（2013）盘中民二终字第00380号
裁判日期: 2013-12-23
公开日期: 2014-03-27
案件名称
上诉人张宝芹与被上诉人盘锦荣旭物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省盘锦市中级人民法院
所属地区
辽宁省盘锦市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张宝芹,盘锦荣旭物业管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
辽宁省盘锦市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）盘中民二终字第00380号上诉人（原审原告）张宝芹，女，1973年11月22日生，汉族，个体，住盘锦市兴隆台区。委托代理人戈育红，男，1975年2月22日出生，满族，个体，住辽宁省北镇市。被上诉人（原审被告）盘锦荣旭物业管理有限公司（原盘锦玫瑰华庭物业管理有限公司），住所地大洼县。法定代表人吴艳敏，该公司执行董事。委托代理人高秀元，辽宁浩澜律师事务所律师。上诉人张宝芹因房屋租赁合同纠纷一案，不服盘锦市兴隆台区人民法院（2013）兴民一初字第00430号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张宝芹及委托代理人戈育红、被上诉人盘锦荣旭物业管理有限公司的委托代理人高秀元到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原审法院审理查明：2011年9月17日、9月28日，原告与被告盘锦玫瑰华庭物业管理有限公司就盘锦圣鑫大都会购物广场5楼A25、J26、J27三个商网租赁一事签订了《租赁合同》三份，约定租期两年，年租金分别为15000元、14600元、10300元，共计39900元，租赁用途为电脑、耗材等电子产品经营。合同签订时，原告缴纳了一年租金39900元。合同签订后，原告入场经营了一段时间。期间，原告去工商部门办理营业执照，因原告未能提供圣鑫大都汇购物广场的产权证明和产权人对被告租赁房屋的授权而未能办理营业执照。另查，本案被告盘锦荣旭物业管理有限公司在本案立案前，于2012年3月6日由盘锦玫瑰华庭物业管理有限公司变更登记为盘锦荣旭物业管理有限公司。再查，该商场的租户之一李付国于2012年10月22日取得了个体工商营业执照。原审法院审理认为：原、被告签订的商铺租赁协议系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同履行义务。工商所证明因原告未能提供圣鑫大都汇购物广场的产权证明和产权人对被告租赁房屋的授权而未能办理营业执照，此证据只能证明原告未能办理营业执照的原因，不能证明因被告不配合或其他因素致使营业执照无法办下来，且该商场的租户之一李付国于2012年10月22日取得了个体工商户营业执照。另出租房屋的产权人，即盘锦圣鑫房地产开发有限公司在本案审理中出具证明，证明被告有权出租房屋。被告商网在原告起诉后法庭辩论终结前已经办理了消防验收和竣工验收。原告租赁的商网产权明晰，没有产权争议，且原告以对所承租被告的商网已经正常投入使用。原告以无法办理营业执照及签订租赁合同时，被告商网未经竣工验收及消防验收合格，均不构成解除租赁合同的法定理由。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：驳回原告的诉讼请求。案件受理费797元，由原告承担。一审宣判后，原审原告张宝芹不服判决，向本院提起上诉，其上诉请求及理由是：请求二审法院解除双方所签订的租赁合同，并判令被上诉人退还上诉人房屋租金39900元。被上诉人盘锦荣旭物业管理有限公司服从原审判决。本案争议的焦点：双方所签订的房屋租赁合同应否予以解除；被上诉人应否返还上诉人所交纳的房屋租金。围绕本案争议的问题，上诉人张宝芹认为，上诉人提供的照片能够说明圣鑫大都会在上诉人承租期间不具备经营条件，因原玫瑰华庭物业当时的经营范围是物业管理、代收网通电话费、宽带费、小区绿化保养、家政服务等，并不存在出租房屋的权限。另认为，上诉人申请办理营业执照的时间是2011年11月份，原玫瑰华庭物业不是租赁房屋的合法产权人，上诉人持被上诉人提供的相关手续到工商管理部门办理营业执照时，因被上诉人所提供的相关手续不符合规定，工商管理部门拒绝为上诉人办理营业执照。被上诉人作为房屋的出租方，有义务提供相关材料，配合上诉人办理工商执照，即工商部门要求提供圣鑫大都会的产权证明及委托证明、消防证明、竣工报告等，被上诉人并没有提供上述材料，导致上诉人无法办理工商执照。虽然承租户李付国于2012年10月22日取得了工商营业执照，但上诉人申请办理营业执照的时间却早于李付国办理的时间，被上诉人所提供的证据否认不了无法办理营业执照的事实。双方所签租赁合同的第一条明确约定了该商网用于电脑耗材的经营，即为商业用途，需要办理营业执照，作为经营场所，被上诉人有义务提供相应的产权证明，协助上诉人办理相关手续。在上诉人办理营业执照的过程中，工商管理部门要求上诉人提供经营场所的产权证明和作为出租方的授权，由于被上诉人不能提供合法的产权证明和租赁手续，致使上诉人无法办理营业执照，所签订的合同目的不能实现。在双方签订租赁合同半年后，即2012年4月份，被上诉人在未事先通知上诉人的情况下，对上诉人承租的商网进行了断水、断电。双方虽签订了租赁合同，但上诉人并未实际使用房屋，根据双方所签租赁合同的第二条约定，租期于圣鑫大厦正式开业之日起计算，2011年10月只是双方约定的时间，圣鑫大厦至今没有开业。所以被上诉人无权收取上诉人的房屋租金。被上诉人的行为已构成根本性违约，双方签订的合同无法实现，被上诉人应当返还房屋租金。原审诉讼中被上诉人提供的辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施竣工验收备案书、建筑工程消防验收意见书，旨在证明该工程已经消防竣工验收，但被上诉人所提供的两份证据中的时间是在上诉人签订租赁合同之后的很长时间才办下来的，且上诉人对该证据的真实性持有怀疑。根据建设工程消防验收评定规则第5条第2款的规定，消防验收应审查的资料包括建设工程消防验收工程表、工程竣工验收报告，该规则规定进行消防验收时应提供工程竣工验收报告，工程竣工验收在前消防验收在后，而被上诉人提交的两份材料显示，该工程竣工验收的时间是2012年4月17日，消防验收时间却在2011年10月5日，消防管理部门在该工程尚未竣工时就已经对该工程进行了消防验收，违反法律规定。圣鑫大厦的竣工时间、消防验收时间以及该商网的相关手续时间均晚于双方签订租赁合同的时间。综上，被上诉人不具备出租房屋的条件，造成上诉人无法办理营业执照，无法进行经营。围绕本案争议的问题，被上诉人盘锦荣旭物业管理有限公司认为，被上诉人提供的辽宁省建设工程竣工规划验收合格证，是规划审批部门向租赁房屋的所有权人及圣鑫大厦颁发的，能够说明该房屋已经通过了竣工验收，并且产权清晰。另认为，上诉人在庭审中所称解除合同的事由均缺乏充分有效的证据予以佐证；最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同的司法解释第8条已经明确规定了租赁合同解除的法定事由，但是上诉人所称的事由均不符合该条法律规定；被上诉人并未承诺要保证上诉人办理营业执照，上诉人在原审诉讼中所提供的证据不足以证明其无法办理营业执照系被上诉人的原因；双方租赁期限在租赁合同以及收据、发票中均有明确界定，现租赁合同中的租赁期限已经届满，双方的租赁关系已经终止，上诉人在此情形下请求解除租赁合同，客观上已经不具备实现的可能。综上，上诉人提出的上诉请求缺乏事实及法律依据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人所签订的租赁合同，是在公平自愿、平等协商的基础上签订的，为双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，应当有效。上诉人与被上诉人在房屋租赁合同中并未约定上诉人办理营业执照是被上诉人所应尽的义务；双方在签订房屋租赁合同后，上诉人入住经营了一段时间，因双方签订房屋租赁合同前，上诉人对市场考察不足，未能预见到可能发生的市场变化，造成了所签房屋租赁合同的目的难以实现，由此所带来的市场风险应由上诉人自行承担。在本次二审诉讼期间，双方所签订的房屋租赁合同已经届满，上诉人要求解除房屋租赁合同已无意义，上诉人在合同履行期间主张解除房屋租赁合同，返还房屋租金的行为，应属于违约行为，故对其上诉请求，不予支持。综上，原审判决并无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费797元，由上诉人张宝芹承担。本判决为终审判决。审 判 长 李宝明代理审判员 王 丹代理审判员 孙继晨二〇一三年十二月二十三日书 记 员 邢晓雪 关注公众号“”