（2013）浦民一（民）初字第29253号

裁判日期: 2013-12-23

公开日期: 2014-02-28

案件名称

何莲花、麦伟斌与上海金腾房地产有限��司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市浦东新区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

何莲花,麦伟斌,上海金腾房地产有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款

全文

中华人民共和国上海市浦东新区人民法院民事判决书（2013）浦民一（民）初字第29253号原告何莲花。原告麦伟斌。上列二名原告的委托代理人王寒笑，上海程惠瑛律师事务所律师。被告上海金腾房地产有限公司。法定代表人张奇。委托代理人高俊。原告何莲花、麦伟斌与被告上海金腾房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年8月26日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员许根华、代理审判员郭杰、人民陪审员虞勇强组成合议庭，于2013年9月29日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王寒笑、被告的委托代理人高俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何莲花、麦伟斌诉称：1993年3月26日、1994年2月8日，原告与被告分别签订《楼宇认购协议》、《浦东之江大厦外销商品房预售合同》，约定由原告购买被告开发建造的之江大厦西楼1106室房屋。1994年3月3日，被告为原告办理了房屋预售登记。1998年6月30日，原告（乙方）、被告（甲方）签订《上海市外销商品房出售合同》，约定由乙方购买甲方开发建造的之江大厦西楼1106室房屋，房价为港币498，120.80元。出售合��第四条约定，双方确认乙方在1993年11月30日已向甲方支付了购房款港币279，497.60元，剩余部分房价款共港币209，623.20元，原由银行按揭的款项现改由甲方贷款给乙方，按附件四约定的付款方法分十六期支付；第七条约定，本合同经上海市公证处公证之日起15日内，甲方向乙方交付该房屋；第十一条约定，除不可抗力外，甲方如未按本合同约定期限将该房屋交付乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追偿逾期利息，逾期利息自合同第七条约定的最后交付期限第二天起算至实际交付日止，按0.5%／天利率计算。1998年7月10日，出售合同由上海市公证处公证，故出售合同第七条约定的被告交付房屋的最后期限为1998年7月25日。1998年6月5日、6月24日，原告分别支付了剩余房款的第一期、第二期的分期付款港币16，940.17元、16，700.25元。1998年7月交房之日，原告准备入住所购��屋，但发现之江大厦没水、电、煤气、物业管理，根本无法入住。原告调查得知，被告因严重财务危机及其法定代表人犯罪入狱而已丧失对之江大厦的经营管理能力，政府有关部门未按法律规定对之江大厦交付使用实施监督管理，在之江大厦不符合交付使用条件时向被告发放《交付使用许可证》，之江大厦没水、电、煤气、物业管理，根本无法入住。1999年起，原告多次将上述情况向被告和中国驻新加坡大使馆、上海市浦东新区管委会等反映，要求解决。如今，之江大厦因长期没水、电、煤气、物业管理，已成为长期废弃的空置楼。综上所述，被告的违约行为导致原告无法入住使用所购房屋，造成原告直接经济损失，故原告提起诉讼，请求判令：1、被告向原告交付水电煤畅通、拥有物业管理、可以实际入住的之江大厦西楼1106室房屋，并将该房屋的房地产权证办至��告名下；2、被告按照《上海市外销商品房出售合同》第十一条的约定赔偿原告违约金，按原告已付房款港币313，138.02元乘以逾期交房天数3655天（自1998年7月25日的次日起算至2008年7月31日）乘以0.5%／天计算，计港币5，722，597.31元，鉴于被告的实际支付能力，原告请求赔偿相当于剩余房款人民币182，493.69元的违约金。被告上海金腾房地产有限公司辩称：之江大厦于1996年底竣工验收合格，1997年1月获得大产证，竣工后水电畅通，可以使用，并由上海金腾物业管理有限公司提供物业服务。因该楼盘系商务楼，故无需通煤气。因原告等业主未付清购房款、未交纳物业管理费及被告自身原因，被告欠付电费，之江大厦自2001年8月起被停电，并因停电导致除底楼外均停水，不能实际使用，空置至今。由于原告未按出售合同的约定付清购房款，未履行合同义务，故原告无权对涉��房屋主张权利，相反应当对被告承担违约责任。因此，请求判决驳回原告的诉讼请求。经审理查明：被告上海金腾房地产有限公司依法取得上海市浦东新区金桥出口加工区18号地块内的1万平方米国有土地50年（自1992年8月19日起至2042年8月18日止）的土地使用权，在该地块即上海市浦东新区浙桥路55、77号（原银桥路XXX号）开发建设之江大厦。之江大厦由东楼（商住房）、西楼（办公房）和裙房（商用房）组成，1994年1月开工建设，1994年10月取得上海市外销商品房预售许可证，1996年8月建设工程基本符合验收条件，1996年11月取得上海市新建住宅交付使用许可证（东楼6-19层），1996年12月建设工程竣工规划验收合格，1997年1月取得上海市房地产权证（权利人为被告），1997年3月建设工程竣工验收合格。之江大厦竣工后未实际交付使用，后因被告长期拖欠水电费而于2001年至2002年期间起被停水停电，至今不具备实际入住使用条件，也无业主入住使用，十多年来长期空置。1993年3月26日，原告何莲花、麦伟斌与被告签订《楼宇认购协议》，约定了原告向被告订购之江大厦西楼第11楼06室房屋等事项。1994年2月8日，原、被告签订《浦东之江大厦外销商品房预售合同》，约定了原告向被告预购之江大厦西楼第11楼第6室房屋、房价港币698，744元等事项。该合同的附件一为《付款方法》，约定：原告应于本合同签订之日缴付楼价的30%即港币209，623.20元，1993年11月30日或之前缴付楼价的10%即港币69，874.40元，楼价余款即港币419246.40元于签订预售合同一季度内拟由被告协助提供按揭。1994年2月24日，上海市公证处对上述预售合同进行了公证。1994年3月3日，上述预售合同办理了房地产预售登记。1998年6月30日，原告（乙方）、被告（甲方）签订《上海市外销��品房出售合同》（以下简称《出售合同》），约定：乙方向甲方购买之江大厦西幢11层06室房屋，房屋建筑面积为74.25平方米，房价为港币498，120.80元；乙方在1993年11月30日已向甲方支付购买该房屋的部分房价款共计港币279，497.60元；该房屋剩余部分房价款共港币209，623.20元，乙方应于本合同生效之日起按附件四交付甲方；本合同经上海市公证处公证之日起15日内，甲方向乙方交付该房屋；乙方在合同约定的房屋交接期限内到甲方要求的地点办理验收交接手续，验收交接时乙方按本合同附件五约定付清应缴之款项；除不可抗力外，甲方如未按本合同约定期限将该房屋交付乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追偿逾期利息，逾期利息自合同第七条约定的最后交付期限第二天起算至实际交付日止，按0.5%／天利率计算；本合同由双方签字并经上海市公证处公证之日起生效；本合同生效及乙方付清全部房价款后，双方应向上海市房地产交易中心办理价格申报及过户申请手续；本合同的附件等为本合同不可分割的部分。《出售合同》的附件四为《相关情况》，约定：就乙方向甲方购买之江大厦西楼1106单位，该单位楼价的60%，扣除两年回报租金即楼价的30%后，余款即楼价的30%的原由银行按揭的款项，现改由甲方贷款给乙方，贷款金额为港币209，623.20元，贷款年限为48个月（从1998年1月1日起至2001年12月31日止），贷款年利率为7.325%，乙方于1998年至2001年的四年期间分16期向甲方还款，即在每年3月31日前、6月30日前、9月30日前、12月31日前每期各交付甲方本金港币13，101.45元及每期不同数额的利息，如乙方要求提前付清余款则甲方应予同意更改上述分期付款协议，本协议为《出售合同》的不可分割的一部分，在上述款项未付清之前乙方把��房屋暂抵押给甲方。《出售合同》的附件五为《使用公约或有关承诺书》，约定了相关物业管理制度，包括物业公司的责任、房屋使用管理制度、管理费的收支等事项。1998年7月10日，上海市公证处对《出售合同》进行了公证。为购买上述房屋，原告共支付给被告港币313，138.02元，包括定金港币5万元及1993年4月15日的港币89，748.80元、1994年2月8日的港币139，748.80元和1998年6月5日的坡币3，679.40元（折合港币为16，940.17元）、1998年6月24日的坡币3，557.15元（折合港币为16，700.25元）。原、被告至今未办理上述房屋的交接手续，原告也未按《出售合同》及其附件的约定付清购房款。审理中，原告通过本院银行账户交纳了未付清的购房款港币175，982.78万元，并变更诉讼请求为：判令被告协助原告办理之江大厦西楼1106室房屋的房地产权证。以上事实，由原、被告的当庭陈述，之江大厦的预售许可、交付使用许可、房地产权证、竣工验收合格等方面的材料，《楼宇认购协议》、《浦东之江大厦外销商品房预售合同》、《出售合同》、（94）沪证外经字第551号公证书、（98）沪证外经字第4075号公证书、付款凭据、房地产预告登记材料等证据证实。本院认为：《出售合同》由原、被告双方自愿签订，其内容未违反法律规定，且已办理相关公证和房地产预告登记手续，故属合法有效，双方应当按合同约定履行自己的义务。因原告已付清购房款，故涉案房屋归原告所有，被告应当履行协助义务，即协助原告办理涉案房屋的房地产权证登记手续。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，判决如下：被告上海金腾房地产有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告何莲花、麦伟斌办理将上海市浦东新区浙桥路55、77号之江大厦西楼1106室房屋的房地产权证登记在原告名下的手续。案件受理费人民币3，949元，由原告何莲花、麦伟斌和被告上海金腾房地产有限公司各半负担。如不服本判决，原告何莲花、麦伟斌可在判决书送达之日起三十日内，被告上海金腾房地产有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审　判　长　　许根华代理审判员　　郭　杰人民陪审员　　虞勇强二〇一三年十二月二十三日书　记　员　　徐弘韬附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。来自：