（2013）青民一终字第1167号

裁判日期: 2013-12-23

公开日期: 2014-05-22

案件名称

青岛统帅房地产有限公司与李成浩物权保护纠纷二审民事判决书

法院

山东省青岛市中级人民法院

所属地区

山东省青岛市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

李成浩,青岛统帅房地产有限公司

案由

物权保护纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条

全文

山东省青岛市中级人民法院民事判决书（2013）青民一终字第1167号上诉人（原审被告）李成浩，男。委托代理人汤俊勇，吉林达恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）青岛统帅房地产有限公司。法定代表人韩同佼，总经理。委托代理人张波祥，山东海剑律师事务所律师。委托代理人王振伟，山东海剑律师事务所律师。上诉人李成浩因与被上诉人青岛统帅房地产有限公司物权保护纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2012）城民初字第2370号民事判决，于2013年3月20日向本院提起上诉，本院于2013年4月19日受理。本院受理后，依法组成由审判员嵇焕飞担任审判长，代理审判员甘玉军担任本案主审，代理审判员苏勇参加评议的合议庭。经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2013年5月21日组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人李成浩及其委托代理人汤俊勇、被上诉人青岛统帅房地产有限公司的委托代理人张波祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。被上诉人青岛统帅房地产有限公司在一审中诉称，位于青岛市城阳区春阳路222号瑞麟公馆204号网点地下室、206号网点地下室、208号网点地下室（城阳区春阳路222号54号楼地下室负一层7）归青岛统帅房地产有限公司所有，后李成浩取得上述网点地下室的使用权。李成浩在使用过程中，未经青岛统帅房地产有限公司同意，擅自对上述房产进行装修并改动建筑结构，对此，青岛统帅房地产有限公司多次找李成浩交涉，李成浩均不予理睬，严重损害了青岛统帅房地产有限公司的合法权益。青岛统帅房地产有限公司请求李成浩返还青岛市城阳区春阳路222号瑞麟公馆204号网点地下室、206号网点地下室、208号网点地下室（城阳区春阳路222号54号楼地下室负一层7），并赔偿给青岛统帅房地产有限公司造成的损失人民币320000元。诉讼费及保全费用由李成浩承担。上诉人李成浩在一审中辩称，本案应为房屋买卖合同纠纷，诉争房屋按照双方签订的《商品房预售合同》及《补充协议》约定，房屋所有权已经属于答辩人，诉争的房屋答辩人已经实际购买，答辩人基于双方签订的合同而取得了诉争房屋，答辩人正常使用自己购买的房屋，不存在对青岛统帅房地产有限公司权利的侵害，青岛统帅房地产有限公司所诉没有事实和法律依据，应予依法驳回青岛统帅房地产有限公司的诉讼请求。原审法院查明和认定的基本事实是：2007年4月13日，青岛统帅房地产有限公司与李成浩签订《商品房预售合同》及《补充协议》，由李成浩购买青岛统帅房地产有限公司开发建设的位于青岛市城阳区春阳路222号“瑞麟公馆”204号网点房及地下室：204号网点房：价款1092754.53元，交房时间2007年10月30日前，甲方逾期交付房屋，按乙方已付房价款的日万分之一给付违约金，超过360天按乙方已付房价款的日万分之二给付违约金。房屋建筑面积以“青岛市城阳区商品房管理处”认定的测绘机构实测面积为准。补充协议为合同组成部分。204号地下室（补充协议）：面积100.5㎡，单价2900元／㎡。地下室价款已计入204号网点房价款之内。网点地下室使用权归乙方所有，甲方不办理房产手续。2007年4月13日，青岛统帅房地产有限公司与李成浩签订《商品房预售合同》及《补充协议》，由李成浩购买青岛统帅房地产有限公司开发建设的位于青岛市城阳区春阳路222号“瑞麟公馆”208号网点房及地下室：208号网点房：价款1089032.62元，交房时间2007年10月30日前，甲方逾期交付房屋，按乙方已付房价款的日万分之一给付违约金，超过360天按乙方已付房价款的日万分之二给付违约金。房屋建筑面积以“青岛市城阳区商品房管理处”认定的测绘机构实测面积为准。补充协议为合同组成部分。208号地下室（补充协议）：面积100.5㎡，单价2900元／㎡。地下室价款已计入208号网点房价款之内。网点地下室使用权归乙方所有，甲方不办理房产手续。2007年4月13日，青岛统帅房地产有限公司与李成浩签订《瑞麟公馆春阳路206号网点协议》，由李成浩购买青岛统帅房地产有限公司开发建设的位于青岛市城阳区春阳路222号“瑞麟公馆”206号网点房及地下室：206号网点房：价款821409元，交房时间2007年10月31日前，甲方逾期交付房屋，按本小区商品房买卖合同约定内容赔付乙方。206号地下室：面积102.21㎡，单价2900元／㎡。地下室价款已计入206号网点房价款之内。双方约定：206号网点乙方按每平方5000元价格一次性付款给甲方后使用此网点，甲方提供使用权证明，如以后甲方能办理此网点的产权，乙方须在接到甲方通知后三十日内，按每平方8000元补交齐房款或办理银行贷款。上述合同签订之后，李成浩依约支付了全部房款（204号、206号、208号网点房的地下室共计交款879309元）。双方签订上述网点房地下室买卖协议后，青岛统帅房地产有限公司通过补办相关手续，使地下室部分也能够办理房屋产权手续。为此，青岛统帅房地产有限公司要求李成浩按照市场价格补交地下室部分房屋差价，并为李成浩办理相关产权手续，李成浩以双方已经签订房屋买卖协议为由，拒绝补交地下室部分房屋差价款，双方由此产生争议并诉讼至法院。2010年11月9日，青岛市城阳区人民法院作出（2008）城民初字第2059号民事判决书，作出如下判决：一、青岛统帅房地产有限公司于本判决生效之日起十日内给付李成浩逾期交房违约金264068.3元；二、青岛统帅房地产有限公司于本判决生效之日起十日内给付李成浩物业管理费12161.8元；三、青岛统帅房地产有限公司于本判决生效之日起三十日内按政府主管部门的规定提交相关资料，协助李成浩办理购买青岛统帅房地产有限公司的201室、203室、204号网点房、208号网点房地产权手续；四、青岛统帅房地产有限公司于本判决生效之日起三十日内按政府主管部门的规定提交相关资料，协助李成浩办理购买李成浩的206号网点及地下室、204号网点房的地下室、208号网点房的地下室使用权手续；五、驳回李成浩对青岛统帅房地产有限公司的其他诉讼请求。一审宣判后，青岛统帅房地产有限公司不服一审判决，向青岛市中级人民法院提起上诉，2011年5月27日，青岛市中级人民法院作出（2011）青民一终字第1432号民事判决书，作出如下判决：一、维持青岛市城阳区人民法院（2008）城民初字第2059号民事判决第一、二、三、五项；二、撤销青岛市城阳区人民法院（2008）城民初字第2059号民事判决第四项；三、青岛统帅房地产有限公司于本判决生效之日起三十日内为李成浩提供位于青岛市城阳区春阳路222号“瑞麟公馆”206号网点房的使用权证明；四、驳回李成浩要求青岛统帅房地产有限公司协助办理青岛市城阳区春阳路222号“瑞麟公馆”204号、206号、208号网点房的地下室房产手续的诉讼请求。另查明，2011年8月9日，青岛统帅房地产有限公司取得青房地权字第20××34号房地产权证，成为青岛市城阳区春阳路222号“瑞麟公馆”204号、206号、208号网点房的地下室房地产权利人。原审法院认为：《中华人民共和国民法通则》第四条规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。诚实信用原则是指民事主体在从事民事活动时，应当诚实守信，以善意的方式履行义务，不得滥用权力及规避法律或者合同规定的义务。同时，诚实信用原则要求维持当事人之间的利益以及当事人利益与社会利益的平衡。本案中，青岛统帅房地产有限公司是房地产开发企业，而房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。房地产开发企业从事房地产开发和经营，应当遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条第四款的规定：“本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。”青岛统帅房地产有限公司作为房地产开发商，对其所开发的房屋享有所有权，其通过房地产转让形式出售所建房屋的所有权。青岛统帅房地产有限公司与李成浩签订的《青岛市商品房预售合同》就是房地产转让合同。而双方签订的《补充协议》则不属于房地产商经营的开发房地产业务范围，双方之所以签订《补充协议》，原因在于签订《补充协议》时，地下室部分不能办理房屋产权手续，无法像商品房一样对外通过房地产转让形式出售所建房屋的所有权。李成浩只能依据双方签订的《补充协议》取得争议房屋使用权。在争议房屋能够办理房屋产权手续后，争议房屋成为商品房，房屋价值大幅增值，青岛统帅房地产有限公司要求李成浩按照商品房的市场价格补交相应的价款购买房屋产权，理由正当，遵循公平、等价有偿、诚实信用原则，李成浩应当按照商品房的市场价格补交相应的价款购买房屋产权。李成浩拒绝按照商品房的市场价格补交相应的价款购买房屋产权，而是坚持依据双方签订的《补充协议》，主张对争议房屋的使用权，继续占用青岛统帅房地产有限公司的房屋，显失公平。且根据《中华人民共和国物权法》的规定，“使用权”不是物权的种类，在青岛统帅房地产有限公司所有的房屋产权上人为设定“使用权”，与物权法定原则相违背。青岛统帅房地产有限公司于2011年8月9日取得房产证，系位于青岛市城阳区春阳路222号“瑞麟公馆”204号、206号、208号网点房地下室的房地产权利人，现青岛统帅房地产有限公司持房地产权证要求李成浩返还房屋，符合法律规定，原审法院依法予以支持。因此，青岛统帅房地产有限公司、李成浩双方签订的《补充协议》应予以撤销，双方依据《补充协议》取得的财产应当相互返还给对方。李成浩应当返还房屋，青岛统帅房地产有限公司应当退还收取李成浩的价款。对于青岛统帅房地产有限公司主张的经济损失，原审法院认为，青岛统帅房地产有限公司、李成浩双方签订《商品房预售合同》及《补充协议》后，青岛统帅房地产有限公司应当按照约定及时交付房屋，204号、206号、208号网点房的地下室能否办理产权手续并不影响青岛统帅房地产有限公司按时交付房屋，青岛统帅房地产有限公司未及时交付房屋造成违约，依法应当承担违约责任。且青岛统帅房地产有限公司、李成浩双方因迟延交付房屋产生纠纷而引发诉讼时，青岛统帅房地产有限公司并未取得本案争议房屋的产权证，人民法院判决青岛统帅房地产有限公司交付房屋并承担违约金，符合法律规定，人民法院做出的生效判决具有既判力。因此，对青岛统帅房地产有限公司要求李成浩赔偿经济损失的诉请，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十九条，《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第五条、第三十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条第四款之规定，判决：一、李成浩于判决生效后30日内，将位于青岛市城阳区春阳路222号“瑞麟公馆”204号、206号、208号网点房的地下室腾出，返还给青岛统帅房地产有限公司。二、青岛统帅房地产有限公司于判决生效后30内，退还李成浩价款人民币879309元。三、驳回青岛统帅房地产有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6100元（青岛统帅房地产有限公司已预交），诉讼保全费2120元，共计人民币8220元，由青岛统帅房地产有限公司承担4110元，由李成浩承担4110元。宣判后，上诉人李成浩不服一审判决上诉至本院。上诉人李成浩上诉请求，撤销原审判决，改判驳回被上诉人青岛统帅房地产有限公司诉讼请求。其上诉事实与理由简要为：一、案件的基本事实。2007年4月，上诉人购买了青岛统帅房地产有限公司开发的房屋，支付了全部购房款4232731.00元。青岛统帅房地产有限公司违约，单方提高卖房价格，拒不交付房屋。经诉讼，法院判决被上诉人行为构成违约，判决被上诉人交房并承担逾期交房违约金。二、案件存在的错误。（一）该案审理程序违法，原审法院的审理违背民事诉讼“告诉才处理”的原则。（二）案件事实认定错误。1、案由定性错误。本案应当属于房屋买卖合同纠纷。2、诉争的房屋上诉人已经实际购买。根据双方之间的约定，能够认定房屋所有权属于上诉人，非法院所述被上诉人系房屋产权人。3、一审法院认定双方合同签订后，被上诉人通过补办手续使地下室能够办理产权，对于该事实的认定没有任何证据。4、双方对于房屋存在纠纷，依《房地产管理法》被上诉人办理的涉案房屋产权证的效力不应当予以认定，原审法院不应以此作为证据作出判决。（三）被上诉人要求返还房屋，赔偿损失没有法律依据。上诉人基于双方签订的合同而取得了诉争房屋，上诉人正常使用自己购买的房屋，不存在对被上诉人权利的侵害。被上诉人青岛统帅房地产有限公司答辩称：1、双方所签订的协议不具有物权效力，当事人双方设立物权的行为无效。2、被上诉人已对涉案房屋进行确权登记，对涉案房屋享有排他性的占有、使用、收益、处分的权利。本案涉案房屋的所有权属于被上诉人，上诉人主张对该房屋享有所有权没有任何法律依据。基于上述理由，请求依法驳回上诉人的上诉，维持原判。本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。本案经调解，未能达成协议。本院认为，本案诉争焦点为：双方之间签订的《补充协议》应否解除。根据《中华人民共和国合同法》第八条，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案上诉人与被上诉人之间的《补充协议》是双方真实意思表示，不违背法律强制性规定，合法有效，双方均不得擅自变更或者解除合同。被上诉人青岛统帅房地产有限公司主张上诉人李成浩擅自对房产进行装修并改动建筑结构，要求上诉人李成浩返还涉案房产、赔偿损失320000元。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本院认为，青岛统帅房地产有限公司提交法庭证明自己诉讼主张的影像资料无法证明与本案具有关联性，且其内容无从证明李成浩改动房屋建筑结构，应当承担举证不能的法律责任。因此，青岛统帅房地产有限公司以李成浩对房屋进行装修并改动建筑结构为由要求解除合同于法无据。原审判决以双方之间的《补充协议》显失公平、违反物权法定原则为由，认为双方之间的《补充协议》应予以撤销。本院认为，双方在《补充协议》中约定涉案房屋的使用权归李成浩，青岛统帅房地产有限公司不办理涉案房屋产权手续，因此涉案房屋现在能否办理产权手续，并不会对双方的权利义务产生影响。原审法院认为《补充协议》显失公平，没有事实与法律依据。此外，本案双方签订《补充协议》约定涉案房屋的使用权归李成浩与物权法定原则并不相悖，原审法院以此为由撤销双方之间的合同属于适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第六十条，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案，上诉人李成浩与被上诉人青岛统帅房地产有限公司均应严格按照合同约定全面履行自己的义务。综上，本院认为，原审判决适用法律错误，应予纠正。被上诉人青岛统帅房地产有限公司的诉讼请求缺乏事实与法律依据；上诉人李成浩的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销青岛市城阳区人民法院（2012）城民初字第2370号民事判决；二、驳回被上诉人青岛统帅房地产有限公司的原审诉讼请求。一审案件受理费6100元，诉讼保全费2120元，二审案件受理费6100元（上诉人李成浩已预交），均由被上诉人青岛统帅房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　嵇焕飞代理审判员　　苏　勇代理审判员　　甘玉军二〇一三年十二月二十三日书　记　员　　徐雪峰书　记　员　　王媛媛搜索“”