（2013）芜中民四终字第00051号
裁判日期: 2013-12-23
公开日期: 2015-12-25
案件名称
刘小林与安徽省易和汽车服务有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省芜湖市中级人民法院
所属地区
安徽省芜湖市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
安徽省易和汽车服务有限公司,刘小林
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百七十条
全文
安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）芜中民四终字第00051号上诉人（原审被告）：安徽省易和汽车服务有限公司，住所地安徽省合肥市包河工业区纬二路二十八号。法定代表人：梁端由，该公司总经理。委托代理人：周守春，安徽国伦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘小林。上诉人安徽省易和汽车服务有限公司（以下简称易和公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院2013年2月27日作出的（2013）镜民一初字第00528民事判决，向本院提起上诉。本院2013年9月29日受理后，依法组成合议庭，于2013年11月22日公开开庭进行了审理。上诉人易和公司的委托代理人周守春到庭参加诉讼，被上诉人刘小林经本院合法传唤为到庭参加诉讼，本案现已审理终结。刘小林在原审中诉称：2011年2月24日，刘小林与易和公司签订承包经营协议书，由刘小林承租本市银湖中路丽光小区沿街（一层一间）及二、三屋商业楼用于经营茶餐厅。在刘小林装修过程中，周边居民知晓该房屋将经营餐饮，就多次阻挠，致刘小林不得不改为经营宾馆。然而在改造装修过程仍遭到周边居民阻挠，并多次由公安出警、居委会及媒体调解，易和公司负责人向媒体及周边居民声称，刘小林经营的宾馆是其培训基地，前期装潢的下水重新改道、已安装的空调重新移机。易和公司向公众如此承诺，致使刘小林装修工程改期、返工，损失扩大。由于易和公司在出租房屋时隐瞒了原产权单位要求该房屋出租不能用于餐饮的约定，致使刘小林支付每年110万元的租金而不能经营餐饮；宾馆装修时，易和公司擅自向公众承诺致工程返工，造成刘小林开业推迟3个多月。刘小林多次同易和公司协商要求降低房屋租金，对刘小林实际损失从应交房租中扣减，均遭易和公司拒绝。为维护刘小林合法权益，特诉至法院请求判令：1、降低租金40%即每年减少44万元。2、易和公司赔偿刘小林停工房租损失275000元、返工费损失271250元、经营利润损失20万元。易和公司在原审中辩称：刘小林要求降低租金没有合同依据，也没有法律依据。刘小林主张的各项损失无事实依据，即使损失存在，依照合同约定，应由刘小林负责协调与周边居民关系，因此产生的费用应由刘小林自行承担，易和公司不承担责任。综上，请求驳回刘小林诉讼请求。原审法院审理查明：位于芜湖市原延安路74#丽光小区房屋一幢101、2幢201和3幢301室房屋属芜湖市邮政局所有，易和公司从中国邮政储蓄银行芜湖市分行处租得该房屋。2011年2月24日，刘小林以其个体经营的芜湖市拉芳舍茶餐厅（乙方）名义与安徽省易和汽车服务有限公司（甲方）签订《承包经营协议书》，约定由芜湖市拉芳舍茶餐厅承租上述房屋的一部分，其中一层76.81平方米，二层1108.18平方米，三层1108.18平方米；房屋承租主要用于商业服务及办公；租期四年，自2011年3月1日起至2015年12月31日止；第一年承包费用为1100000元，第二年为1100000元，第三年为1133000元，第四年为1178320元。《承包经营协议书》第七条还约定：乙方在承包经营及装潢期间应保持和周围居民的良好沟通关系，在房屋装修和经营过程中如遇有相关纠纷（含消防、市容、城管、规划、街道、环保、环卫等），均有乙方自行协调解决，甲方不承担责任。2011年3月，刘小林开始对承租房屋进行装修并欲经营餐厅，但遭到丽光小区居民阻挠。2011年5月，刘小林决定经营宾馆，因空调噪声和下水道排污问题仍遭到居民反对，刘小林遂将安装在靠小区一侧的空调和下水道改到临街一侧，为此支付费用271250元。2011年8月，刘小林经营的宾馆开业。装修过程中，刘小林向易和公司提出降低租金并分担停工返工损失，易和公司未予同意，遂成讼。另查明：在芜湖电视台生活传真栏目进行采访时，易和公司工作人员对记者陈述上述装修项目一楼是汽车4S店展厅，二楼、三楼是易和公司培训基地，针对居民反映的下水道和空调噪声问题，易和公司表示可以移机改道。原审法院认为：刘小林在小区经营餐饮遭居民反对，属于可预见的投资风险，刘小林作为经营者应当了解。在刘小林、易和公司签订的《承包经营协议书》中，双方也约定在装潢和经营过程中，由刘小林负责同周围居民沟通。因此，刘小林不能经营餐馆的风险应由其本身承担，其要求降低租金，既无合同约定，也无法律依据，对此不予支持。刘小林要求易和公司承担停工、返工损失，一方面移机改道与居民反对有关，另一方面易和公司超越合同权利范围，单方对社会承诺移机、改道，对刘小林返工损失形成有一定过错，确定易和公司承担移机、改道费用的50%计135625元，对刘小林诉讼请求予以部分支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，判决：一、驳回刘小林要求易和公司安徽省易和汽车服务有限公司降低房屋租金的诉讼请求。二、易和公司安徽省易和汽车服务有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付刘小林返工损失135625元。案件受理费15476元由刘小林负担10000元，安徽省易和汽车服务有限公司负担5476元。易和公司上诉称：一、原审法院认定易和公司单方对社会承诺移机、改道系认定事实错误。易和公司工作人员是在接受媒体采访时为帮刘小林协调而代其向公众作出承诺的。二、原审法院判决易和公司承担返工费损失证据不足。刘小林在原审中向法院提交的增项协议和收据上的金额不一致，且其未提供正规发票。故请求二审法院撤销原判，改判驳回刘小林全部诉讼请求。二审中，当事人双方所举证据与原审一致，质证意见也同原审，本院认证意见与原审一致。本院认为：本案讼争双方易和公司与刘小林签订的《承包经营协议书》名为承包经营合同，实为房屋租赁合同，该协议系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。该协议书第七条约定：刘小林在承包经营及装潢期间应保持和周围居民的良好沟通关系，在房屋装修和经营过程中如遇有相关纠纷（含消防、市容、城管、规划、街道、环保、环卫等），均有其自行协调解决，易和公司不承担责任。故刘小林经营餐馆与周围居民产生的相邻关系纠纷属其在签订承包经营合同时合理预见范畴，不属情势变更，该经营风险应由其自行承担，易和公司在刘小林因履行承包合同时与公众产生纠纷之时为协调两方关系代其向公众所作的承诺并无过错，刘小林要求易和公司承担移机、改道费用无合同和法律依据。原审法院判决认定事实清楚、但适用法律不当，本院予以改正。易和公司的上诉理由，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2013）镜民一初字第00528号民事判决；二、驳回刘小林的全部诉讼请求。原审案件受理费15476元，二审案件受理费3012元，均由被上诉人刘小林负担。本判决为终审判决。审判长 汪 勇审判员 周宏斌审判员 杨 洋二〇一三年十二月二十三日书记员 王文娟附：本案适用法律条款《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； 来自：