（2014）丰民初字第66号
裁判日期: 2013-12-23
公开日期: 2014-08-24
案件名称
张喜成与孟凡儒买卖合同纠纷一案民事一审判决书
法院
丰宁满族自治县人民法院
所属地区
丰宁满族自治县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张喜成,孟凡儒
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第一条；《中华人民共和国民法通则》：第七十一条，第七十五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十一条，第五十二条，第一百零七条，第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
河北省丰宁满族自治县人民法院民 事 判 决 书（2014）丰民初字第66号原告张喜成，男，1965年5月1日生，蒙古族，农民，户籍丰宁满族自治县。委托代理人孙小平，河北坤平律师事务所律师。被告孟凡儒，男，1972年11月3日生，满族，农民，住丰宁满族自治县。委托代理人刘玉玺，丰宁满族自治县大阁镇正平法律服务所法律工作者。原告张喜成与被告孟凡儒买卖合同纠纷一案，本院受理后由审判员丛梓晓独任审判，公开开庭进行了审理，原、被告及其委托代理人到庭参加诉讼，本案现已依法审理终结。原告诉称：2002年11月1日，我与被告签订转让院落土地协议一份，我在该院落原有宅基地范围内建成660平方米的楼房，卖给被告一个楼门，面积为111平方米，按当时市场价每平方米1000.00元计算，折款111000.00元，被告以出售房院价款40000.00元抵顶外，于2003年又给付我15000.00元，尚欠我楼价款56000.00元一直未付。现在被告孟凡儒先起诉我，请求确认我与他签订的《转让院落土地协议》无效，我也只好起诉他，请求确认我与被告之间买卖楼房协议合法有效，判令被告给付拖欠我楼房价款56000.00元及利息。被告辩称：首先我与原告最初签订的《转让院落土地协议》因违反法律和行政法规强制性规定无效，其次，原告所诉与事实不符，我与原告口头商定我原房院作价四万元转让给原告，原告建成楼房后，再卖给我两个楼门，以转让费四万元抵顶一个楼门价款，另一个楼门我给原告15000.00元现金。原告已经将其中一个楼门交付给我们使用，我支付15000.00元楼价款后，原告拒绝给付我另一个楼门，是原告违约。如果确认买卖楼房协议有效，原告应依约再给付我一个楼门。综上，原告与我签订的《转让院落土地协议》无效，请求法庭驳回原告的诉讼请求。经审理查明：被告孟凡儒父亲孟庆德在大滩镇大滩村有房院一处，经原被告双方充分协商，被告孟凡儒与原告张喜成于2002年11月1日签订《转让院落土地协议》一份。协议约定：被告孟凡儒以40000.00元的价格转让登记宅基地使用权人为孟庆德的房院一处，占地400平方米，给原告张喜成，土地转让后，原告张喜成享有对该土地院落使用、管理、转让权，如果因国家或集体征用，由原告张喜成和征用单位协商，被告孟凡儒不得干涉、无权过问。2003年原告张喜成在此宅基地上建成660平方米楼房，设计为三个楼门，其中一个楼门卖给被告孟凡儒。被告孟凡儒以原房院所卖价款4万元抵顶买楼价款，于2003年11月10日又给付被告张喜成现金15000.00万元，双方没有最后进行楼房价款结算。为了办理宅基地变更登记手续，2004年9月6日，孟庆德与被告孟凡儒签订赠与协议，将本案所涉及宅基地房院一处赠与被告孟凡儒，同时在丰宁满族自治县公证处办理了公证书，此后，原告张喜成持上述相关手续及被告孟凡儒的身份证件到丰宁满族自治县国土资源局办理了变更登记手续，2005年4月20日，原告张喜成获得丰宁满族自治县人民政府颁发的丰集建（2005）字第109号集体土地建设用地使用证。2012年，被告孟凡儒经过法律咨询后，认为原被告最初签订的《转让院落土地协议》是无效的，遂要求丰宁满族自治县人民政府撤销原告张喜成的丰集建（2005）字第109号集体土地建设用地使用证，并提起行政诉讼，在承德市中级人民法院中止审理该行政诉讼案二审审理后，被告孟凡儒提起确认《转让院落土地协议》无效的民事诉讼，原告张喜成也提起本案诉讼。认定上述事实有双方陈述、原被告签订的转让院落土地协议、赠与协议及公证书、两次变更登记申请表、承德市中级人民法院行政裁定书等相关证据在卷证实。原告张喜成修建楼房是以大包的形式包给张生惠承建的，每平方米承包价590.00元，该楼房总造价389400.00元，有原告张喜成与张生惠于2002年8月6日签订的建房协议书可以证实，加上原告张喜成购买被告孟凡儒房院的40000.00元，原告张喜成的建楼成本已达429400.00元，只是这两项成本，每平方米造价为650.60元。本院认为：原告张喜成与被告孟凡儒经充分协商，双方签订的《转让院落土地协议》实质上是房屋买卖协议，并非单纯的宅基地转让协议，双方已经依约履行完毕，被告孟凡儒依据双方不是同一个集体经济组织成员的事实，认为签订该份转让协议违反我国土地法和2004年10月21日国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》的禁止性规定，是无效的协议，我国现有的法律法规没有明确的禁止农民买卖房屋的规定，只规定禁止城镇居民在农村购置宅基地，这一诉讼理由也不能成立。《中华人民共和国土地管理法》第一条规定：为了加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会主义经济可持续发展，根据宪法，制定本法。这是我国土地法的立法目的和依据，与农村宅基地相关的第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡镇土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡镇人民政府审核，由县级人民政府批准；其中涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。以上这四款规定主要目的是限制村民多占、乱占宅基地，从强化对农村宅基地的管理的角度设立的法条，没有考虑农村房屋合理流转所涉及的土地使用权如何转移问题，农村房屋是农民自己的合法财产，享有完全的所有权，没有相关的法律法规限制农民以出租、出卖等任何形式转让房屋的所有权等相关权利，如果依据上述规定限制农民买卖房屋也就限制了农民对房屋所有权的行使，与国家保护公民的合法的私有财产的宪法原则相违背。鉴于房屋和土地的不可分割性，农民买卖房屋时必然牵涉到土地使用权的转移，只要不违反法律规定，征得土地所有权人同意，应该是允许的，也是合法的。本案被告孟凡儒转让已经政府主管部门批准使用的宅基地给原告张喜成，继续做为宅基地使用，有原使用权人的赠与协议对原告孟凡儒的转让行为予以追认，并经大滩镇大滩村委会同意转让，被告张喜成经审批也已建起了楼房，并且办理了使用权变更登记手续，这一过程，涉及很多方面，也有当时的历史背景，不能认定原告孟凡儒与被告张喜成签订的《转让院落土地协议》无效。关于原被告买卖楼房协议问题，双方无书面协议书，现在各执一词，根据原告张喜成的楼房造价及双方相安无事的居住近十年这一客观事实，被告孟凡儒的答辩观点不可信，原告张喜成不可能赔本卖给被告孟凡儒两套楼房，价格才五万五千元，推定的事实是原告张喜成以成本价卖给被告孟凡儒一个楼门的楼房111平方米，因双方是亲属关系，被告给付五万五千元楼价款后，原告张喜成也没急着催要下欠的楼价款，到2012年度，不知何故，被告孟凡儒经过法律咨询，误以为双方最初签订的《转让院落土地协议》无效，可以要回自己的宅基地，遂导致此纠纷发生。原告张喜成主张以当时市场价每平方米1000.00元的价格结算楼价款无依据，不予支持。原告张喜成修建楼房还应该有其他成本，因原告未能提供充分证据证实，不予考虑，双方应该按每平方米650.60元单价计算楼房价款，被告孟凡儒购买111平方米楼房总价款为72616.60元，扣除已付的55000.00元，还应该再给付楼价款17216.60元。原告张喜成请求给付欠款利息证据不足，不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十五条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：确认原告张喜成卖给被告孟凡儒111平方米的楼房协议有效，被告孟凡儒于本判决生效后十日内再给付原告张喜成楼价款17216.60元。驳回原告张喜成的其他诉讼请求。如不按本判决指定期间履行给付金钱义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1200.00元由被告孟凡儒承担。如不服本判决可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。审判员 丛梓晓二〇一三年十二月二十三日书记员 张晓光 关注公众号“”