（2013）深宝法民三初字第936号
裁判日期: 2013-12-24
公开日期: 2014-03-11
案件名称
陈某顺、邓某英与吴某民房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市宝安区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈某顺,邓某英,吴某民,深圳市ＸＸ顺房产交易有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2013）深宝法民三初字第936号原告（反诉被告）陈某顺，男。原告（反诉被告）邓某英，女。两原告共同委托代理人肖某才，邓某哲，广东广X律师事务所律师。被告（反诉原告）吴某民，男。委托代理人李某刚，广东国X律师事务所律师。第三人深圳市XX顺房产交易有限公司。法定代表人杜某花。委托代理人莫某，系该公司员工。上述原被告房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员陈平任审判长，与人民陪审员陈远霞、朱纯禄组成合议庭，并依法追加深圳市XX顺房产交易有限公司为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告陈某顺、邓某英及其委托代理人肖某才，被告吴某民及其委托代理人李某刚，第三人的委托代理人莫某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年7月13日，原被告双方及第三人签订了《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，约定原告以180万元的成交价购买被告位于宝安区沙井街道中心区富通丽沙花都C栋C1座X单元70X号房产。2013年7月13日，原告向被告交付了购房定金10万元。2013年7月18日，原告将购房首付款44万元交中国工商银行股份有限公司深圳分行离行式二手楼资金监管账户进行了资金监管。2013年8月16日，工商银行出具了《二手楼按揭贷款确认书》，同意为本交易发放126万元的按揭贷款。至此，被告应当按照《深圳市二手房买卖及居间服务合同》的约定，在十日内与原告签署房屋买卖合同并办理递件过户手续，但被告至今仍拒不办理。依据《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，被告违约的，原告有权收取每日成交价的万分之四的违约金，并要求被告继续履行合同。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告继续履行与原告签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》；2、被告支付原告从2013年8月26日至合同履行完毕之日按每日成交价万分之四计算的违约金，截至起诉之日为36，720元；3、诉讼费由被告承担。被告答辩并反诉称，2013年7月13日，原被告及第三人签署了《深圳市二手房买卖及居间服务合同》及《二手房交易指南》，约定原告购买被告所有的位于深圳市宝安区沙井街道中心区富通丽莎花都C栋C1座X单元70X二手房一套，成交价180万元，由第三人提供居间服务。2013年7月18日，原被告及中国工商银行股份有限公司深圳福永支行签订了《二手楼交易资金监管协议》，监管原告部分购房款44万元。之后原告向中国工商银行股份有限公司深圳福永支行申请按揭贷款，中国工商银行股份有限公司深圳福永支行出具了一份未有签收、签发日期的《二手楼按揭贷款确认书》给原告，且对被告收款无任何保障，其中特别声明设置了很多被告收款障碍，并不具备贷款承诺函的法律性质。因此，被告与原告交涉过多次，被告向原告提交过2010年5月21日交通银行深圳车公庙支行出具给被告配偶《楼宇按揭贷款承诺书》作为范本，其中内容非常明确按揭银行作为承诺人对卖方收款承诺、保障。因多次交涉未果，被告于2013年9月25日向原告寄发一份律师函，催促原告在2013年9月30日提供具有贷款承诺函法律性质的书面材料，否则视为原告违约，但原告逾期并未提供直至诉讼。根据双方签订的合同及交易指南，原告已构成违约。为维护被告合法权益，特提起反诉，请求判令：1、解除原被告及第三人签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》；2、原告交付给被告的定金10万元归被告所有；3、原告承担本案全部诉讼费。原告针对被告的反诉答辩称，被告的反诉理由不成立，请求依法驳回被告的反诉诉讼请求。经审理查明：2013年7月13日，原告作为买方、被告作为卖方与作为居间方的第三人签订了《深圳市二手房买卖及居间服务合同》和《二手房交易指南》，交易标的物为深圳市宝安区沙井街道中心区富通＊丽莎花都C栋C1座X单元70X号房地产，交易价格为180万元，交易标的物建筑面积124.75㎡，房地产证号码为深房地字第50001646**号，该房地产没有设定抵押，卖方对该房地产享有完全的处分权。合同约定，买方在签订合同时向卖方支付定金10万元，买方须于2013年8月13日前支付定金、交房保证金之外的剩余首期款55万元至买卖双方约定的银行监管账户。卖方须依买方或第三方的通知前往约定的银行签署资金监管协议，办理资金监管手续；如约定的首期款金额与买卖双方在银行签订的资金监管协议的金额不一致的，以资金监管协议为准。买方须于办理资金监管手续当日向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准。合同约定，买方承担卖方需付费用，买卖双方在银行出具贷款承诺函、卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记之日起十日内（含当日）签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续；递件回执由买卖双方指定的第三人或居间方指定的人员代为托管，在递件回执载明的答复日起之日起二十日内（含当日），买卖双方须办理完缴纳税费及领取房地产证的手续；领取房地产证当日买方须办理抵押登记手续。卖方应于收齐所有房款三日内将房地产交付买方，向买方交付该房地产钥匙，与买方共同对该房地产及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等事项进行验收，结清水、电、气等所有相关费用并办理过户手续。否则，买方有权从交房保证金中抵扣上述欠费。关于违约责任，合同约定，如买卖双方任何一方未按照合同约定期限履行义务，另一方有权要求违约方以转让成交价为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同；如任何一方逾期履行义务超过15日的，另一方有权解除合同并选择要求违约方支付转让成交价20％的违约金或承担定金罚则，同时违约方须按成交价的3％向居间方支付佣金。合同签订当日，原告向被告交付了定金10万元。2013年7月18日，原被告及案外人中国工商银行股份有限公司深圳福永支行签署了《二手楼交易资金监管协议》，约定原被告将交易款项44万元交由中国工商银行股份有限公司深圳福永支行进行监管，监管期限自交易款项划入中国工商银行股份有限公司深圳福永支行指定的工行深圳分行离行式二手楼资金监管账户之日起90天。原被告双方完成房产过户手续时，中国工商银行股份有限公司深圳福永支行有权决定在收取手续费后无须取得原被告双方任何形式的授权直接将监管资金划入被告在中国工商银行股份有限公司开立的62220XXXXXXXXXXXXXX账户。原告在签署上述资金监管协议的当日将44万元款项存入资金监管账，并向中国工商银行股份有限公司深圳福永支行申请按揭贷款；原被告在按揭贷款申请材料“房款账号确认栏”中确认同意贷款人将对借款申请人发放的贷款126万元划付到被告吴某民在中国工商银行股份有限公司开立的62220XXXXXXXXXXXXXX账户。2013年8月16日，中国工商银行股份有限公司深圳福永支行向原告出具了《二手楼按揭贷款确认书》，确认待涉案交易的房地产产权过户到原告名下，并办理了以中国工商银行股份有限公司深圳福永支行为抵押权人的抵押登记手续后，中国工商银行股份有限公司深圳福永支行同意向原告发放期限为25年、金额为126万元的贷款。2013年9月25日，被告委托律师向原告发出《律师函》，认为中国工商银行股份有限公司深圳福永支行出具的上述《二手楼按揭贷款确认书》没有签发时间，也没有注明由被告收款，被告收款无任何保障，要求原告与按揭贷款银行协商，于2013年9月30日前重新出具被告有收款保障且有签发日期的贷款承诺函。2013年9月29日，原告邓某英向被告发出《回函》，称原告、第三人与按揭贷款银行就被告在《律师函》中指出的问题沟通无果，并指出贷款承诺函是中国工商银行股份有限公司统一使用版本，被告拒不履行合同的理由是不正当的，要求被告切实按合同履行义务，并保证不会拖欠被告购房款。庭审后，原告向本院提交书面材料，愿意一次性向卖方支付购房款170万元。本院认为，原被告及第三人签署的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》系当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，合同各方均应全面遵照合同约定履行义务。原告已按照合同约定支付了定金、首期款，并取得了银行出具的贷款承诺函，根据原被告双方在按揭贷款上申请材料中所确认的事实，按揭贷款将由银行发放到被告在中国工商银行股份有限公司开立的账户，被告主张原告未取得规范有效的银行贷款承诺函，已构成违约，没有事实依据；其关于解除《深圳市二手房买卖及居间服务合同》及没收定金的诉讼请求亦没有事实和法律，本院不予支持。在原告已取得银行贷款承诺的情况下，被告不配合办理递件过户手续，已经构成违约。根据合同约定，原告有权要求被告以转让价为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同。关于继续履行合同。因原告同意将剩余购房款一次性支付给被告，且本院已依据原告方的诉讼保全申请将涉案房地产查封，为促进交易顺利进行，本院认为，原告应当将剩余购房款一次性支付给被告，被告在收到全部购房款后将涉案房地产过户并给原告，并于过户后三日内将涉案房地产交付给原告；涉案交易所产生的税费应当按照合同的约定由原告承担。关于违约金数额，根据合同约定，原被告双方应于银行出具贷款承诺函、被告赎出房地产证原件且注销抵押登记之日起十日内（含当日）签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续。即被告应于2013年8月26日前协助办理递件过户手续，但被告并未在上述期限内履行义务，应当按照合同约定向原告支付违约金，该违约金数额以合同转让价180万元为基数按日万分之四从2013年8月27日计算至涉案房地产过户登记到原告名下之日止，最迟不得超过本判决指定的过户登记之日。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告陈某顺、邓某英应于本判决生效之日起二十七日内支付被告吴某民剩余购房款170万元；二、被告吴某民应于原告陈某顺、邓某英足额支付剩余购房款170万元之日起三日内将深圳市宝安区沙井街道中心区富通＊丽莎花都C栋C1座X单元70X号房地产（房地产证号码为深房地字第50001646**号）过户登记至原告陈某顺、邓某英名下，过户登记的税费由原告陈某顺、邓某英承担；三、被告吴某民应于深圳市宝安区沙井街道中心区富通＊丽莎花都C栋C1座X单元70X号房地产（房地产证号码为深房地字第50001646**号）过户登记办理完毕之日起三日内将涉案房地产交付给原告陈某顺、邓某英；四、被告吴某民应于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告陈某顺、邓某英支付迟延履行合同违约金（具体金额以转让成交价180万元为基数，按每日万分之四的标准从2013年8月27日起计算至涉案房地产过户登记到原告名下之日止，最迟不得超过本判决指定的过户登记之日）；五、驳回原告陈某顺、邓某英的其他诉讼请求；六、驳回被告吴某民的全部反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费718元、保全费5，000元，由被告负担，本诉受理费和保全费原告已预交；反诉受理费1，150元，由被告负担，反诉受理费，被告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 陈 平人民陪审员 陈远霞人民陪审员 朱纯禄二〇一三年十二月二十四日书 记 员 罗乐瑜书 记 员 王菲菲附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 来源：