（2013）鄂伍家岗民初字第00785号

裁判日期: 2013-12-23

公开日期: 2014-10-22

案件名称

郑严峻、曾红与湖北宜昌天裕房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

宜昌市伍家岗区人民法院

所属地区

宜昌市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

郑严峻,曾红,湖北宜昌天裕房地产开发有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条

全文

湖北省宜昌市伍家岗区人民法院民事判决书（2013）鄂伍家岗民初字第00785号原告郑严峻。原告曾红。二原告委托代理人徐国涛，湖北民基律师事务所律师。特别授权代理。被告湖北宜昌天裕房地产开发有限公司。法定代表人张毅，该公司董事长。委托代理人王军荣，湖北三峡律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人丁雪莲，湖北三峡律师事务所律师。特别授权代理。原告郑严峻、曾红与被告湖北宜昌天裕房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年7月5日受理后，依法由代理审判员金素芳于2013年7月30日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑严峻、曾红及其委托代理人徐国涛，被告湖北宜昌天裕房地产开发有限公司的委托代理人王军荣、丁雪莲到庭参加诉讼。审理中，双方当事人申请庭外和解，未能达成一致。本案现已审理终结。原告郑严峻、曾红诉称，2010年9月13日，原被告双方签订商品房买卖合同一份。在该合同中，双方就履约标的的位置、价款进行了明确约定，同时约定交房期限为2011年12月31日。合同第七条对买受人逾期付款的违约责任约定为：买受人如未按规定时间付款，逾期在30日以内，自本合同规定的应付款期限之第二天起到实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金，出卖人应向买受人退还累计已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。合同第十五条关于对产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用之日起60日内将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理该房屋产权证书。因出卖人的责任造成买受人在商品房交付后90日内不能办理房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买卖人支付违约金。约定交房期限过后，出卖人将商品房交给了买受人，买受人领取交房钥匙的同时将办理房产证所需的资料费用交给了出卖人，但时至今日，出卖人仍未将《房屋所有权证》办理并交给买受人。买受人认为，出卖人向买受人交付标的物的同时有转移标的物所有权的义务。出卖人在交房后90日内未将权属证书办理下来，已构成违约，应承担违约责任。但是双方关于违约责任的约定不对等，理解发生岐义。既然买受人违约是按应付款的万分之三按日向出卖人支付违约金，那么出卖人亦应按已付房款的万分之三按日向买受人承担违约责任。如果按合同的约定计算违约金，则不能体现违约金的惩罚性，出卖人违约一天与违约十年所承担的违约金是一样的，不符合权利义务对等原则，也不符合市场规则。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条之规定，当事人对合同理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的意思。根据诚实信用、对等原则，本案违约金的计算按日万分之三比较合理，也符合合同交易习惯，对双方都公平。故原告诉至法院请求判令：被告立即履行伍家岗区东郡小区×××号房屋过户并办理房产权证书的义务；被告承担违约金36329元（自2012年5月17日至2013年10月17日，减去90天办证期限共420天，288325元×420天×0.0003）；本案诉讼费用由被告承担。庭审中，因原告已取得本案房屋的《房屋所有权证》，故申请撤销要求被告为其办理房屋产权证书的诉请，并将违约金变更为288325元×142天×0.0003=12283元（自2012年5月17日至2013年1月9日，减去90天办证期限共142天）。被告湖北宜昌天裕房地产开发有限公司辩称，被告交房时已经具备为原告办理房屋产权证书的相关资料且已实际履行了登记义务，被告没有为原告办理房屋过户和产权证书的义务，只有为原告申请产权转移登记的义务。办理和发放产权证书是行政管理部门的行政职能，且原告产权转移登记已经完成，被告不应承担为原告再办理产权转移登记的义务。根据原被告双方签订的《宜昌市商品房买卖合同》第十五条约定，被告的义务是在房产交付之日起60日内将符合办理产权登记的资料提交给产权登记部门，而不是约定为在交房之日起60日内办理完产权登记证书。原告于2012年11月27日才提交《宜昌市房屋产权转移登记申请书》，此时应该认定为原告提交办证资料的截止时间，因为申请书亦是办证资料的一部分。2012年11月28日，被告将双方的申请及相关材料提交产权登记部门，即证明被告严格按照合同约定履行了自己的义务，没有延误，不存在任何违约的情况。原被告双方签订合同时约定的逾期办证的违约条款是对等和公平的，是双方签订合同时的真实意思表示，不应被撤销或变更。首先，逾期付款对卖方来说是立即产生经济损失的，而逾期办理产权登记不同于逾期交房，对购房者来说不会立即产生实际经济损失。若因其他特殊情况对购房者产生经济损失，且远远大于违约金约定的，购房者亦可依据《中华人民共和国合同法》相关规定另行主张赔偿。其次，原被告在缔结购房合同时，交房、办证两方面是购房者比较关注和重视的条款，相应的违约约定原告理应清楚和理解，若产生不同认识，原告完全应在缔结时提出质疑。现合同已经双方签署生效，应视为原告对该条款约定的认知和接受，该约定就不应被随意撤销和变更，而应当严格履行，各自承担相应的法律后果。故原告的诉请没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的全部诉求。经审理查明，原告郑严峻、曾红系夫妻关系。2010年9月13日，原告郑严峻、曾红为买受人、被告湖北宜昌天裕房地产开发有限公司为出卖人签订《宜昌市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发建设的位于宜昌市伍临路×××号房屋一套，总价288325元，被告应于2011年12月31日前将经竣工验收备案登记的商品房交付原告使用。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用之日起60日内将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理该房屋产权证书。因出卖人的责任造成买受人在商品房交付后90日内不能办理房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了约定的全部购房款，因约定的购房面积和实际收房面积有差异，原告实际支付购房款290036元。2011年12月31日，被告发布交房公告。2012年5月17日原告向被告交纳了测绘费、维修基金、税金、登记费。2012年11月27日，被告向宜昌市房产管理局提交《宜昌市房屋所有权登记申请书》。2012年11月28日，宜昌市房产管理局出具《宜昌市房地产业务受理单》。2013年1月9日，被告已为原告办理《房屋所有权证》。上述事实，有当事人的陈述，《宜昌市商品房买卖合同》、销售不动产网络交款发票、收款收据、商品房竣工交付使用备案证明书、预购商品房预告登记、交房公告、测绘联系单、《宜昌市房屋所有权登记申请书》、《宜昌市房地产业务受理单》、查档证明以及本案庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，原被告双方签订的《宜昌市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，合法有效，本院予以确认。双方当事人应当遵守诚实信用原则，履行自己的合同义务。本案原告已经按合同约定交清全部房款以及相关办证税费，其合同义务已履行完毕，被告应当按约于2012年3月31日之前履行为原告办理《房屋所有权证》的合同义务。被告2012年11月27日才向宜昌市房产管理局提交《宜昌市房屋所有权登记申请书》，其辩称原告迟延签字申请，但未提交充足证据证明，故被告逾期履行办理《房屋所有权证》的合同义务的事实成立。被告未提供证据证明其是非因自己的原因逾期履约致使原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，故本院确认被告行为已构成违约，被告在继续按合同履行办证义务的同时，还应当承担向原告支付逾期办证违约金的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案原被告双方在合同中对逾期办证的违约金已进行了约定，故本案违约金的计算应按合同约定的方式即按已付房款总额的0.5%计算。违约金具有赔偿性，原告现无证据证明其因被告逾期履行办证义务致使其发生了高于已付房款总额的0.5%的经济损失，故其提出的要求被告按已付房款的万分之三／日支付违约金的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告湖北宜昌天裕房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郑严峻、曾红支付违约金1450.18元。二、驳回原告郑严峻、曾红的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费107元，减半收取53.5元，由原告郑严峻、曾红负担28.5元，被告湖北宜昌天裕房地产开发有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。代理审判员　　金素芳二〇一三年十二月二十三日书　记　员　　宋玉华关注微信公众号“”