（2013）宝民三（民）初字第1036号
裁判日期: 2013-12-23
公开日期: 2014-05-25
案件名称
上海市宝山区罗店镇四方村民委员会与上海灵涵工贸有限公司、上海福太红木家具有限公司土地租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市宝山区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海市宝山区罗店镇四方村民委员会,上海灵涵工贸有限公司,上海福太红木家具有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十四条，第一百零九条
全文
上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2013）宝民三（民）初字第1036号原告（反诉被告）上海市宝山区罗店镇四方村民委员会。负责人王叶峰。委托代理人张旭，上海市银星律师事务所律师。被告（反诉原告）上海灵涵工贸有限公司。法定代表人陆顺明。被告（反诉原告）上海福太红木家具有限公司。法定代表人陆顺明。上列被告（反诉原告）共同委托代理人叶柳华，上海卓捷律师事务所律师。上列被告（反诉原告）共同委托代理人钱逸，上海卓捷律师事务所律师。原告（反诉被告）上海市宝山区罗店镇四方村民委员会（以下简称“四方村委会”）与被告（反诉原告）上海灵涵工贸有限公司（以下简称“灵涵公司”）、被告（反诉原告）上海福太红木家具有限公司（以下简称“福太公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月12日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。四方村委会的委托代理人张旭，灵涵公司、福太公司的法定代表人陆顺明及其共同委托代理人叶柳华、钱逸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）四方村委会诉称，2010年3月22日，四方村委会与灵涵公司签订《租赁协议》，约定四方村委会将上海市宝山区沪太路XXX-XXX号土地出租给灵涵公司，同时将土地上的厂房一次性以人民币1200万元卖断给灵涵公司，租期2010年3月22日至2035年3月21日止，租金每亩3万元，第四年起每三年按土地市场价递增3%-5%，先付后用。合同签订后，灵涵公司支付资产转让款780万元。由于原合同部分条款不符合相关规定，双方于2010年10月20日签订《补充协议》，取消了厂房卖断的条款，租金变更为前三年每亩2.5万元，以后每亩3万元，租期从2010年9月1日起算。四方村委会已经收取的780万元，返还400万元，余下380万元抵充租金。灵涵公司取得场地后，在未办理任何手续的情况下，将部分合法建筑拆除，还搭建大量违章建筑，至今拖欠巨额租金。场地上原有建筑面积28，676平方米，作价1，200万元，灵涵公司拆除9，572平方米，同比例计算拆除建筑的价值为400万元。因灵涵公司、福太公司系共同承租方，拖欠租金超过60日，四方村委会按照《租赁协议》第七条的约定有权解除合同，故起诉要求解除《租赁协议》，灵涵公司、福太公司返还租赁土地及厂房，支付2010年3月1日至2013年2月28日租金6，637，500元、2013年3月1日至实际返还租赁物之日的租金（每年2，655，000元），并赔偿损失400万元。被告（反诉原告）灵涵公司、福太公司共同反诉并辩称，确定灵涵公司、福太公司共同承担承租方的权利义务。根据2010年10月20日《补充协议》的约定，租赁土地面积为72.2亩，2010年9月1起三年内租金为2.5万元／亩／年，2013年9月1日起租金为3万元／亩／年，四方村委会关于租金的计算违反了上述约定。2012年7月8日，双方在镇政府的组织下协调，按照协调会的精神，租金应从2013年1月1日开始计算。双方合同符合镇政府的发展规划，系争场地之前是化工厂使用，灵涵公司、福太公司拆除的房屋是危房、毒房，对系争场地进行整改和翻建，是合理的，不存在违约和赔偿。四方村委会交付系争场地时，三废处理池内还有几千吨废渣没有处理，故协商由灵涵公司、福太公司代为处理，所需费用由四方村委会承担。之后灵涵公司、福太公司委托上海龙都建筑装饰有限公司（以下简称“龙都公司”）进行三废清理，工程费用3，872，900元，四方村委会至今未支付该款。另外，四方村委会在履约过程中出尔反尔，在消防、房屋整修、安全等方面与案外人处处设置障碍，使开张的市场日渐衰退，造成灵涵公司、福太公司损失3，763，599元。综上，四方村委会的行为已经构成违约，灵涵公司、福太公司可以行使解除权，但是仍选择继续履行合同，不同意四方村委会的诉请，并反诉要求四方村委会支付三废处理费用3，872，900元，赔偿损失3，763，599元。原告（反诉被告）四方村委会针对反诉辩称，灵涵公司、福太公司的反诉请求没有依据，四方村委会交付场地前已经进行过三废处理，之后发生的费用应由灵涵公司、福太公司承担，灵涵公司、福太公司也没有相应的证据证明该费用的发生，也不同意赔偿损失的反诉请求。经审理查明，2010年2月8日，陆顺明以上海名贵木材有限公司罗店市场（筹）的名义，与四方村委会签订《意向书》，拟定在原四方化工厂建立上海名贵木材批发市场，双方认定评估价1，200万元，土地租金每亩3万元等。2010年3月22日，四方村委会（甲方）与灵涵公司（乙方）签订《租赁协议》，主要约定，甲方的“宝众”、“宝达”、“四方化工厂”厂房一次性卖断给乙方，土地面积以实际丈量为准，地址为沪太路石太路口；租赁期限自2010年3月22日起至2035年3月21日止，共计25年；双方认定厂房评估价为1，200万元，转让价为1，200万元，合同签订后25日内支付600万元，余款2010年4月底前付清；租金实行半年支付制，每年6月25日和12月25日为付款期，先付后用，租金标准为每亩3万元，第四年起每三年按土地市场递增3%-5%。合同第五条“甲方权利义务”约定，应按约定为乙方提供场地及相关配套设施、经营条件和相关材料，保障乙方正常经营，甲方有义务协助乙方办理相关手续等。合同第六条“乙方权利义务”约定，乙方的各项建设或改建必须上级职能部门的同意，优先安排甲方人员就业等。合同第七条“合同的解除”约定逾期60日未支付租金等。同日，双方签订《补充协议》，主要约定，考虑到乙方实际情况，前三年租金每亩减少5，000元，第四年按协议执行；现三厂职工乙方继续使用，工人工资和社会保险由乙方承担，职工按劳动合同无法定解除理由的，乙方不得无故解除劳动合同，第一年，按照实际情况工人工资和保险由甲乙双方协商解决；涉及到三废处理池的用地以实际情况来决定。2010年5月11日，上海市宝山区罗店镇人民政府就罗店四方化工企业调整产业结构召开协调会，宝山区环保局等部门以及四方村委会出席，一致同意罗店四方化工企业产业结构调整为红木林业园区，拟同意罗店四方化工企业在产业结构调整中，拆除现有危房10，000平方米，建造新厂房，整修改造11，000平方米旧厂房，铺设整修场地20，000平方米，埋设下水道1，500平方米，改扩建一幢占地2，000平方米总建筑面积8，000平方米的二层产品展厅等。2010年10月20日，四方村委会（甲方）与福太公司（乙方）签订《补充协议》，主要约定，双方在原协议的基础上作以下调整：甲方原四方化工厂、宝众、宝达制药有限公司以评估价1，200万元作为投入，参与企业利润分配，全年定为保底收入48万元，年度结算，年底交付，三年以后利润分配另行协商；租赁期满或租赁期间如遇动迁等不可抗拒原因，甲方仍以评估价1，200万元收回，其余资产归乙方所有；土地租赁面积为72.2亩，土地租赁费前三年为每亩2.5万元，以后每亩为3万元，从2010年9月1日起算，分二期付款，上半年一次，下半年一次等。另查明，灵涵公司、福太公司从2010年2月起，共计向四方村委会支付780万元。根据2010年10月20日《补充协议》，双方在原协议中关于买断的条款不再履行。2010年10月至2011年1月，四方村委会共计退还400万元。双方当事人在审理中确认，四方村委会未退的380万元抵扣租金；灵涵公司、福太公司无其他付款。以上事实，有《意向书》、《租赁协议》、2010年3月22日《补充协议》、罗店四方化工企业产业结构调整协调会纪要、2010年10月20日《补充协议》、银行进账单、收据及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。审理中，四方村委会为证明自己的主张，向本院提供以下证据：1、2010年7月16日宝山区罗店镇拆违办告知书，对福太公司违章建筑要求停工；2、上海市宝山区规划和土地管理局2010年12月22日责令停止施工通知单、2010年12月24日告知单，要求建设单位于2010年12月31日前自行拆除违法建筑物；3、2011年9月15日消防监督检查记录，指出福太公司未经消防审核验收擅自投入使用，责令限期改正；4、2012年4月24日宝山区罗店镇拆违综合巡查队发告知书，再次要求停工、拆除；5、2012年5月2日、2013年3月26日四方村委会发给灵涵公司、福太公司的公函，分别要求支付截至2012年3月31日的租金320余万元、计算至2013年8月底的租金417.7万元；6、（2012）宝民三（民）初字第1246号民事判决书，其中认定灵涵公司、福太公司搭建的违章建筑出租无效；7、2013年2月26日福太公司厂房修建申请，证明灵涵公司、福太公司仅就1，052平方米的建筑申请了重建；8、上海市房地产登记信息、场地平面图、拆除房屋情况以及违章搭建情况，证明四方村委会原有建筑28，676平方米，灵涵公司、福太公司拆除9，572平方米，违章搭建15，142.98平方米；9、四方村委会会议记录，证明多次开会商讨红木市场在建设过程中存在的问题；10、村民写给四方村委会的信，反映系争场地乱搭建，管理混乱，强烈要求终止合同；11、2013年4月12日四方村村民代表大会决议纪录表、投票结果，29人参加，28人同意解除合同收回出租场地。灵涵公司、福太公司表示，证据1至4的真实性无异议，四方村委会不断到相关部门告状，进行阻挠，导致相关部门介入，灵涵公司、福太公司的改建是合法的，符合政府规划；证据5真实性无异议，但对两份公函的内容不予认可，应以2012年7月8日协调会的内容为准；证据6真实性无异议，可以证明灵涵公司、福太公司在履行合同中遇到的困难；证据7真实性无异议，灵涵公司、福太公司为了达到租赁目的必须要拆除旧厂房，除此之外还提交了其他申请；证据8真实性无异议，系争场地上只有7，000多平方米的房屋是有产证的，四方村委会提供的房屋大部分是没有产证的违章建筑，灵涵公司、福太公司拆除的厂房都是化工厂遗留下来的废水处理车间、剧毒仓库等旧厂房，没有利用价值；对于灵涵公司、福太公司搭建房屋的情况不予认可，实际搭建面积大概在7，000至8，000平方米；对证据9至11不予认可审理中，灵涵公司、福太公司为证明自己的主张，向本院提供以下证据：一、关于对租赁场地上的建筑进行拆除、改建、扩建的依据：1、建设工程规划许可证（零星）、建筑工程项目表，证明灵涵公司、福太公司对租赁场地上改建扩建的依据；2、建设用地规划征询会签意见表；3、建设用地变更登记审批表，用地主体变更为四达公司的证据；4、关于四方村直属企业《上海四达农工商实业公司》改扩建的申请、情况说明；5、2011年2月17日上海市宝山区罗店镇人民政府以罗府（2011）137号发《罗店镇人民政府关于罗店镇四方村直属企业〈上海四达农工商实业公司〉改扩建的函》，主要内容为，2006年以来，经过三年环保行动计划，已对四方化工厂、上海宝众制药有限公司、上海宝达兽药有限公司实现了关闭；同意把沪府土征（1991）248号、宝府用地（1994）159号、宝房地宝字（1999）第001659号、沪房地宝字（1999）第005017号、沪房地宝字（2002）第003558号地块的房屋和土地转到四方村直属村经济组织上海四达农工商实业公司；上述房屋土地合并相关手续在2010年12月30日经过上海市宝山区规划与土地管理局审核批准，已正式通过变更等。四方村委会对上述证据的真实性没有异议。二、关于四方村委会违约的证据：1、厂房翻建申请、厂房翻建申请附件，证明灵涵公司、福太公司申请报批，四方村委会不配合，不作为；2、次承租人上海吉开木业有限公司致四方村委会的报告；3、四方村委会致罗店镇政府的报告；4、2013年5月集体上访联名书、2013年8月情况说明；5、罗店司法所冯桂娟的情况说明，主要内容为，2012年7月8日下午由镇长徐连发召集双方协调，出席人员有徐连发、王叶峰、苏保华、冯桂娟、陆顺民、叶柳华，主要情况如下，甲方厂房一次性卖断予乙方，金额1，100万元，双方之前的租金、付款等相抵，两不相欠，自2013年1月1日起付土地租金，前三年每亩每年2.5万元，之后三年每亩每年3万元，以后每三年递增3-5%，先付后用等；会议未作纪要；6、原四方村书记苏保华的调查笔录，证明系争租赁合同的履约情况及2012年7月8日协调会的事实。四方村委会对上述证据不予认可；协调会是事实，但当时双方没有达成书面协议。四方村委会还提供一份声明，内容为2013年5月集体上访联名书的人员声明，当时为了拿工资在不明情况下签字。灵涵公司、福太公司对此不予认可，认为是村民在四方村委会的胁迫和利诱下签的。三、灵涵公司、福太公司代四方村委会清理三废而发生费用3，872，900元的证据：1、原四方村书记苏保华、村委会成员朱海明、介绍人金家明、施工方吴际成的调查笔录、吴际成的证言，证明三废处理情况，当时该地块是化工厂，三废污染情况严重，四方村委会一直没有处理好，后来约定由灵涵公司、福太公司帮助清理并垫付相关费用，处理后与四方村委会结算等事实；2、2010年7月10日灵涵公司与龙都公司签订《协议书》，合同内容是清理沪太路XXX号宝众化工厂、7718号宝达化工厂、7738号四方化工厂三家化工厂的三废；3、2011年2月龙都公司出具的三废处理费用结算单，总计费用3，872，900元；4、吴际成出具的收条若干张，证明灵涵公司、福太公司向其付款的事实。四方村委会对上述证据均不予认可，并为此向本院提供上海市宝山区四方化工厂、上海宝达兽药制造有限公司、上海宝众制药有限公司出具的搬迁停产后化工三废处置情况说明、经办人出具的证明及相关票据，证明四方村委会进行三废处理的情况，2009年花费526，076.40元，2010年废水运费101，876.80元，已处理完毕。灵涵公司、福太公司认为上述证据的证明内容不符合事实，四方村委会将一部分残渣运输到南通胡乱倾倒被当地政府罚款，之后四方村委会就不再做这个工作，是灵涵公司、福太公司自行处理的，到现在三废也没有处理完成；相关票据的时间是在2009年，发生在本案租赁之前，与本案中争议的三废处理没有关系。四、四方村委会违约而造成灵涵公司、福太公司损失3，763，599元的证据：1、水费发票若干张，证明2010年10月至2013年7月水费损失20，529.10元；2、电费发票若干张，证明2010年6月至2013年7月电费损失622，173.38元；3、2010年3月至2013年7月社保缴费、人员工资清单，证明灵涵公司、福太公司支付给36位村民的员工工资1，871，114.60元，社保795，918.20元。四方村委会对证据1、2真实性无异议，认为与四方村委会没有关系，应由灵涵公司、福太公司自行承担；对证据3真实性无法确认，人员都是灵涵公司、福太公司聘用的，支付工资和社保是其义务，应由其自行承担。五、因动迁造成租赁面积减少18亩的证据：2012年12月21日上海市宝山区人民政府征收土地方案公告及附图。四方村委会表示真实性不清楚，只听说有这个消息，动迁没有实施，也不存在不能使用18亩土地的情况。审理中，灵涵公司、福太公司表示，本案系争租金标准及支付期限由法院认定，愿意按照法院认定的标准及期限向四方村委会支付租金。本院认为，四方村委会与灵涵公司、福太公司签订的《租赁协议》、《补充协议》均系双方真实意思表示，当事人应恪守并履行。双方在2010年10月20日《补充协议》中对租金的计算标准进行了补充约定，对双方均有约束力。根据该《补充协议》的约定，租金从2010年9月1日起算。四方村委会主张租金从2010年3月1日起算，与上述约定相悖。灵涵公司、福太公司主张租金从2013年1月1日起算，其依据系2012年7月8日协调会的会议内容，但因双方并未就此签订书面协议，其中关于买断甲方厂房的内容也没有履行，且四方村委会对此予以否认，故该次协调会的会议内容对双方并不具有约束力。关于租赁面积，双方已在2010年10月20日《补充协议》中确认为72.2亩，灵涵公司、福太公司提出因拆迁减少18亩，但未提供拆迁已进行并影响到其实际使用的相关证据，故本院难以采信灵涵公司、福太公司该项意见，本案中应认定租赁面积为72.2亩。综上，本院根据2010年10月20日《补充协议》的约定，确认灵涵公司、福太公司应向四方村委会支付2010年9月1日至2013年8月31日的租金6，855，000元，根据先付后用的原则，灵涵公司、福太公司还应支付2013年9月1日至2014年2月28日的租金1，323，000元。灵涵公司、福太公司已付380万元，双方已确认抵扣租金，本院予以确认。关于四方村委会要求解除租赁合同的请求，理由系灵涵公司、福太公司拖欠租金。根据查明的事实，灵涵公司、福太公司实际支付780万元，后因买断厂房的条款不再履行，四方村委会返还400万元，而之后双方一直在协商，包括2012年7月8日镇政府组织的协调会，双方虽未达成书面协议，但确实对是否买断厂房、之前租金相抵等内容进行协商，如果协商一致，则租金的支付方式将发生变化；而且，四方村委会在发给灵涵公司、福太公司两份催要租金的公函中，主张的租金标准与2010年10月20日《补充协议》的约定严重不符，也反映了当时双方对租金的金额确有争议。鉴此，灵涵公司、福太公司未付剩余租金的行为，难以认定构成根本违约，四方村委会要求解除合同等请求，本院难以支持。灵涵公司、福太公司提供多份证据证明三废处理的相关事实，本院予以采信，但鉴于灵涵公司、福太公司在未与四方村委会达成书面协议的情况下，委托龙都公司对场地内的三废进行清理，本院难以认定费用金额的合理性，故根据查明的事实，兼顾公平原则，酌情确定四方村委会向灵涵公司、福太公司支付三废处理费用300万元。灵涵公司、福太公司在使用租赁场地过程中发生的水、电费用，以及其聘用员工发生的工资、社保等费用，均系其正常经营过程中的开销，应由其自行承担，其将上述费用作为损失向四方村委会提出的主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零九条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）上海市宝山区罗店镇四方村民委员会与被告（反诉原告）上海灵涵工贸有限公司、上海福太红木家具有限公司就宝山区沪太路石太路口场地及房屋签订的《租赁协议》、《补充协议》继续履行；二、被告（反诉原告）上海灵涵工贸有限公司、上海福太红木家具有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告（反诉被告）上海市宝山区罗店镇四方村民委员会支付截至2014年2月28日的租金4，378，000元；三、原告（反诉被告）上海市宝山区罗店镇四方村民委员会于本判决生效之日起十日内，向被告（反诉原告）上海灵涵工贸有限公司、上海福太红木家具有限公司支付三废处理费用300万元；四、原告（反诉被告）上海市宝山区罗店镇四方村民委员会要求解除《租赁协议》等请求，不予支持；五、被告（反诉原告）上海灵涵工贸有限公司、上海福太红木家具有限公司的其余反诉请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费40，216元、反诉受理费减半收取32，627元，合计72，843元，由原告（反诉被告）上海市宝山区罗店镇四方村民委员会负担36，421.50元，被告（反诉原告）上海灵涵工贸有限公司、上海福太红木家具有限公司共同负担36，421.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 陈亮亮审 判 员 穆英慧人民陪审员 时金兰二〇一三年十二月二十三日书 记 员 王 卿附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 微信公众号“”