任，即承担“房屋使用影响费”，实际并非两原告所称的违约金，而是赔偿损失，应按约定的损失计算方法确定具体赔偿额。原、被告在影响使用的建筑面积确定问题上有争议，对此双方未作约定，被告作为格式条款的提供者，亦未作特别说明，而维修的部位系多处，分布于涉案房屋的东、南、北面墙和内外墙，故维修影响原告对涉案房屋室内的整体使用，系在情理中，故应按套内建筑面积87.18平方米确定。原告主张的公摊建筑面积部分，依据不足，本院不予支持。结合本院认定的修理天数239天，房屋使用影响费为43080.47元。关于被告主张双方已达成和解，其支付包东阳台的部分费用后，原告无权再行要求处理一节。因被告未能举证证明双方之间就涉案纠纷达成和解的合意，而双方就东阳台门窗是否存在质量有争议属实，故被告承担该部分费用应认定为系双方对东阳台门窗渗水问题的处理。因此，被告的该主张不成立。物业管理费，是业主就物业服务单位对居住小区内的房屋建筑、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常的维护、养护及其他提供与业主生活有关的服务而支付的对价。公共高能耗费，是有电梯、高压水泵等高能耗设施、设备的高层住宅的业主分摊的公共高能耗设施、设备等发生的水、电等能源消耗所产生的费用。现两原告以涉案房屋维修为由而主张该两项费用由被告承担，依据不足，本院不予支持。两原告要求被告承担电费的诉讼请求，亦依据不足，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告舟山保亿华荣置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告潘永发、潘洁房屋使用影响费43080.47元；驳回原告潘永发、潘洁的其它诉讼请求。本案受理费2116元，减半收取1058元，由原告潘永发、潘洁负担458元，被告舟山保亿华荣置业有限公负担600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。审判员　　沈妙军二〇一三年十二月二十四日书记员　　於航燕搜索“”