（2013）浦民一（民）初字第39873号
裁判日期: 2013-12-24
公开日期: 2014-02-26
案件名称
高兴亮、郭春红与王伯超房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
高兴亮,郭春红,王伯超
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2013）浦民一（民）初字第39873号原告高兴亮。原告郭春红。上述两原告的共同委托代理人邵锋，上海市金茂律师事务所律师。上述两原告的共同委托代理人刘申荣，上海市金茂律师事务所律师。被告王伯超。委托代理人王敢。原告高兴亮、郭春红诉被告王伯超房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2013年12月4日公开开庭进行了审理。原告高兴亮、郭春红和两原告的共同委托代理人邵锋以及被告代理人王敢均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告高兴亮、郭春红诉称，两原告系夫妻关系，2012年3月3日，两原告和被告签订了一份《上海市房地产买卖合同》，约定两原告购买被告名下坐落于浦东南路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），房屋转让价为人民币（以下币种相同）105万元。合同签订后，原告付清了全部购房款共计105万，双方按约办理了房屋所有权变更手续。但被告未按约办理煤气、有线电视、物业管理及用电账户等户名变更，也未能在约定的18个月内办理迁户手续。原告多次催促，但被告仍未配合履行约定义务。根据买卖合同第3条约定，若被告未按时办理户口迁出手续，则每逾期一日，被告应按照该房地产转让价款的万分之五向两原告支付赔偿金。故请求法院：1、判令被告配合将房屋的物业管理费账户、燃气费账户户名变更为原告；2、判令被告支付逾期迁出户籍违约金32，025元（违约金按房屋转让价款的万之分五计，自2013年9月3日起至2013年11月2日止，共计61天）；3、判令诉讼费由被告承担。被告王伯超辩称，当事人双方在签订买卖合同时，被告提出出售系争房屋目的是置换房屋，被告另行购买的是期房，对此原告是明知的。当时双方口头约定如开发商逾期交房，则双方另行协商迁出户籍的时间。现被告逾期迁户是事实，但被告主观上愿意将户籍迁出，没有逾期迁户的恶意，客观上系争房屋是被告的唯一住房，被告需要等新购置房屋的产权证办理后，才能将户籍迁出。如法院认定被告违约，因双方约定的违约金过分高于造成的损失，请求予以减少。经审理查明：2012年3月3日，两原告和被告签订合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，约定两原告购买被告名下坐落于浦东南路XXX弄XXX号XXX室房屋，转让价款为1，050，000元；合同补充条款（一）约定，1、甲方（即被告）应于本合同生效后十五日内将该房地产转让情况告知业主委员会和物业管理，维修基金（若有）、管理费押金（若有）、电话初装费（若有）、煤气初装费（若有）、有线电视申请费（若有），在交房之前（含当日）或双方另行商定的其他时间与乙方（即原告）办理上述事宜之户名变更手续，以上各项的更名费用由乙方承担。……3、签订本合同后18个月内，甲方向房屋所在地的公安派出机构办妥原有户口（若有）的迁出手续。若甲方未按时办妥原有户口（若有）迁出手续，则每逾期一日，甲方应当按照该房地产转让价款的万分之五向乙方支付赔偿金，直至原有户口（若有）迁出时止。合同签订后，原告按约支付房款1，050，000元。2012年4月19日，系争房屋所有权变更登记在两原告名下。被告未能在签订《上海市房地产买卖合同》后18个月内办理迁户手续。目前系争房屋内存有被告本人及其妻钟玲妹，其子王敢三个户口。在庭审中，被告确认房屋转让价为1，050，000元，对逾期迁出户口的违约金起算日期从2013年9月3日至2013年11月2日止无异议。2013年12月12日，原被告双方办理了系争房屋的物业管理费账户、燃气费账户户名变更手续。故原告撤回被告配合将房屋的物业管理费账户、燃气费账户户名变更为原告的诉讼请求。证明上述事实的证据有：上海市房地产买卖合同、上海市房地产权证、常住人口登记表摘录、上海燃气发票以及原、被告的当庭陈述为证。经质证，原、被告对上述证据均无异议，本院确认这些证据的真实性和证明内容。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及其补充条款、附件，均系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。被告辩称当时双方口头约定如被告另购房屋的，开发商逾期交房，则原告迁出户口时间由原被告另行协商的主张，没有提供证据证明，故本院对其反驳意见不予采纳。现被告未能按约履行从系争房屋内迁出原有户口义务，构成违约，该违约行为不属于不能避免并不能克服的客观情况，亦不具有免责事由，理应承担责任。为此，两原告要求被告按照合同约定支付违约金，有事实依据，本院应予支持。关于违约金标准，被告庭审中提出按照合同约定以转让价款的万分之五计算违约金过高，鉴于原告未提供证据证明因被告的违约行为导致其实际损失，而按照合同约定的计算方式违约金确属过高，故本院依法兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：被告王伯超应于本判决生效之日起十日内支付原告高兴亮、郭春红自2013年9月3日起至2013年11月2日止违约金共计9，150元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费600元，减半收取300元，由被告王伯超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 张 强二〇一三年十二月二十四日书 记 员 王晔璐附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 来源：百度“”