（2013）昌民初字第02743号
裁判日期: 2013-12-23
公开日期: 2014-05-22
案件名称
北京田源鸡天通苑火锅有限公司与刘昊租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市昌平区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京田源鸡天通苑火锅有限公司,刘昊
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十三条，第十八条
全文
北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2013）昌民初字第02743号原告（反诉被告）北京田源鸡天通苑火锅有限公司，住所地北京市昌平区东小口镇天通苑小区1412号楼2号。法定代表人黄楠瑞，职务总经理。委托代理人李雁北，北京市理盈律师事务所律师。被告（反诉原告）刘昊，男，1980年1月7日出生，住甘肃省泾川县。委托代理人郁有振，北京市双强律师事务所律师。原告（反诉被告）北京田源鸡天通苑火锅有限公司（以下简称田源鸡公司）与被告（反诉原告）刘昊房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭审理。原告田源鸡公司委托代理人李雁北、被告刘昊及委托代理人郁有振到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告田源鸡公司诉称：原被告双方于2011年10月20日签订了《合作经营协议书》，协议约定：原告提供天通苑五区19号楼的一层南侧及半地下室南侧厨房部分与被告合作经营餐厅，合作期限为本合同签订之日起五年整，即自2011年10月19日至2016年10月18日止。双方约定被告于本协议签订之日向原告交纳4.25万元作为履约保证金。双方确认鉴于原告提供本协议约定的房屋，被告向原告每月支付合作费用，为总营业收入流水的20%，每一个月为一个支付周期，支付时间为开业满一个月支付第一个月的合作费。双方约定被告未按期支付合作费用，则自逾期之日起按应付租金的日千分之一向原告支付利息，直至支付之日止。如逾期超过三十日仍未付款，视为被告自动放弃房屋，原告有权单方面解除合同。原告解除合同的通知书面交付被告之日合同解除。被告所交纳的履约保证金不予退还，同时被告应向原告支付一个月的合作费用作为违约金，逾期付款的利息按日千分之一计算至支付之日止。如果合同解除后的三天内被告仍不腾房，则被告按每月三万元向原告支付使用费。合同签订后，被告只支付给原告合作费用1.3万元，就再未支付任何费用。虽经多次催要，未果。故起诉至法院要求判决：1、确认原被告双方之间的《合作经营协议书》于2012年5月15日解除；2、被告向原告支付合作费用10.8万元；3、被告向原告支付2012年5月15日至2013年2月17日的使用费27万元（按每月3万元计算，腾退之日止为27万元）；4、被告向原告支付履约保证金4.25万元；5、被告向原告支付违约金1.8万元；6、被告向原告支付合作费用至给付之日止的利息（至起诉之日为10000元）；7、被告向原告支付物业费4800元，供暖费4200元；8、被告承担本案诉讼费。被告刘昊辩称：一、被答辩人未按《补充协议书》约定给答辩人提供营业所需要的相关营业执照，导致答辩人受到行政机关的处罚，无法正常经营。原被告于2011年11月20日签订的《补充协议书》中约定：甲方提供乙方经营期间所需证照，确保乙方能够合法正常经营，如因证照不齐导致乙方不能经营的，则甲方赔偿乙方的装修费，退还乙方履约保证金，按两个月合作费用的标准向乙方支付违约金。然而被答辩人并未能向答辩人准备齐全的经营证照。2011年12月15日，北京市昌平区卫生局以答辩人未取得餐饮服务许可证为由对答辩人处以2500元的罚款。另外在经营过程中，由于证照不全，工商、卫生、消防等行政机关多次勒令答辩人停业，答辩人为此无法正常营业，经常关门。二、被答辩人违反了《合作经营协议》的相关规定，存在侵权行为。根据《合作经营协议》约定，答辩人享有独立经营的权利以及甲方应保证用于合作经营的房屋能够有效持续使用。然而在2013年春节期间，在非营业期十五天内，在答辩人毫不知情的情况下，被答辩人强行将门锁打开，侵占了答辩人经营的房屋，自己开始经营起了烤肉的生意。被答辩人的这种行为给答辩人造成了巨大的经济损失。三、被答辩人就其违约、侵权行为应向答辩人支付装修损失费、退还履约保证金以及赔偿相应的违约金和有关行政部门罚款的损失。具体如下：2011年12月15日，北京市昌平区卫生局对答辩人处以2500元的罚款。2012年1月20日，答辩人与北京宝电装饰工程有限责任公司签订装饰工程施工合同，工程造价46400元。后2012年3月28日，答辩人又与翟新亚达成协议，改造部分装修项目，花费76473元。其他的还有退还履约保证金，支付违约金等。被答辩人的无理请求法院应予驳回。反诉原告刘昊诉称：2011年10月20日，反诉人与被反诉人签订一份《合作经营协议书》。2011年11月20日，反诉人与被反诉人签订一份《补充协议书》，其中约定被反诉人给反诉人一个月装修日期。反诉人签订《合作协议》时，反诉人向被反诉人交付履约保证金42500元。在反诉人与被反诉人签订的《补充协议书》中，双方约定被反诉人给予反诉人一个月的装修期，且双方合作期限调为2011年11月20日至2016年10月18日止。另外合同约定合作期间如被反诉人违约，需赔偿反诉人装修损失，退还履约保证金，按两个月合作费的标准向反诉人支付违约金。反诉人在合作期间装修花费共计122873元。2011年11月20日，双方所签《补充协议书》中第四条明确约定，被反诉人提供给反诉人经营期间所需证照，确保反诉人能够合法正常经营。但被反诉人违反约定，没有提供正常营业所需证照，因此反诉人被卫生行政机关处罚2500元。后工商、卫生、消防行政机关多次勒令反诉人停业，造成经济损失。2013年春节期间，反诉人回老家过年，被反诉人在反诉人不知情的情况下，强行占据了店面经营烤肉生意，并对店面进行了装修，破坏了反诉人原有的装修。因此被反诉人应当对他的违约行为承担责任。故请求人民法院判决：1、被反诉人支付反诉人装修损失122873元；2、被反诉人退还反诉人履约保证金42500元；3、被反诉人支付反诉人违约金18000元；4、被反诉人支付反诉人餐饮物品财产损失30000元；5、被反诉人支付反诉人因未提供营业执照而遭受的2500元损失罚款；6、反诉费由被反诉人承担。反诉被告田源鸡公司辩称：不同意被告的反诉请求。被告提交的一系列证据全是伪造的，都是先盖章后打字的，全部盖在左下方，不符合盖章习惯。被告在与原告合作经营饭店期间，由于以原告名义经营饭店，被告有机会取得公章，并加盖在多张空白纸上。即便补充协议书为真实，原告也已经提供了全部合法证照，无违约行为。被告在履行合作协议书过程中存在违约行为，如一直没有交纳履约保证金，合作费用也只支付了1.3万元，自2011年11月20日至2012年5月15日一直未支付合作费用。因被告一直未交纳合作费用，按协议约定被告如逾期超过三十日仍未付款，视为被告自动放弃房屋，原告有权单方解除合同。原告解除合同通知是在2012年5月15日送达的，因此合同应该在此时解除。被告应当支付自2012年5月15日至2013年2月17日期间的使用费27万元。被告一直拖欠物业费和取暖费，也应当交纳。被告从未对本案房屋进行过装修，现要求原告承担装修损失，无事实和法律上的根据。本案房屋中的所有餐饮物品均为原告所有，不存在财产损失的问题，再者被告也没有任何财产损失。经审理查明：2011年10月20日，田源鸡公司（甲方）与刘昊（乙方）签订《合作经营协议书》，协议约定甲方将承租的坐落于天通苑五区19号楼房屋的一部分与乙方合作经营。协议第一条约定：“甲方提供天通苑五区19号楼的一层南侧及半地下室南侧厨房部分与乙方合作经营餐厅。”第三条约定：“合作期限与房屋交付时间。1、合作期限为本合同签订之日起五年整，即自2011年10月19日至2016年10月18日止。”第四条约定：“合作费用及支付时间。1、乙方于本协议签订之日向甲方交纳4.25万元作为履约保证金。除本协议另有约定外，该保证金在本协议期满后返还乙方。2、双方确认鉴于甲方提供本协议约定的房屋，乙方向甲方每月支付合作费用，为总营业收入流水的20%，每一个月为一个支付周期。”第五条约定：“合作期间建筑物装修及维护……3、乙方的装修方案应经甲方书面同意，并经小区物业部门审批，……。”第七条约定：“违约责任。……2、如乙方未按期支付合作费用，则自逾期之日起按应付租金的日千分之一向甲方支付利息，直至支付之日止；如果逾期超过30天仍未付款，视为乙方自动放弃房屋，甲方有权单方面解除合同，甲方解除合同的书面通知交付乙方之日合同解除。乙方所交纳的履约保证金不予退还，同时乙方应向甲方支付一个月的合作费用作为违约金。如果合同解除后的三天内乙方仍不腾房，则乙方同时按每月3万元向甲方支付房屋使用费。”《合作经营协议书》签订当日，刘昊向田源鸡公司交纳履约保证金42500元。2011年11月20日，田源鸡公司与刘昊签订《补充协议书》，协议书约定：“甲乙双方在自愿平等的基础上，经协商一致就双方在2011年10月20日签订的《合作经营协议书》做出如下细节变更和补充：一、乙方因经营需要对房屋做相应装修，甲方给予乙方一个月的装修时间，故双方合作期限调整为自2011年11月20日起至2016年10月18日止。二、根据餐饮业经营的特点，双方约定每年春节留有15天的非营业期，该期间乙方无需向甲方支付合作费用。三、合作期间，任何一方不得因协议书约定之外的事由而终止合作关系，如甲方违约需赔偿乙方装修损失、退还乙方已交纳的履约保证金、按两个月合作费用的标准向乙方支付违约金；如乙方违约，乙方自行承担装修费用、履约保证金不退、按两个月合作费用的标准向甲方支付违约金。四、甲方提供乙方经营期间所需证照，确保乙方能够合法正常经营，如因证照不齐全导致乙方不能经营则甲方承担违约责任即赔偿乙方的装修费用、退还乙方履约保证金、按两个月合作费用的标准向乙方支付违约金。五、《合作经营协议书》与本补充协议书不一致的地方，以本补充协议书的约定为准。”另查明，2011年12月15日，刘昊因为未取得餐饮服务许可证被北京市昌平区卫生局处以罚款2000元，没收违法所得500元的行政处罚。在原被告双方合作经营期间，刘昊向田源鸡公司实际交纳2011年11月20日至2012年1月15日的租房款5000元，2012年2月份房租8316元。上述租金经查为合同约定的合作费用。2012年5月15日，田源鸡公司以刘昊未按《合作经营协议书》约定支付合作费用为由向刘昊送达了《解除合同通知书》，并要求刘昊立即腾退房屋，支付合同履行期间的费用及违约金。刘昊在收到上述《解除合同通知书》后并未进行腾退，而是一直占有诉争场地。2013年2月17日，田源鸡公司在刘昊不知情的情况下收回诉争场地。再查，案件审理过程中，田源鸡公司认为刘昊出示的履约保证金收条和《补充协议书》系伪造，是刘昊在未经得田源鸡公司许可的情况下，在空白纸上擅自加盖田源鸡公司的公章，然后再打印相关内容的。因此，田源鸡公司向我院提出申请，要求鉴定上述两份文件中公章与文字形成的先后顺序。经北京市高级人民法院摇号确定，我院先后委托北京法源司法科学证据鉴定中心和北京京安拓普文书司法鉴定中心进行鉴定，上述两家鉴定机构均以不具备鉴定条件为由终止鉴定。另刘昊举证证明自己为装修花费122873元，田源鸡公司称合作经营场所并未装修，且刘昊亦从未向田源鸡公司提交过装修审批方案。上述事实，由《合作经营协议书》、收条、《补充协议书》、《解除合同通知书》、终止鉴定函件、收据、行政处罚决定书及双方当事人的庭审陈述在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案田源鸡公司与刘昊签订的《合作经营协议书》及《补充协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应依约诚信履行合同内容。田源鸡公司辩称《补充协议书》及收条系刘昊事后伪造，但没有证据证明，本院对其主张不予采信。现依据庭审查明的事实，田源鸡公司没有为刘昊办理餐饮服务许可证等营业必需相关证件，刘昊也没有按照约定向田源鸡公司按期交纳合作费，故双方在合同履行过程中均存在违约行为，依据合同约定，双方均有权解除合同并向对方主张违约责任。自受到卫生行政机关处罚至2012年5月15日田源鸡公司送达《解除合同通知书》时，刘昊没有证据证明其曾向田源鸡公司提出过办理营业相关证件的请求，也没有证据证明其在此期间行使过解除合同的权利，故在此情况下，田源鸡公司以刘昊逾期三十日没有交纳合作费用为由主张解除双方签订的《合作经营协议书》成立，自解除合同书面通知送达之日生效。田源鸡公司要求确认原被告双方签订的《合作经营协议书》于2012年5月15日解除的请求有合法依据，本院予以支持。《合作经营协议书》解除后，原被告签订的《补充协议书》亦一并解除。田源鸡公司要求刘昊支付履约保证金的请求，没有事实依据，本院不予支持。田源鸡公司要求刘昊支付合作费用、违约金和逾期利息的请求有事实依据，本院予以支持。田源鸡公司要求支付逾期腾退租赁场地所发生的使用费的请求，有合同和法理依据，本院予以支持。但结合原被告双方的过错程度，田源鸡公司前期所获得的合作费用等情形，本院认为合同约定使用费标准过高，为更加公平起见，本院予以酌情降低。田源鸡公司要求刘昊支付物业费、供暖费的请求，缺乏证据证明，本院不予支持。刘昊主张的装修费损失，因并未举证证明获得田源鸡公司书面同意，且田源鸡公司对此不予认可，故本院认为刘昊此项举证不足，本院不予采信，对其该项请求亦不予支持。刘昊要求田源鸡公司退还履约保证金、支付违约金的请求缺乏法律依据和事实依据，本院不予支持。刘昊要求田源鸡公司赔偿餐饮物品财产损失的请求，缺乏证据证明，本院不予支持。刘昊要求田源鸡公司赔偿其因证照不足而被处罚2500元损失的请求，合理有据，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、第十八条之规定，判决如下：一、北京田源鸡天通苑火锅有限公司与刘昊签订的《合作经营协议书》与《补充协议书》于二○一二年五月十五日解除；二、刘昊于本判决书生效之日起十日内支付北京田源鸡天通苑火锅有限公司合作费用一万一千七百五十元，违约金四千五百元；三、刘昊于本判决书生效之日起三十日内支付北京田源鸡天通苑火锅有限公司逾期交付房屋使用费十八万元；四、刘昊于本判决书生效之日起十日内按每日十一元的标准支付北京田源鸡天通苑火锅有限公司逾期支付合作费用的利息，计算期限自二○一二年五月十五日至实际支付合作费用之日止；五、北京田源鸡天通苑火锅有限公司于本判决书生效之日起十日内支付刘昊财产损失二千五百元；六、驳回原告北京田源鸡天通苑火锅有限公司其他诉讼请求；七、驳回反诉原告刘昊其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费八千零一十三元，由北京田源鸡天通苑火锅有限公司负担三千零一十三元（已交纳），由刘昊负担五千元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费二千二百七十元由刘昊负担二千一百七十元（已交纳），由北京田源鸡天通苑火锅有限公司负担一百元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 卢志成人民陪审员 张光辉人民陪审员 李印德二〇一三年十二月二十三日书 记 员 赵园丽 来源：