（2013）隆民初字第696号
裁判日期: 2013-12-23
公开日期: 2014-12-01
案件名称
李春来三人与陈晓娜租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
隆化县人民法院
所属地区
隆化县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李春来,吴艳军,孙秀娟,陈晓娜
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第九十八条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百五十二条第一款
全文
河北省隆化县人民法院民 事 判 决 书（2013）隆民初字第696号原告李春来，自由职业，住承德市。原告吴艳军，自由职业，住承德市。原告孙秀娟，自由职业，住隆化县。三原告委托代理人孙湘怡，河北山庄律师事务所律师。执业证号×××。被告陈晓娜，个体工商户，住隆化县。委托代理人张国兴，河北承天律师事务所律师。执业证号×××。委托代理人王莉莉，河北承天律师事务所律师。执业证号×××。原告李春来、吴艳军、孙秀娟诉被告陈晓娜租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2013年11月26日和2013年12月19日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人孙湘怡、被告陈晓娜的委托代理人张国兴、王莉莉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2012年5月1日原、被告签订《非自营合同》，约定由被告租赁原告所有的位于隆化县存瑞中学综合楼三楼满客隆商场的部分柜台，租金按柜台面积每平方米620元／月计算，在合同签订前交付。合同有效期为2012年5月1日至2012年12月31日。被告未能按约交付租金并拖欠摊位电费，直到2013年6月1日被告才将摊位腾出，致使原告合同目的无法实现，也不能及时将摊位租与他人。三原告多次与被告协商未果诉至法院，要求解除与被告的《非自营合同》，并由被告承担自2012年5月1日至2013年6月1日的房屋租金43052.8元及电费23.94元。被告辩称，原告与被告确实签有《非自营合同》，被告于2012年5月1日至2012年8月在所租摊位进行经营。被告之所以没按合同约定给付原告租金，是因为乐欧超市曾欠被告货款及押金，后来原告承继了乐欧超市的债权债务关系。原告就与被告约定用乐欧超市欠被告的货款及押金抵顶被告欠原告的房屋租金（即摊位租金），所以被告使用原告房子的租金应按约定进行抵顶后互相找补。原告未按此约定履行又强行提前终止履行合同，是违约行为。且2012年8月20日后因原告将被告经营所在的满客隆商场三楼的卷帘门关闭，被告无法进驻。2012年9月6日原告又给被告发出了解除合同通知书，要求解除合同，所以被告一直没有经营也没能将摊位货物拿出，故原告的诉讼请求应驳回。根据原、被告的诉辩意见，本院归纳双方的争议焦点为：一、双方是否约定用乐欧超市欠被告的货款及押金抵顶被告应支付给原告的房屋租金。二、原告是否存在关闭满客隆超市卷帘门、为超市断电致被告无法正常营业的行为。三、被告是否应该给付原告2012年5月1日至2013年6月1日的房屋租金及电费。双方争论的第一个焦点，被告提供的证据为：证据1、租赁协议，证明原被告之间有过用货款及押金抵顶房屋租金的协议。证据2，骆文志的证言及其向乐欧超市交纳的房租75000元、向原告管理的满客隆商场交纳房租25000元的凭条复印件两份。协议约定骆文志与乐欧购物广场即乐欧超市签订了商铺租赁协议书，约定年租金为100000元。骆文志向乐欧超市及满客隆商场交纳的租金总额恰为100000元，证明原告与乐欧超市有债权债务的承继关系。原告否认被告所述，并对上述证据质证如下：证据1、结合同类的另7个案件中被告出示的该证据，仅被告赵秦的一份为原件，其他均为复印件，且有关原告的签字“李春来代三位房东”字样完全吻合，有悖常理，故对其真实性不予确认。证据中没有提及乐欧超市，内容也不涉及被告与乐欧超市的权利义务，不能证明原告与乐欧超市之间存在债权债务承继关系，另外，该证据所称的押金及货款抵顶问题已由被告另行起诉。证据2、对证人骆文志身份不认可，因为该证人与本案有直接利害关系，其作为原告起诉了本案的李春来等三原告，该案件由本院民二庭审理，故该证据不具真实性。骆文志提交的他与乐欧超市签订的协议书及所交租金的收据真实性没有异议，但不能证明李春来等三原告承继了乐欧超市的债权债务。双方争论的第二焦点，原告出示的证据为：证据一、非自营合同复印件一份，证明原被告存在租赁合同关系。被告租赁满客隆超市三楼的摊位，双方约定了租金应于合同生效前一次性支付，合同有效期为2012年5月1日至2012年12月31日。证据二、隆化县公证处2012年9月22日出具的公证书及录像光盘各一份，证明2012年9月以后被告经营所在的满客隆商场三楼卷帘门没有关闭，具备正常经营条件。证据三、2012年9月原告为满客隆商场交纳电费的票据4张，证明2012年9月以后满客隆商场三楼没有断电，具备正常经营条件。被告认可原告提交的证据一，对证据二真实性没有异议，但认为该公证书系由原告带领公证机关人员在原告参与及掌控下制作而成，不符合法律规定，且该录像显示没有经营迹象，不能作为定案依据。对证据三真实性没有异议，为满客隆三楼交纳公用电费是合同中约定的原告的义务，但不能证明原告没有私自给满客隆三楼断电。同时为反驳原告，被告提出如下证据：证据3、原告曾经起诉被告的诉状一份，证明2012年9月前满客隆商场三楼就因断电无法营业。证据4、公安机关的处罚决定书及公安机关为王瑞霞、代丽楠、陈晓娜、姜小敏、张利松、包学龙、关利辉所做的笔录各一份，证明自2012年8月20日三原告已将满客隆商场三楼断电关门，被告无法进行经营。证据5、解除合同通知书一份，证明原告于2012年9月6日向被告发出解除合同通知，证明是原告在合同履行期内要求解除合同，构成违约。原告对被告上述证据的质证意见为：对证据3的真实性认可，但原告已经替被告补交了电费，使商场恢复了正常经营，原告提交的缴费票据即是凭证。证据4只是六人自己的陈述，且陈晓娜、代丽楠、张利松的笔录实际为当事人陈述，包学龙与被告杨淑兰是一家，另两人也同在满客隆商场三楼经营，本案的审理结果与上述人员均有利害关系，故该六份笔录均不能作为证据使用。且笔录本身反映的是三楼的商户与二楼商户发生打架事件，公安机关也没有出具涉及三楼商场断电关门的证据，故该证据无法证明满客隆三楼自2012年8月20日后断电关门。对证据5予以认可。但系因被告违约在先，且被告未按该通知书履行。双方争论的第三个焦点，原告提供证据四、2012年9月被告摊位的电表数额照片，将显示的用电量平均到2012年5月至9月，并依此计算了2012年5月至2013年6月的用电量及电费金额。证明被告14个月的用电情况。被告的质证意见为：不能确定是哪天拍摄的照片，所以不能确定都是被告使用的电量。被告在2012年8月20日即离开商场，应以被告撤出日的电表数字为准。且原告计算至2013年6月即14个月的用电量是错误的，即使给付成立，也应计算至2012年8月20日。经原、被告双方举证、质证，本院综合认证如下：第一个焦点，被告提供的商铺租赁协议书未涉及原告，房租收据凭条分别为乐欧超市及满客隆商场出具，无法体现原告与乐欧超市存在关系，亦不能证明被告所称的由原告承继了乐欧超市债权债务，进而无法证实原被告双方曾约定，用乐欧超市欠被告的货款及押金抵顶被告应支付给原告的房屋租金的辩解，且所提及的货款及押金问题已由被告另行起诉，故不作为本案的定案依据。第二个焦点：原告提供的证据二为公证机关接受原告委托依法出具，具有合法性，真实性，能够证明满客隆三楼在2012年9月6日原告发出解除合同通知书后，即2012年9月20日至2012年9月22日未断电、卷帘门没有关闭，摊位商品未搬出，具备正常经营条件，与证据三形成了完整的证据链条。而被告出示的六人在公安机关所做笔录，均为本案利害关系人的陈述，且缺乏证据关联性，无法证明满客隆三楼商场一直处于关门断电无法经营的状态，本院不予采信。第三个焦点，原告依据2012年9月拍摄的电表数额照片，计算2012年5月至9月的月用电金额，具有合理性，能够客观反映被告用电期间的用电量，故本院对该部分摊位电费予以支持。但原告不能证明2012年9月以后被告确有用电及用电量，故对其以上述方法计算至2013年6月的电费金额不能采信。经审理查明，案外人李淼、何伟明曾租赁原告所有的位于隆化县存瑞中学综合楼的商用房屋用于开办乐欧超市。合同期限为2011年11月15日至2012年12月31日。期间乐欧超市与被告签订了《联营保底扣点协议书》，将乐欧超市三楼摊位租给被告经营。2012年3月2日，李淼、何伟明与原告商议，解除房屋租赁合同，双方签订了《协议解除房屋租赁合同书》。此后，原告决定成立满客隆商场继续经营，并于2012年5月1日与被告等商户签订了《非自营合同》，同意被告继续在商场摊位进行经营，租金按柜台面积每平方米620元／月计算，在合同生效前支付。合同有效期至2012年12月31日。后被告未能按约交付租金并拖欠摊位电费。2012年9月6日原告向被告发出解除合同通知书，通知书中写明“自本通知发出之日起，解除我方与你签订的《非自营合同》，请你在收到本通知后7日内结清租金及其他款项、腾空并交还所租柜台”。被告收到该通知书后未按期结清租金等款项、未腾出摊位。也未依法请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本庭对被告称自2012年8月20日原告就将被告经营所在的满客隆商场三楼的卷帘门关闭，致使被告无法经营及将摊位东西搬出的主张进行调查。调查结果为：当时，满客隆商场三楼除被告外尚有多户商家经营，他们撤离该商场的时间不同但持续到2012年年末。另，被告提及的乐欧超市欠其货款及押金的问题，已经由其另案起诉。本院认为，原被告双方签定的《非自营合同》合法有效并实际履行。期间因被告未按约支付租金及摊位电费，原告于2012年9月6日发出解除合同通知书，且被告已收悉。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，可以解除合同；本法第九十六条：主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。故原被告双方的《非自营合同》应自2012年9月6日解除，原告要求解除合同的诉讼请求不予支持。被告无充分、有效证据证明自2012年8月20日原告强制性不许被告开门营业，应给付原告2012年5月1日至2012年9月6日的房屋租金及摊位电费。同时因该合同已经解除，原被告双方的权利义务终止履行，原告要求被告支付2012年9月6日后的租金及电费因缺乏合同依据本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告陈晓娜于本判决生效后十日内给付原告李春来、吴艳军、孙秀娟2012年5月1日至2012年9月6日的房屋租金12813.3元，摊位电费7.1元。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费876.9元，原告李春来、吴艳军、孙秀娟承担615.9元，被告陈晓娜承担261元。限本判决生效后五日内交纳。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。审 判 长 孙洪波助理审判员 颜海英人民陪审员 刘云辉二〇一三年十二月二十三日书 记 员 郭益彤附页：法律适用（一）《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉权和上诉期限如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。上诉费用按一审判决确定的数额预交。如逾期不递交上诉状或者在递交上诉状后七日内未预交上诉费，视为不上诉或者撤回上诉，本判决即发生法律效力。三、申请执行的期限在本判决生效后，如被告未按判决规定的期限履行判决书确定的给付义务，原告应在二年内向本院申请强制执行。 更多数据：