（2013）潍民一终字第219号
裁判日期: 2013-12-23
公开日期: 2014-04-30
案件名称
马涛与马来禧债权纠纷二审民事判决书
法院
山东省潍坊市中级人民法院
所属地区
山东省潍坊市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
谭清海,马涛,马来禧
案由
物权纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省潍坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）潍民一终字第219号上诉人（原审第三人）谭清海，男，1963年7月1日出生，汉族，临朐县寺头镇里峪村人。委托代理人陈传胜，山东宇明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）马涛，男，1970年7月15日出生，汉族。委托代理人刘金翠，女，1949年9月13日出生，汉族，系马涛之母。委托代理人高永，山东金星伟业律师事务所律师。被上诉人（原审被告）马来禧，男，1952年1月17日出生，汉族。上诉人谭清海因与被上诉人马涛、马来禧物权纠纷一案，不服山东省临朐县人民法院（2013）临民初字第1501号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定，马涛之父马来福是马名山的长子，马来禧是马名山的三子，是马涛的三叔，均系临朐县城关街道郭家庄村人。1986年，马来福在其本村临朐县城关街道郭家庄村建房五间及院落一处，因马来福及家人在外地生活、工作，期间马来福委托马来禧联系建筑工人施工。马来福的房屋东邻马名振的房产，西邻马来禄的房产。1988年马来福去世后，该房屋过户到马涛名下，并于1991年12月25由临朐县人民政府给马涛颁发了上述房产的集体土地使用权证。因马涛及其母常年在外地生活，马来福病逝后，房子由马名山居住，土地使用证由马名山保管。2000年，马名山去世，马来禧把马涛的土地使用证拿去。2001年12月9日，马来禧将马涛的五间房屋及院落以受房屋产权人马涛全权委托的名义卖给第三人谭清海，但未办理房屋产权过户登记手续。2012年，马涛与母亲回家探亲时得知其房产已被马来禧卖掉。在本案的审理过程中，马来禧未提供证据证明马涛曾委托其出卖上述房产。另，第三人谭清海的户籍所在地为临朐县寺头镇里峪村。以上事实，有集体土地建设用地使用证、土地登记审批表、房屋买卖协议、证人证言、视频证据及当事人陈述等证据在案为证。原审法院认为，公民的财产所有权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，除法律另有规定外不发生效力。马来福在临朐县城关街道郭家庄村所建房屋所有权归马来福所有，马来福去世后，房产过户到马来福之子马涛名下，并办理了相关的产权登记手续，本案诉争房产已归马涛所有。民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定，对宅基地纠纷处理适用国家相关规定进一步以法律形式予以明确。根据相关法律规定，农村宅基地属于农民集体所有，由于农村宅基地具有极强的福利和保障性质，且是本集体经济组织成员无偿取得的，取得宅基地使用权的主体应当限于本集体经济组织成员，对本集体经济组织之外的村民购买本集体经济组织成员的宅基地和房屋的，原则上应当确认为无效。首先，本案第三人谭清海并非临朐县城关街道郭家庄村村民，其作为临朐县寺头镇里峪村居民到郭家庄村购买房产的行为应当确认为无效。其次，本案第三人谭清海购买的是登记在马涛名下的房产，马来禧未得到马涛关于出卖房产的授权，以马涛授权的名义与第三人谭清海订立房屋买卖协议，事后也未得到马涛的追认，马来禧与第三人谭清海买卖涉案房产的民事法律行为无效。根据相关法律规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。本案马来禧于2001年12月9日出卖马涛的房产，马涛于2012年与母亲回家探亲时才得知其房产已被卖掉，于2013年5月21日到法院提起诉讼，并未超出法律规定的诉讼时效。综上，马涛的诉讼请求，证据充分且符合法律规定，予以支持。第三人谭清海的相关民事权益可另行处理。依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条、第一百三十四条第一款第四项、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条之规定，判决如下：一、马来禧与谭清海买卖马涛房屋的行为无效；二、谭清海于判决生效之日起十日内返还马涛位于临朐县城关街道郭家庄村的房屋五间及院落和土地使用权证【临宅集建（91）字第030150074号】。案件受理费1050元，由马来禧、谭清海负担。宣判后，谭清海不服原审判决，向本院提起上诉称：被上诉人马涛不是临朐县城关街道郭家庄村村民，至今也未在该村居住，原审法院认定涉案房屋归被上诉人马涛所有，缺乏证据，涉案房屋买卖合同合法有效。原审判决认定房屋买卖合同无效，但未对合同无效的原因及各方的过错程度进行调查，也未对合同无效的后果予以处理，显然不当。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判。被上诉人马涛以原审判决正确为由进行了答辩。被上诉人马来禧未作答辩。本院查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，根据马涛提交的土地登记审批表、地籍调查表、集体土地建设用地使用权证及当事人陈述等，可以确认1986年马涛之父马来福在临朐县城关街道郭家庄子村建房五间及院落一处，在马来福去世后，涉案房屋的集体土地使用权过户到了马涛名下，马涛依法定程序取得涉案土地使用权，原审认定涉案房屋所有权人系马涛，证据充分，应予维持。根据相关法律规定，农村宅基地属于农民集体所有，具有极强的福利和保障性质，取得宅基地使用权的主体应当限于本集体经济组织成员，上诉人谭清海非本集体经济组织村民，其无权购买本集体经济组织成员的宅基地和房屋，原审判决认定涉案房屋买卖合同系无效合同并无不当。被上诉人马涛作为涉案宅基地使用权人，要求上诉人返还房屋及土地使用权证证据充分，理由正当，应予支持。上诉人主张被上诉人马涛对涉案房屋买卖合同的签订也存在过错，应承担相应的责任，但未提供证据证明，本院不予支持。上诉人主张因房屋添附等引起的其他民事权益，系独立诉讼请求，与本案不属同一法律关系，可由当事人另行解决。综上，上诉人的上诉请求，证据不足，理由不当，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人谭清海负担。本判决为终审判决。审 判 长 尹 义代理审判员 贾元胜代理审判员 张 敏二〇一三年十二月二十三日书 记 员 张瑞丰 关注公众号“”