（2013）西民一初字第2061号

裁判日期: 2013-12-23

公开日期: 2014-02-14

案件名称

南宁市西乡塘区人民法院民事判决书（2013）西民一初字第2061号民事判决书

法院

南宁市西乡塘区人民法院

所属地区

南宁市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陈某,上海某置业有限公司南宁分公司,上海某置业有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第七条，第六十条第一款，第一百三十条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

南宁市西乡塘区人民法院民事判决书（2013）西民一初字第2061号原告陈某。委托代理人杨某。被告上海某置业有限公司南宁分公司。被告上海某置业有限公司。两被告的共同委托代理人申某。两被告的共同委托代理人唐某。原告陈某与被告上海某置业有限公司南宁分公司（以下简称“某南宁分公司”）、被告上海某置业有限公司（以下简称“某公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年9月25日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年11月28日公开开庭进行了审理。原告陈某的委托代理人杨某，被告某南宁分公司、某公司的共同委托代理人申某、唐某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈某诉称：2010年10月11日，原告与被告某南宁分公司签订《存量房买卖合同》及《某公馆（机电综合楼）购房协议书》，约定由原告向被告某南宁分公司购买南宁市北大北路11号机电综合楼二楼xxx号房（以下简称“xxx号房”），房屋面积为33.72平方米，总价款222147元，单价6588元／平方米。因被告某南宁分公司隐瞒了房屋的土地性质、使用年限、户型、配套设施等重要情况，致使原告作出错误判断。原告曾多次向被告某南宁分公司提出交涉，要求退房或者退回部分差价款，被告某南宁分公司不得不在2012年12月18日与原告重新签订《存量房买卖合同》，将房屋单价变更为4500元／平方米，总价亦随之变更为151740元，被告某南宁分公司还口头承诺在半年内将xxx号房的购房款差价70407元一次性退还原告。2012年12月19日，原告向税务部门办理纳税手续，2013年1月向房产部门申请办理xxx号房的房产证，2013年4月16日，xxx号房的房产证办理完毕。但时至今日，被告某南宁分公司都未将购房款差价70407元退还原告。原告认为，被告某南宁分公司未及时将购房款差价退还原告，构成违约，应承担相应民事责任。因被告某南宁分公司无法人资格，其总公司，即被告某公司应承担连带责任。为此原告特诉至法院，请求判令：一、两被告共同向原告退回购房款差价70407元；二、由两被告承担本案全部诉讼费用。被告某南宁分公司、某公司共同辩称：一、被告某南宁分公司与原告于2010年10月11日签订的《存量房买卖合同》是出自双方当事人的真实意思表示，合法有效，且被告某南宁分公司已将经原告验收的xxx号房于2010年12月2日向原告交付使用至今，该《存量房买卖合同》已履行完毕。二、被告某南宁分公司向原告出售xxx号房时，并未隐瞒房屋性质、使用年限等信息，更没有向原告承诺过退还所谓的购房差价款。在2010年10月11日签订的《存量房买卖合同》中，明确载明xxx号房为存量房，原告在购房前“对房屋做了充分的了解并自愿购买”，交房后，原告也从未就房屋的质量、性质、使用年限等问题向两被告提出过异议，买卖双方也没有达成任何退还购房款的协议，原告要求退还购房款差价70407元没有任何证据印证。三、被告某南宁分公司于2012年12月18日与原告重新签订《存量房买卖合同》，目的在于帮助原告在办理xxx号房屋产权证过程中降低计税基数、逃避纳税义务。因损害了国家利益，合同条款应属无效，不能作为履约凭据。经审理查明：2009年8月，被告某南宁分公司通过竞买购得xxx号房并于2010年1月29日取得房屋所有权证（房产证号：邕房权证字第xxxxxx**号）。2010年2月8日，xxx号房取得《土地登记卡》，土地用途为“仓储用地”，土地使用期限为2010年1月26日至2060年1月26日。2010年10月11日，原告（“乙方”）与被告某南宁分公司（“甲方”）签订《存量房买卖合同》一份，约定由原告向被告某南宁分公司购买xxx号房，建筑面积为33.72平方米，成交价款为222147元，原告应在2010年9月30日前向被告一次性支付购房款。合同第一条载明“乙方已对甲方所要出售的房屋做了充分了解并自愿购买”。合同第六条第（二）款载明“乙方对上述房产现状有充分了解”。合同还对违约责任、税费交付等相关事项作出约定。同日，原告（“乙方”）还与被告某南宁分公司（“甲方”）签订《某公馆（机电综合楼）购房协议书》一份，该协议第一条载明乙方所购买的房屋的产权建筑面积以“甲方原持有的产权证所载明的面积为准”。第七条约定：“甲方同意乙方暂时不办理房产证，甲乙双方从签订本协议之日起十年内（即从2010年9月27日至2020年9月26日止），甲方及时协助乙方办理房产证手续。”此外，原告还与其兄长陈建茂于2010年10月11日与被告某南宁分公司签订八份《存量房买卖合同》，由原告及案外人陈建茂分别向被告某南宁分公司购买222号、223号、225号、226号、229号、230号、231号、232号等八间房屋。在2009年8月竞买后，签订《存量房买卖合同》前，原告及案外人陈建茂即分别于2010年9月21日、2010年9月27日、2010年9月29日共同向被告某南宁分公司支付了包括xxx号房在内的9间房屋的购房款205万元。另查明：2010年10月13日，原告（“乙方”）与被告某南宁分公司（“甲方”）签订《房屋交接书》一份，交接书第二条、第三条载明乙方确认已收到xxx号房，该房屋的建筑质量和装修质量，符合甲方双方所签的买卖合同的约定。2010年10月13日，被告某南宁分公司向原告交付xxx号房的钥匙。2010年10月17日，被告某南宁分公司向原告交付房产证、营业执照、组织机构代码证、存量房买卖合同等材料。2010年12月2日，原告在办理房屋交接验收手续上确认入户门、玻璃门、玻璃窗、卫浴间、空调等设备设施齐全。2012年12月18日，原告与被告某南宁分公司又签订《存量房买卖合同》一份，约定由原告向被告某南宁分公司购买xxx号房，合同第二条约定成交价款为151740元。合同第三条约定付款时限为2012年11月20日前。除此外，该合同的其他条款与2010年10月11日原告与被告某南宁分公司所签订的《存量房买卖合同》的内容相同。2012年12月19日，原告持此合同向税务部门缴纳契税，计税金额为151740元，纳税金额为4552.20元。2013年4月16日，原告取得xxx号房的房屋所有权证（房产证号：邕房权证字第xxxxxx**号）。被告某南宁分公司将买卖双方于2012年12月18日签订的《存量房买卖合同》原件收回。上述事实，有原、被告陈述、《土地登记卡》、《存量房买卖合同》、《某公馆（机电综合楼）购房协议书》、购房票据、《“某公馆”资料交接表》、《房屋交接书》、《某公馆验房表》、房产证等证据在案佐证。本院认为：在本案中，双方当事人的根本分歧在于原告与被告某南宁分公司于2012年12月18日签订的《存量房买卖合同》是否是双方当事人真实的交易意思表示。原告主张xxx号房因土地性质、使用年限、户型、装饰装修等存在问题，故买卖双方协商变更了购房价格，两被告则认为购房价款的降低系出自帮助原告逃避税收监管，降低税负的需要。纵观本案事实，原告在向被告某南宁分公司购买xxx号房前，该房对应的土地性质、使用年限、房屋产权情况均已在国家机关进行登记，原告对该房屋的相关信息有充分渠道可予了解，在2010年10月11日签订《存量房买卖合同》中亦明确注明原告对所购房产现状有充分了解后方予购买，故，原告主张被告某南宁分公司在出售xxx号房时刻意隐瞒了房产土地性质、土地使用年限等情况，证据不足，本院不予采信。对于原告主张的卫浴间缺失、空调未配备等问题，原告在2010年10月13日即接受房屋钥匙，在2010年12月2日与被告某南宁分公司办理房屋验收手续时，已间隔将近2个月，此时，在《某公馆验房表》上，原告仍未对户型、空调配备等问题提出异议，并且，在房屋交接验收手续中，原告确认卫浴间、空调等设施设备齐全，满足使用要求，故，原告关于户型、设备不符合合同约定的主张，本院亦不予采信。原告主张被告某南宁分公司口头同意一次性退还房屋差价70407元，被告某南宁分公司予以否认，本院对此不予采信。对比两份《存量房买卖合同》，房屋成交价从222147元降低至151740元，原告与被告某南宁分公司于2010年10月11日签订《存量房买卖合同》时，还签订了《某公馆（机电综合楼）购房协议书》，约定被告某南宁分公司协助原告办理房屋产权证的时间跨度长达10年，结合原告持2012年12月18日签订的《存量房买卖合同》向税务部门缴纳税款、办理房产证后该合同即被被告收回的事实，足以认定原告与被告某南宁分公司于2012年12月18日签订的《存量房买卖合同》系逃避纳税义务，损害国家利益的行为。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项之规定，应确认原告与被告某南宁分公司于2012年12月18日签订的《存量房买卖合同》无效。2010年10月13日签订的《存量房买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应予履行，原告要求两被告返还购房款70407元，于法无据，本院不予支持。原告应依法补缴少交的税款。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（二）项、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告陈某的诉讼请求。本案受理费1560元（原告陈某已预交），由原告陈某负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费，逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　郭　轶人民陪审员　　何开科人民陪审员　　朱进德二〇一三年十二月二十三日书　记　员　　韦月玲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第五十二条第（二）项（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。搜索“”