（2013）柞民二初字第00079号
裁判日期: 2013-12-23
公开日期: 2014-11-11
案件名称
柞水县佰城房地产开发有限责任公司与吴小华、张承芳、石淑芳合资、合作开发房地产合同纠纷一审民事判决书
法院
柞水县人民法院
所属地区
柞水县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
柞水县佰城房地产开发有限责任公司,吴小华,张承芳,石淑芳
案由
合资、合作开发房地产合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十一条，第七十七条第一款
全文
陕西省柞水县人民法院民 事 判 决 书（2013）柞民二初字第00079号原告柞水县佰城房地产开发有限责任公司。住所地：柞水县乾佑镇农机路。法定代表人王能发，总经理。委托代理人惠凯，陕西浩元律师事务所律师。委托代理人张宏雷，陕西浩元律师事务所律师。被告吴小华，男。被告张承芳，女。被告吴小华、张承芳共同委托代理人徐家红，柞水县乾佑法律服务所法律工作者。被告石淑芳，女。原告柞水县佰城房地产开发有限责任公司（以下简称佰城公司）与被告吴小华、张承芳、石淑芳合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院2013年6月24日受理后，依法组成合议庭，于2013年8月9日公开开庭进行了审理。原告佰城公司法定代表人王能发及委托代理人惠凯、张宏雷，被告吴小华、张承芳共同委托代理人徐家红，被告石淑芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告佰城公司诉称，原告在承建柞水县西新街市场巷商住楼时对被告吴小华、张承芳、石淑芳的49.66平方米旧房进行了拆迁，就拆迁补偿问题，2008年1月9日双方达成了《兑换协议书》，协议书第一条约定：“兑换形式：现有旧房一楼一套兑换5楼住房一套，面积100平方米，如面积不够按平方米补偿差价”。第二条约定：“甲方（原告）另外补偿给乙方（三被告）一楼门面房两间，面积60平方米。位置是原旧房位置不变，自北至南5-6号两间，如面积不够按平方米补偿差价。乙方（三被告）不承担任何费用”。2010年7月19日，原、被告对两间门面房的位置进行了调整。现商住楼已经建好，五楼房屋及两间门面房的面积均超出了合同约定的面积，对于超出的面积被告均拒绝支付差价。原告认为：拆迁补偿应遵循公平、公正、诚实信用原则，原告只拆除被告49.66平方米的旧房屋，依照《兑换协议书》安置面积已经远远超出国家的安置标准，现被告拒绝支付超出约定面积差额的行为有失公平、公正的原则。请求依法判令：被告吴晓华、张承芳、石淑芳连带向原告支付超出《兑换协议书》约定面积差额665000元。被告吴小华、张承芳、石淑芳辩称，一、被告依“兑换协议及图纸补充协议”占有使用涉案房屋于法有据，依法受法律的保护。二、“兑换协议及图纸补充协议”明确了兑换房屋的位置、面积及办证事项，被告现占有房屋的面积未超出图纸补充协商约定的面积，图纸补充约定在红线的范围内不找差价，因此被告不存在支付面积差额。原告将被告的房屋办证在原告名下，是原告对被告的侵权，原告依法应承担侵权责任。三、被告占有的房屋面积未超出约定，原告的诉讼请求是对约定的反悔，原告的诉讼请求是企图通过诉讼达到悔约之目的，原告的悔约行为依法不受法律保护，请依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2008年1月，原告佰城公司欲在柞水县西新街市场巷自来水公司旧住宅楼原址开发建设商住楼，需对被告吴小华、张承芳、石淑芳的房屋进行拆除。2008年1月9日，原告佰城公司法定代表人王能发与被告吴小华、张承芳、石淑芳达成《兑换协议书》，协议书约定：“为解决原房地产开发公司半拉子住宅楼工程续建和自来水公司旧住宅楼拆建问题，统一规划二者的合理布局，就新旧住宅楼面积兑换事项，经甲（原告佰城公司）、乙（被告吴小华、张承芳、石淑芳）双方协商达成如下协议。一、兑换形式：现有旧房一楼一套兑换五楼住房一套，大套壹套，面积100平方米。如面积不够按平方米补偿差价。二、甲方另外补偿给乙方1楼门面房两间，面积60平方米。位置是原旧房位置不变，自北至南5-6号两间。如面积不够按平方米补偿差价。乙方不承担任何费用。……八、甲方按设计图纸施工保证质量。房屋交工后甲方应出具相关的产权证明资料协助乙方办理住房和门面房房产证，费用乙方自行承担。九、此协议自签订之日生效不得违约，否则应支付对方10万元违约金。”协议签订后，被告吴小华、张承芳、石淑芳的房屋被拆除。2010年7月19日，原告佰城公司法定代表人王能发在该商住楼二至七层平面设计图纸中将其中一套房屋设计图用红线圈定，并在图纸上注明：“1、一楼楼道归吴晓华所有，但是在整栋房出售完后，方可使用。2、经双方协商，五楼归吴晓华所有，以红笔为准。”；在一层平面设计图纸中将自北至南4-5号两间房屋设计图用红线圈定，并在图纸上注明：“以红线为准，2间门面房归吴晓华所有。不找差价。”图纸原、被告双方各持一份。该商住楼完工后，因对兑换给三被告的房屋是否还应支付差价双方发生争执，原告未向三被告交付房屋，2013年初，三被告将该商住楼五楼房屋一套及一层西新街自北至南4-5号两间门面房占有使用。另查明，双方所诉商住楼一层西新街自北至南4-5号两间门面房的实际面积为82.69平方米、五楼一套住房的实际面积为132.98平方米。该商住楼五楼房屋市场出售价为3200元每平方米。上述事实，经当事人举证、当庭质证，法庭认证，有以下证据证实：1、原、被告双方均提交的《兑换协议书》、《平面设计图纸》，双方对《兑换协议书》、《平面设计图纸》的真实性均无异议，只是三被告提交的《兑换协议书》第一条约定的“面积100平方米”被手写划掉，双方均称是对方所为，但均无证据印证，根据民事诉讼证据规则，原告提交的《兑换协议书》可信度高，作为认定本案事实的依据，结合原、被告双方的陈述，证实了双方兑换房屋事实经过及约定内容。2、2013年8月28日，本院委托柞水县房管部门在原、被告均在场情况下对涉诉房屋进行了实际测量，双方对测量数据均无异议，证实了两间门面房实际面积为82.69平方米、五楼住房实际面积为132.98平方米。3、根据商住楼实际出售价格，原、被告双方均认可现商住楼五楼房屋市场出售价为3200元每平方米。本院认为，本案的争议焦点为：被告吴小华、张承芳、石淑芳兑换所得房屋面积是否超出双方约定的面积；三被告是否应当向原告佰城公司支付相应价款。原告佰城公司与被告吴小华、张承芳、石淑芳因开发建设商住楼签订了《兑换协议书》，在履行过程中，原告佰城公司法定代表人在设计图纸上注明“五楼归吴晓华所有，以红笔为准”、“以红线为准，两间门面房归吴晓华所有，不找差价”，并将五楼一套房屋及一层自北至南4-5号两间门面房房屋设计图用红线圈定，此注明的内容是对原《兑换协议书》内容的补充、变更，双方均应履行。根据《兑换协议书》及《平面设计图纸》注明的内容，兑换给三被告五楼的房屋位置应是图纸圈定的位置，三被告现已占有使用，无需再交付，但房屋实际面积为132.98平方米，超过双方约定面积32.98平方米，对房屋超出的面积，双方未约定，按照协议内容“如面积不够按平方米补偿差价”的公平对等原则，三被告应按现商住楼五楼房屋市场出售价每平方米3200元向原告支付价款。根据《兑换协议书》及《平面设计图纸》注明的内容，兑换给三被告一层的两间门面房位置由原约定的自北至南5-6号变更为自北至南4-5号，现三被告已将该两间门面房占有使用，无需再交付，从设计图纸以及原告法定代表人在图纸上注明的“以红线为准，两间门面房归吴晓华所有，不找差价”内容判断，原告法定代表人明知这两间门面房实际面积会超过原约定的60平方米，仍注明“不找差价”，实质是对原《兑换协议书》约定面积的变更，此兑换的两间门面房面积以实际面积为准。在合同发生变更以后，当事人应当按照变更后的合同内容作出履行，任何一方违反变更后的合同内容都将构成违约，原告现要求三被告支付门面房部分价款，属毁约行为，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第七十七条第一款的规定，判决如下：一、被告吴小华、张承芳、石淑芳于本判决生效之日起30日内向原告柞水县佰城房地产开发有限责任公司支付五楼32.98平方米房屋价款105536元；二、驳回原告柞水县佰城房地产开发有限责任公司要求被告吴小华、张承芳、石淑芳支付门面房部分价款的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10450元；由原告佰城公司负担8750元，被告吴小华、张承芳、石淑芳负担1700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。审 判 长 舒 挺审 判 员 韩卫东人民陪审员 邱桂芳二〇一三年十二月二十三日书 记 员 解淇宇 百度搜索“”