（2013）槐民初字第2260号
裁判日期: 2013-12-23
公开日期: 2015-01-16
案件名称
济南城诺物业管理有限公司与东亚林物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市槐荫区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
济南城诺物业管理有限公司,陈亚林
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2013）槐民初字第2260号原告济南城诺物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人赵铁灵，总经理。委托代理人徐学强，山东德强律师事务所律师。委托代理人柴金民，山东德强律师事务所律师。被告陈亚林，男，1985年1月19日出生，汉族，住济南市。委托代理人刘玉新，女，1979年6月19日出生，汉族，山东奥联科技有限公司职工，住址同被告。原告济南城诺物业管理有限公司与被告陈亚林物业服务合同纠纷一案，本院于2013年9月25日立案受理，依法由审判员郭卫东独任审判，于2013年11月6日公开开庭进行了审理。原告委托代理人柴金民、被告陈亚林的委托代理人刘玉新到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告济南城诺物业管理有限公司诉称：2007年12月17日，被告与济南市城市建设投资有限公司签订商品房买卖合同，购买美里新居房屋。2009年12月，原告与济南市城市建设投资有限公司签订物业管理合同，截止到2013年8月，被告已经拖欠原告物业费1969.44元，滞纳金4045.35元。由于美里新居小区的物业收费标准很低，第一个与济南市城市建设投资有限公司签订前期物业管理服务合同的物业公司已经撤出，在第一份物业公司撤出后，由于物业收费太低没有物业公司愿意接手该小区提供物业服务，原告是为了该小区的物业管理而成立的物业公司。原告与济南城市建设投资有限公司签订的合同以及原告与各业主签订的合同所约定的内容提供物业服务，被告以物业公司没有满足其提出的要求为由不交物业费于法无据，现诉��法院，请求法院判决被告支付原告物业费1969.44元，滞纳金4045.35元，合计6014.79元；诉讼费用由被告承担。被告陈亚林辩称：我住的房屋面积是82.06平方米，是高层的。之前一直交着物业费，自从阳台漏水就不交物业费了，还有换了新的物业公司后没再交。楼道里的灯基本上就没亮过，我婆婆因此摔倒过多次。物业公司也没有跟我们签过合同，也没有通知我们该物业入驻该小区。经审理查明，2009年11月16日，原告济南城诺物业管理有限公司与济南市城市建设投资有限公司签订《美里新居小区前期物业管理委托合同》，合同约定，济南市城市建设投资有限公司将济南市槐荫区美里新居小区委托济南城诺物业管理有限公司实行物业管理服务，物业管理服务期限自2009年11月16日起至美里新居业主委员会成立选聘物业服务企业进入日止，物业管理服务费标准为多层住宅房屋��屋0.5元／月／平方米，小高层住宅房屋房屋0.7元／月／平方米。协议生效后，原告济南城诺物业管理有限公司对美里新居小区提供了物业服务。被告陈亚林系美里新居小区1区1号楼3单元602室的业主，该房屋建筑面积82.06平方米，按照原告济南城诺物业管理有限公司与济南市城市建设投资有限公司签订《美里新居小区前期物业管理委托合同》的标准，至2013年8月份，被告共拖欠物业服务费1969.44元。以上事实，有《美里新居小区前期物业管理委托合同》一份、商品房买卖合同一份及当事人陈述为证。本院认为：原告济南城诺物业管理有限公司与济南市城市建设投资有限公司签订《美里新居小区前期物业管理委托合同》，属前期物业管理服务协议，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业���订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，该协议为有效协议。被告作为美里新居小区的业主接受了济南城诺物业管理有限公司的服务，应当交纳物业服务费。客观来说，小区的物业服务本身具有一定难度，物业服务企业提供的物业服务很难达到“十全十美”的标准。这种难度存在的原因一是物业服务企业自身能力是否足够。二是物业服务企业接手的小区原来可能存在开发商与业主的矛盾，这种矛盾在物业服务期间可能会转移或演变成物业服务企业与业主的矛盾。三是小区内业主往往人数众多，对物业服务质量的评判标准不统一。正是因为小区物业服务存在困难，才更要求物业服务企业与业主团结合作、共同努力，创造美好、舒适的生活环境。这种美好、舒适生活环境既来源于��业服务企业的努力工作、不断提高服务能力，也来源于广大小区业主对物业服务企业工作的理解和支持。而这种理解和支持中很重要的一项就是业主的正常交纳物业服务费用。物业服务费用本身就是用于小区的正常运转和发展，也是小区赖以存在和正常运转的物质基础。作为物业服务企业，其提供的是服务，追求的是利润，此无可厚非。而服务的基础是物业费的收取、利润的来源是优质服务换取的物业服务费用。就小区内的业主个人而言，对物业服务可能会存在这样或那样的意见。因为对服务质量不满，小区业主也许会以拒交物业服务费用作为解决问题的手段。但适得其反，物业服务费用的拖延或拒绝交纳，带来的是小区物业服务质量的快速下降，严重的甚至会导致整个小区“瘫痪”。小区物业服务质量的提高、改善在很大程度上取决于物业服务费用的收取比例。物业服务费用的收取如果达不到物业服务企业“保本”的标准，那直接带来的就是服务质量的下滑，服务质量反而得不到提高。同时，对于物业服务企业而言，单纯收取物业服务费而不提供足质足量、让广大业主满意的物业服务也是不可取的。物业服务企业与小区业主本身就是长期的、相互依存的关系。只有不断提高物业服务质量，真正地想业主所想、急业主所急、做业主想做，才能赢取广大业主的欢迎。如果物业服务企业与业主之间形成和谐共处的关系，物业服务费用的收取也就不会再是难题。就本案而言，城诺物业的物业服务工作还存在需要改进之处，但被告陈亚林拒绝交纳物业费的做法本院不支持。因此原告济南城诺物业管理有限公司要求被告陈亚林支付拖欠的物业费共计1969.44元的诉讼请求，本院予以支持。原告要求的违约金，对此本院认为，被告陈亚林拒绝交纳物业费的做法虽有不妥，本院不支持这种做法，但考虑到城诺物业的工作尚存提高、改进之处，鉴于此种情形，本院对于原告济南城诺物业管理有限公司要求被告陈亚林承担逾期交费违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告陈亚林自本判决生效之日起十日内向原告济南城诺物业管理有限公司支付物业管理费1969.44元。二、驳回原告济南城诺物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告济南城诺物业管理有限公司负担15元，被告陈亚林���担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 郭卫东二〇一三年十二月二十三日书记员 赵姗姗 来源：