（2013）桂市民四终字第841号

裁判日期: 2013-12-23

公开日期: 2014-05-20

案件名称

黄福魁、黄兰英因与桂林顺达房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案二审民事判决书

法院

广西壮族自治区桂林市中级人民法院

所属地区

广西壮族自治区桂林市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

黄福魁,黄兰英,桂林顺达房地产开发有限责任公司,桂林顺达房地产开发有限责任公司恭城分公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十八条第一款，第一百零七条，第一百二十条；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第十四条第一款

全文

广西壮族自治区桂林市中级人民法院民事判决书（2013）桂市民四终字第841号上诉人（一审原告）黄福魁。上诉人（一审原告）黄兰英。上述二上诉人的委托代理人何佑禧，广西银杉律师事务所律师。被上诉人（一审被告）桂林顺达房地产开发有限责任公司。法定代表人ＸＸ，该公司董事长。被上诉人（一审被告）桂林顺达房地产开发有限责任公司恭城分公司。代表人杜玉进，该公司经理。上述二被上诉人的委托代理人蒙国琨，桂林顺达房地产开发有限责任公司副总经理。上述二被上诉人委托代理人胡滨，桂林顺达房地产开发有限责任公司总经办副主任。上诉人黄福魁、黄兰英因与被上诉人桂林顺达房地产开发有限责任公司（以下简称顺达公司）、桂林顺达房地产开发有限责任公司恭城分公司（以下简称顺达恭城分公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区恭城瑶族自治县人民法院（2012）恭民初字第339号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月22日受理后，依法组成由审判员程锦担任审判长，审判员周宪年和代理审判员黄赟参加的合议庭，于2013年12月13日公开开庭审理了本案。书记员汤静担任记录。上诉人黄福魁、上诉人黄福魁、黄兰英的委托代理人何佑禧，被上诉人顺达公司、顺达恭城分公司的委托代理人胡滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，二原告系夫妻关系。顺达恭城分公司是顺达公司下属一个分公司，该公司在工商部门登记并取得了营业执照，其经营范围为：房地产开发（凭资质证经营）。2011年4月10日，原告与被告顺达恭城分公司签订了一份《商品房买卖合同》，原告向被告顺达恭城分公司购买位于恭城新汽车站的顺达通宝（商业）广场的3-A栋12号房，该商品房的用途为商住，建筑面积共230.93平方米。购房的总价款是1040000元。合同约定了原告的的交款方式和时间：采用其他方式的付款（即首付＋银行按揭贷款），在签订合同时支付首付款520000元，其余房款520000元在本合同备案后7个工作日内办理完按揭，所有手续如因买受人自身原因无法获贷，买受人应在7日内补足房款。合同约定了被告的交房时间：在2011年12月31前将经建设行政主管部门质量验收合格的商品房交付原告。对违约责任亦作了规定。在房屋交接上，双方约定按合同第十一条第二点由于买受人不能按期付款而造成的延期交房责任由买受人承担。原、被告于2011年4月10日签订合同时，按《商品房买卖合同》第六条第一款第三项的规定，原告应于当时将购房款500000元交被告，但原告延至2011年4月19日才将此款交被告，期间原告首付款交付时间逾期9天，其余房款原告应在购房合同备案后7个工作日内办理完按揭所有手续，如因买受人自身原因无法获贷，买受人应在7日内补足房款。合同备案的日期是2011年4月18日，原告的购房余款520000元于2011年5月30日通过银行按揭贷款转入被告的账户，购房余款交付时间逾期35天。原告没有向被告交纳逾期交款的违约金，被告也没有主动向原告催交违约金。原告于2012年5月7日向被告提出了退房要求及要求退还相关的费用并承担违约责任，被告顺达恭城分公司于2012年5月18日作出可以顺延交房、没有违约、不同意退房的答复。原告购买的商品房在2012年6月16日通过验收合格。被告顺达恭城分公司于2012年6月20日以网络和快件的方式通知原告来办理房屋交接手续。一审法院审理认为，本案争议焦点：1、原告逾期交款是否违约；2、被告延期交房是否违约；3、原告要求解除合同有无事实和法律依据。焦点一，该院认为，原、被告签订的购房合同系双方在平等自愿的基础上签订的，系双方真实意思的表示，合同的内容未违反相关法律法规，合同合法有效，依法予以保护，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告在签订购房合同后，原告应在约定的时间内将购房的首付款及余款给付被告，被告在约定的时间内将验收合格的房屋交付原告。原告在交付首付款和办理银行按揭贷款上，没有在合同约定的期限内履行付款义务，首付款和余款均是逾期后交纳，累计逾期44天。逾期交纳房款的按双方签订的合同应承担相应的违约金，原告在逾期交清房款后未向被告交纳过违约金，应视为未将购房款全部交清，其行为已构成违约。针对焦点二，该院认为，被告顺达恭城分公司根据《商品房买卖合同》第八条第二款第四项买受人未付清所有应付款（含违约金）的可以据实予以延期的约定，在原告尚未交清所有购房款（含违约金）而延期交房，符合合同的约定，行为不构成违约，不应承担延期交房的违约责任。原告要求判令被告违反合同的约定，因事实和法律依据不足，故不予支持。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。原告向被告购买商品房，并签订了购房合同，合同约定原告应先履行义务后才能享受权利，原告至今没有将逾期交款的违约金交付被告，应视为履行债务不符合约定，被告有权拒绝原告要求交房的要求。被告顺达恭城分公司的行为符合法律规定和合同的约定，故原告要求解除合同的事实和法律依据不足，不予支持。针对焦点三，该院认为，在购房合同继续履行的情况下，原告要求被告退还首付款、契税、公共维修基金，给付房屋抵押保险金、支付违约金、赔偿经济损失没有事实和法律依据，该院不予支持。顺达恭城分公司是顺达公司下属一个分公司，该公司在工商部门登记并取得了营业执照。根据《中华人民共和国公司法》第十四条规定，公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。故被告顺达恭城分公司不是本案的合适主体，在本案中不承担责任。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第六十八条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款之规定，判决：驳回原告黄福魁、黄兰英的诉讼请求。本案诉讼费11180元，由原告黄福魁、黄兰英负担。上诉人黄福魁、黄兰英不服一审判决，上诉称，一、一审判决认定事实错误：1、一审判决“争议焦点”与开庭审理“争议焦点”不一致；2、一审查明上诉人在签订合同后逾期延至2011年4月19日才将首付款520000元交付给被上诉人，这一事实认定错误，上诉人于2011年4月9日已经将首付款通过银行转账至被上诉人账户；3、一审判决以上诉人逾期交付房款未缴纳违约金为由构成违约，从而认定被上诉人可以据实予以延期交房，于法无据。二、一审判决证据不足：1、被上诉人补充提交的第11号证据，不符合证据规则，不能证明上诉人逾期交款35天；2、法院所作广西恭城农村商业银行信贷中心主任欧炳诚的调查笔录不全面，不能客观真实反映其逾期贷款的真实原因。综上，一审法院认定事实错误、适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，改判：1、确认被上诉人违反双方于2011年4月10日签订的《商品房买卖合同》的约定，即违约；2、解除双方签订的《商品房买卖合同》；3、判令被上诉人及时退还上诉人首付款520000元、契税31200元、公共维修基金20800元，合计572000元；4、判令被上诉人给付上诉人已支付的房屋抵押保险金4831.70元；5、判令被上诉人支付违约金35141.60元；6、判令被上诉人赔偿上诉人各项经济损失126000元。以上3-6项合计737973.30元；7、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人顺达公司、顺达恭城分公司共同辩称，上诉人提出的异议不能成立，被上诉人已依法向上诉人开具合法发票，被上诉人未根据合同按时付清所有应付款项，依据合同约定，被上诉人有权在买受人未缴齐违约金的情况下顺延交房时间；上诉人逾期未交违约金的行为即属于违约行为，应承担违约责任。综上，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律得当，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。本院综合诉辩双方的意见，对一审查明的事实有以下争议：1、上诉人足额缴纳首付款的时间是2011年4月9日还是2011年4月19日；2、对被上诉人顺达恭城分公司于2012年5月18日作出的可顺延交房的函复有异议；3、对被上诉人通知验收和办理交房手续事项有异议。上诉人黄福魁、黄兰英对争议事实的意见和提供的新证据：上诉人在二审阶段提供证据一，POS机转账单2份、广西农村合作银行回单1份，证明上诉人已分别在2010年9月10日、2011年3月31日、2011年4月9日付款共计572000元给被上诉人；证据二，上诉人向广西农村信用社贷款的相关材料，证明尾款没有按时给付是被上诉人的原因造成的；证据三，“顺达商业广场”3#楼商铺业主交房明细表和关于“顺达商业广场”3#楼商铺业主逾期交房的补偿方案，证明该3#楼于2012年8月14日才达到交房标准，同时证明由于被上诉人逾期交房给购房者的补偿。被上诉人对上诉人提供的证据的质证意见是：对证据一，认为与本案没有实质关联，应当以其开具的购房发票为准来确定付款时间；对证据二，只能证明上诉人已经逾期至2011年5月30日才办理完按揭手续，该份贷款流程只能证明银行的工作流程，不认可这份证据；对证据三，认为与本案无关，不予认可。被上诉人顺达公司、顺达恭城分公司对争议的事实在二审时未提供新证据。本院对当事人争议事实的分析和认定：本院对上诉人二审阶段提供的新证据认证如下：上诉人提供的证据一，POS机转账单两份，一份显示2010年9月10日上诉人转账20000元至顺达恭城分公司，经查该20000元是用于购买被上诉人公司的金卡；一份显示2011年3月31日上诉人转账100000元至顺达恭城分公司。上诉人提供的广西农村合作银行通用凭证一份，显示上诉人通过广西农村合作银行转入顺达房地产开发有限公司恭城分公司账户452000元。上述三份证据经过质证，各方当事人对其真实性均无异议。本院认为，该三份证据系银行出具的凭证，对其真实性、合法性予以认可，其数额与合同约定上诉人应当支付的首付款及其他附加费一致，故本院确认上诉人已于2011年4月9日足额付清了合同约定的首付款及其他费用。上诉人提供的证据二，经过质证，各方当事人对其真实性均无异议。本院对该份证据的真实性、合法性、关联性予以认可，但该份证据只是银行办理贷款业务的工作流程及上诉人办理贷款的相关材料，不足以证明贷款逾期发放是被上诉人原因造成，且该证据不足以推翻一审法院调取的证据，即对广西农村信用社信贷中心主任欧炳诚的调查笔录。因此，该份证据不能作为本案的定案依据。上诉人提供的证据三，经质证，该份证据是被上诉人与其他业主达成的协议，其中并无本案上诉人的名字，该份证据与本案没有关联，本院不予认可。上诉人对一审认定的被上诉人顺达恭城分公司于2012年5月18日作出的可顺延交房的函复、被上诉人通知验收和办理交房手续事项存有异议，但在二审期间并未提供相应证据证明其主张，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定：“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。因此，上诉人应当对其提出异议的该三项事实承担举证不能的法律后果。综上分析，一审查明的事实除上诉人缴纳首付款的时间有误外，其他事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人于2011年4月10日签订的《商品房买卖合同》经双方签字认可，系双方真实意思表示，合同内容未违反法律禁止性规定，该合同合法有效，合同双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点是：1、上诉人是否存在逾期给付购房款等违约行为，如有违约行为，是否有豁免的情形；2、被上诉人是否存在逾期交房的违约行为，如有违约行为，是否有豁免的情形；3、双方当事人的违约责任应当如何承担。关于焦点一，本院认为，上诉人已于2011年4月9日将购房首付款全部付清，上诉人没有逾期支付首付款的违约行为。一审判决认定上诉人逾期支付首付款错误，本院予以纠正。但依照双方签订的《商品房买卖合同》约定，剩余房款以银行按揭方式支付，期限为该合同备案后7个工作日内办理完按揭所有手续。该合同的备案时间是2011年4月18日，按揭手续完成并发放贷款的时间是2011年5月30日。依照合同约定上诉人申请贷款到账时间应是2011年4月27日，余款的支付实际逾期33天。因此，上诉人存在逾期支付购房款的违约行为，并且未依照合同约定支付逾期付款违约金。且在涉案房产达到交房标准且被上诉人通知其收房后，上诉人未依照合同约定办理交接手续，亦构成延期收房的违约行为。由于上诉人逾期交付购房款的违约行为在先，在此前提下上诉人不享有合同解除权。综上，上诉人逾期付款及延期收房的违约行为都不存在可以豁免的情形。关于焦点二，本院认为，本案涉案房产于2012年6月16日验收合格，达到合同约定的交房标准，被上诉人于2012年6月20日在恭城油茶网刊登交房公告，又于2012年8月15日书面催告上诉人收房。合同约定的交房时间是2011年12月31日，因此，被上诉人存在逾期交房的违约行为，自2012年1月1日至2012年6月20日共逾期交房172天。依据广西壮族自治区恭城瑶族自治县人民政府办公室发布的《关于在中、高考期间加强环境噪声监督管理的通告》，根据国家环境保护部和自治区的统一部署，在中、高考期间禁止建筑施工作业，因此，从本案涉案房产开工之日即2010年8月26日起，被上诉人逾期交房天数可扣除28天。自2010年8月26日至2012年6月20日因国家法定节假日被上诉人逾期交房天数可扣除21天。综上，被上诉人实际逾期交房天数为123天，一审判决认定被上诉人不存在违约行为错误，本院予以纠正。关于焦点三，本院认为，上诉人逾期支付购房余款的违约行为在先，对合同全面、及时履行负有责任。依据合同约定上诉人应当向被上诉人支付违约金，但被上诉人并未积极主动地向上诉人行使其权利，未向上诉人催告缴纳违约金，并依此消极履行合同，对合同未能继续履行也负有相应责任。基于双方都存在违约行为，且双方的违约行为都相应很轻微，不至于导致不能实现合同的根本目的，且若解除合同将不利于对市场交易秩序的保护。因此，上诉人要求解除《商品房买卖合同》的主张不能成立，合同应当继续履行。依据合同约定，上诉人逾期付款33天，按照应付购房款万分之二的违约金计算标准，应支付违约金6864元；被上诉人延期交房123天，按照应付购房款万分之二的违约金计算标准，应支付违约金25584元；相互抵消后被上诉人应当支付上诉人违约金18720元。基于该《商品房买卖合同》继续有效的情形，双方均应按照合同约定继续履行各自义务。因此，上诉人要求解除合同并要求被上诉人退还首付款520000元、契税31200元、公共维修基金20800元及房屋抵押保险金4831.70元的上诉请求，本院不予支持。上诉人认为一审判决的争议焦点与开庭审理时的争议焦点不一致，本院认为，首先该异议并非一审查明的事实部分，不应作为对一审有异议的事实提出。其次，一审庭审归纳的争议焦点是：1、原告起诉有无法律、事实依据；2、被告应承担什么法律责任。一审判决书上列明的争议焦点是：1、原告逾期交款是否违约；2、被告延期交房是否违约；3、原告要求解除合同有无事实和法律依据。一审判决书列明的争议焦点的涵义是涵盖在庭审归纳的争议焦点之中的，是对庭审争议焦点的细化，并无不当。综上所述，一审判决认定事实部分错误，法律责任分担不当，本院予以纠正。上诉人部分上诉理由成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款之规定，判决如下：一、撤销广西壮族自治区恭城瑶族自治县人民法院（2012）恭民初字第339号民事判决；二、被上诉人桂林顺达房地产开发有限责任公司给付上诉人黄福魁、黄兰英逾期交房违约金18720元。三、驳回上诉人黄福魁、黄兰英的其他诉讼请求。本案一审案件受理费11180元，由上诉人黄福魁、黄兰英负担7826元，被上诉人桂林顺达房地产开发有限责任公司负担3354元；二审案件受理费11180元，由上诉人黄福魁、黄兰英负担7826元，被上诉人桂林顺达房地产开发有限责任公司负担3354元。上述债务，义务人应于本案生效判决送达之日起三十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院申请执行。本判决为终审判决。审　判　长　　程　锦审　判　员　　周宪年代理审判员　　黄　赟二〇一三年十二月二十三日书　记　员　　汤　静微信公众号“”