（2013）青民三（民）初字第3168号
裁判日期: 2013-12-23
公开日期: 2014-01-24
案件名称
上海仁恒物业管理有限公司与上海华青餐饮有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市青浦区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海仁恒物业管理有限公司,上海华青餐饮有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第五条，第八十四条第一款，第一百零六条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第四十二条第一款，第六十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2013）青民三（民）初字第3168号原告上海仁恒物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人钟百灵，董事长。委托代理人贺晓，女，在上海仁恒物业管理有限公司工作。委托代理人房祥军，男，在上海仁恒物业管理有限公司工作。被告上海华青餐饮有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人陈忠友，董事长。委托代理人蒋海芳，上海祺成律师事务所律师。原告上海仁恒物业管理有限公司诉被告上海华青餐饮有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2013年8月28日立案受理后，依法由审判员盛美新独任审判。本案于2013年9月16日和2013年11月11日两次公开开庭进行了审理，原告上海仁恒物业管理有限公司的委托代理人贺晓、房祥军，被告上海华青餐饮有限公司的委托代理人蒋海芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海仁恒物业管理有限公司诉称：被告系本区某房屋的实际使用人。该房屋面积共计915.12平方米物业费每月每平方米收取人民币8元（以下币种均为人民币）。被告于2011年4月1日向房屋所有权人上海某房地产有限公司（以下简称某房地产）承租了上述房屋。原告与某房地产于2008年5月1日签订了《物业管理服务合同》，根据合同约定由原告对某花园泛会所区域进行物业管理，并全面履行了对该物业的管理服务义务。但是，被告没有如约支付物业管理费。虽经原告多次催讨，但均无果。原告为维护自身及小区全体业主的合法权益，故向法院提起诉讼，要求判令：1、被告向原告支付自2011年4月到2013年6月的物业管理费197，667元；2、被告向原告偿付2011年4月到2013年6月物业管理费的滞纳金183，105.53元，从次季度15日即2011年7月15日起按每日千分之三的标准分段计算，暂算至2013年6月30日。本案受理费由被告负担。被告上海华青餐饮有限公司辩称：原告对被告承租房屋没有尽到管理义务，对房屋周围清洁及垃圾清运、有关设施损坏等都未实施管理义务。原被告间未签过物业合同，也不了解原告的物业资质和收费标准等。2011年4月的物业管理费已超过诉讼时效，被告自入驻后从未催缴过，被告也没付过。滞纳金是原告与房产商之间的约定，对被告无约束力，并且滞纳金费用过高。故不同意原告的诉讼请求。经开庭审理查明：2008年5月1日，原告与某房地产签订《物业服务合同》，约定原告接受委托对某花园泛会所提供物业管理服务事宜；物业类型为店铺。在物业管理区域内，原告提供的物业管理服务包括以下内容：物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，公共绿化的养护和管理，公共秩序维护、公共区域的保洁服务，物业使用禁止性行为的管理、装饰装修管理服务，物业档案资料管理，物业其他公共事务的管理服务，业主委托的其他物业管理服务事项；在物业服务期间，原告按照包干制收费形式确定物业服务费用，由业主按其所有的建筑面积交纳，服务费标准为每月每平方米8元，物业服务费按季交纳，业主应在每季度第一个月15日前履行交纳义务。业主未能按时交纳物业服务费用的，应按未交纳部分每日千分之三的标准向原告支付滞纳金。合同期限自2008年5月1日至2012年12月31日止。合同签订后，原告依约对小区提供物业管理。2010年12月1日原告与某房地产签订了《补充协议》，约定原合同期限延长至2014年12月31日止。另查明：被告于2011年4月与某房地产签订商铺租赁合同，租赁位于上海市青浦区某号店铺，该房屋建筑面积为915.12平方米，租赁期8年，自2011年4月1日至2019年3月31日止。合同约定，该店铺作为餐饮经营范围使用。每月管理费7，321元。另查明：原告具有上海市物业管理企业一级资质。审理中，原告变更诉讼请求，要求将滞纳金变更为自当季度第一个月的16日开始计算，从逾期之日起按每日千分之一的标准计算至2013年6月30日，金额为87，193.11元。以上事实，有以下证据证明：原、被告的陈述，原告提供的商铺租赁合同、物业服务合同、物业管理企业资质证书等证据予以证明。上述证据经庭审质证，本院予以确认。在审理中，原告针对被告的辩称表示关于滞纳金在租赁合同中约定是按照千分之五计算的，高于原告的主张；日常保洁原告一直在做，比如外墙玻璃的清洁、日常维修、消防的日常管理等等，原告均尽到了管理义务；对诉讼时效，原告提供了向被告发送的催款函和邮件交寄清单及证人董某某的证人证言，以证明原告在诉讼时效内向被告催缴过物业管理费。证人董某某陈述证人所在公司与被告是房东与租户关系，分两次与被告签订租赁合同，作为房东有义务向被告收缴物业管理费，因此证人与原告员工曾多次电话或专门找被告法人催缴物业管理费，最近一次是2012年9月份，而且原告办公地点与被告经营地较近，可以随时催讨。经质证，被告表示未收到原告于2010年、2011年、2012年发送的催款函，2013年的收到过；对证人证言，被告表示证人所在公司与原告有利害关系，且应有两人以上无利害关系人的证言，故对其证明内容不予认可。根据庭审确认的事实，本案认为：公民、法人的合法民事权益受法律保护。本案中，原告与仁杰房地产签订的《物业服务合同》及《补充协议》，系合同当事人真实意思的表示，亦不违反国家有关法律法规的强制性规定，故上述合同均系合法有效。被告租用的店铺位于系争泛会所内，故对被告亦具有法律约束力。物业服务合同属于长期性服务合同，相对其他服务合同，提供服务及接受服务的两方彼此更应互相配合协作。作为物业公司应该提供质价相符的物业服务，作为租户应该按时交纳物业服务费。现原告提供了物业服务，履行了主要的管理义务，被告作为租客实际获取了物业服务带来的便利，亦应根据物业服务合同约定的标准向原告支付物业管理费。被告提出原告诸多服务不符合合同的约定，对此，本院认为，物业服务属于重复性、长期性合同，履行的暂时瑕疵均依法不足以构成业主拒付物业费的理由。被告主张2011年4月的物业管理费已超过诉讼时效。对此原告提交了2013年前后的催款函及邮寄交接清单，虽被告只认可收到2013年的催款函，但可以证明发送催款函是原告催讨物业管理费的一种方式；从证人证言来看，虽只有一个证人，但其所在公司与被告系房东与租客关系，有一定的利害关系，其内容也证明了原告是通过各种方式如电话催讨的方式或上门向被告法人催讨的方式向被告催讨物业管理费；再则从证人证言的内容来分析，原告与被告公司办公地点距离较近，原告从未向被告催缴数额较大的物业管理费是不符合常理的，因此本院对被告诉讼时效已超过的主张不予支持。被告主张滞纳金是原告与房产商之间的约定，对被告无约束力，并且滞纳金费用过高，审理中原告将滞纳金变更为按照每日千分之一的标准计算，于法无悖，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民法通则》第五条、第八十四条、第一百零六条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告上海华青餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海仁恒物业管理有限公司物业管理费197，667元；二、被告上海华青餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海仁恒物业管理有限公司滞纳金87，193.11元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5，572.90元，减半收取2，786.45元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。二、《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。三、《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。审判员 盛美新二〇一三年十二月二十三日书记员 陈 贤附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。二、《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。三、《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来自