（2013）渝北法民初字第10951号
裁判日期: 2013-12-23
公开日期: 2014-12-10
案件名称
重庆丰源房地产开发有限公司与余贵英房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市渝北区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆丰源房地产开发有限公司,余贵英
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款，第六十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2013）渝北法民初字第10951号原告重庆丰源房地产开发有限公司，住所地：重庆市渝中区美专校街66号A座15-5，组织机构代码证号76887393-3。法定代表人梁耀铨，董事长。委托代理人邱明哲，重庆龙行律师事务所律师。委托代理人方永，重庆龙行律师事务所律师。被告余贵英，女，汉族，1948年5月10日出生，住重庆市南岸区。原告重庆丰源房地产开发有限公司（以下简称“丰源公司”）与被告余贵英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年6月20日受理后，依法由代理审判员黄雅莉担任审判长，与代理审判员雷元亮、人民陪审员晏平组成合议庭，于12月20日公开开庭进行了审理，书记员陈宗明担任法庭记录。原告委托代理人方永到庭参加诉讼。被告余贵英经本院公告送达诉状副本及传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告丰源公司诉称：原告受重庆市人口计生委、人事局、编委办、社科院、监狱管理局等五个单位的委托，为其职工代建“××”小区。2008年，原、被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定被告购买“××”小区住宅房屋一套，合同附件“补充协议”第二条特别约定：“小区内规划建设的物管房、幼儿园、设备房（含设备）等特殊资产的建设成本，按照建筑面积据实进行分摊后，在签订本合同时单独预收成本费用，最后由“重庆市五部门联合建房办公室”审核后结算，多退少补”。2008年，房屋实际交付使用，办理的《房屋产权证》载明被告所购房屋实际建筑面积为124.93平方米。2010年5月，经联建办同意并选定，由相关法定机构就公建公摊费及分摊标准进行审计，确认“××”小区业主应按其所购房屋建筑面积乘以每平方米64.46元承担公建公摊费用。被告应交纳公建公摊费8053元，扣除已经预交的4977元，还应补交3076元。原告通过当地公开发行的报纸发布公告，通知含被告在内的所有业主于2010年5月31日前办理公建公摊费结算手续。2012年5月，原告通过律师函告知被告上述事宜。被告迄今仍未补交。故起诉请求：责令被告立即支付所欠购房款（共建公摊费）3076元，并自2010年6月1日起按照中国人民银行逾期贷款利率计算逾期利息至所欠款项付清时止。本案诉讼费用由被告承担。被告余贵英未提交书面答辩状，也未到庭答辩质证，视为对其权利的放弃。经审理查明：2005年1月4日，以重庆现代家庭服务公司（以下简称“现代公司”）为甲方，丰源公司为乙方，签订了《联合建房协议书》，约定双方拟合作开发重庆市经济技术开发区鸳鸯组团D58、D59号地块约110亩，用于建设房屋。2006年7月8日，双方再次签订《补充协议书》，约定现代公司是受重庆市人口计生委、市人事局、市编委办、市社科院、市监狱管理局等五部门共1162户职工的委托，与丰源公司签订的上述《联合建房协议书》，现联建项目“××”小区建设工程已经启动。双方特别约定：公共建筑的建设费用和设施设备费用等（包含：幼儿园用房、物管用房、消防指挥室、设备用房建筑费用及设施设备费用等），由双方共同投资，进入公摊面积，产权归双方共同所有，利益由业主共享。公摊面积由双方共同委托法定测绘机构测定，造价依照适用性受益原则按房屋包干价分摊。公共建设公摊可简称为“公建公摊”或“共建公摊”。2007年9月，上述五部门联合建设办公室通知所有购房户与丰源公司签订《商品房买卖合同》，并再次明确“××”小区物管用房、幼儿园、设备用房和备用发电机组进入业主公摊另行收费，由所有业主共同出资，共同享有。2008年3月10日，以现代公司和五部门联建办为甲方，丰源公司为乙方，签订了《联合建房补充协议书（二）》，明确五部门委托现代公司代表1162户职工与丰源公司就“××”项目签订《联合建房协议书》及《补充协议书》，并进一步约定了“××”小区的有关权益、工程进度、规划设计、建设资金和交房时间等。2008年4月25日，以丰源公司为甲方，被告余贵英为乙方签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定被告购买“××”小区××幢××单元××层××号房屋，总成交金额为218663元，乙方于2008年4月25日一次性支付。合同附件四《补充协议》第二条约定：乙方同意小区内规划建设的物管房、幼儿园、设备房（含设备）等特殊资产的建设成本按照建筑面积据实进行分摊后，在签订本合同时单独预收成本费用，最后由“重庆市五部门联合建房办公室”审核后结算，多退少补。后，被告实际缴纳了公建公摊费4977元。2008年9月，“××”小区竣工验收合格，交付使用。被告现取得了房屋产权证书，房屋建筑面积为124.93平方米。2010年3月30日，五部门联建办与丰源公司召开联席会议，听取工作报告，讨论项目清盘结算等事宜，并明确联建办将于2010年4月底前撤销。2010年4月22日，原告向五部门联建办、现代公司发出《关于请求聘请审计机构审核确认“××”项目“公建公摊”的紧急函（渝丰源函（2010）07）》，请求联建办选择聘请重庆嘉豪工程造价咨询有限公司、重庆致通建设工程造价咨询有限公司、中煤国际工程集团重庆设计研究院工程造价咨询所中的一家对“××”小区的公建公摊进行审计。联建办在该函件上盖章并批注“建议选择甲级资质的中煤设计研究院咨询所予以审核确认”。2010年5月，中煤国际工程集团重庆设计研究院作出第一份《重庆××工程项目公用建筑、公摊面积相关费用决算审核报告书》，联建办在报告书上签署修改意见，根据修改意见，中煤国际工程集团重庆设计研究院作出第二份《报告书》。《报告书》载明：“重庆××工程项目公用建筑工程、公摊面积相关费用，业主应分摊费用总计9402375.33元，开发商应分摊费用总计为1425706.59元”。据此，5月20日，原告向联建办、现代公司发出《关于送达审计机构对公建公摊的“决算审核报告书”及批复1162户业主办理“公建公摊”决算补差的函（渝丰源函（2010）08-1号）》，请求联建办批示按照审计报告决算公建公摊，即业主按照所购房屋建筑面积乘以每平方米64.46元标准缴纳公建公摊费。5月31日联建办授权代表徐某签收。2010年5月25日，原告在《重庆晨报》上刊登了《通告》，通知含被告在内的“××”小区业主于2010年5月31日前按照上述审核结果到售楼部完清公建公摊费用。2011年7月15日，联合建房相关单位代表与原告召开联席会议，交换意见，但对公建公摊费用结算问题没有达成一致意见。2012年5月28日，原告使用中国邮政挂号信件，按照房屋买卖合同上的通讯地址向被告邮寄了信件，要求被告按照审计结果补交公建公摊费。上述事实，有《联合建房协议书》、《补充协议书》、《联合建房补充协议书（二）》、《重庆市商品房买卖合同》、《关于请求聘请审计机构审核确认“××”项目“公建公摊”的紧急函》、两份《决算审核报告书》、《关于送达审计机构对公建公摊的“决算审核报告书”及批复1162户业主办理“公建公摊”决算补差的函》、企业询证函、票据、房地产权证、整付零寄交寄清单、民事判决书以及当事人陈述载卷为凭，足以认定。本院认为：原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力，双方应当按照合同约定履行义务。根据《联合建房协议书》、《补充协议书》的约定，现代公司受被告在内的1162户的委托，通过合作建设的方式委托丰源公司代建1-12幢共1162套住宅房屋，由此可知现代公司在建房、购房过程中充当被告等1162户代理人的角色，其行为对被告等1162户具有法律约束力。同时，与丰源公司签订购房合同的1162户分属重庆市人口计生委等五家单位，联建办系该五家单位基于联合建房、购房所设立的机构，根据《联合建房补充协议书（二）》的约定，联建办作为被告等1162户业主的全权代理人，其行为对被告等1162户购房者亦具有法律约束力。丰源公司与现代公司签订的《补充协议书》中约定了公摊面积由甲乙双方共同委托法定测绘机构测定且公摊面积的造价依照适用性受益原则按房屋包干价分摊。同时被告与丰源公司签订的《商品房买卖合同》补充协议也约定，共建公摊费用在联建办审核后，由被告按照约定承担相应的分摊费用。上述合同签订后，被告据此交纳了共建公摊费4977元，该费用系预收费用，最终由被告承担的共建公摊费用尚须共同委托法定测绘机构测定，并由联建办审核后据实结算。房屋交付后，丰源公司向联建办、现代公司发函，请求选择审计机构对“××”小区的共建公摊进行审计。联建办通过签署意见确定中煤研究院进行审计。2010年5月，中煤研究院作出《重庆××工程项目公用建筑、公摊面积相关费用决算审核报告书》，同年5月31日丰源公司将《审核报告书》随函送交联建办的授权代表徐某予以签收。中煤研究院作出的《审核报告书》系由丰源公司与联建办共同选择的中介机构对“××”小区共建公摊费用进行的审计，系对包括被告在内的1162户购房者实际应当交纳的共建公摊费进行的审核，应当作为被告交纳共建公摊费的依据。根据该报告书，被告应承担的共建公摊费总额为8053元（64.46元／㎡×124.93㎡），扣除已缴纳的4977元，尚欠3076元（款项均四舍五入）未支付，故本院对原告要求被告支付尚欠的共建公摊费3076元的诉讼请求予以支持。关于延期付款的利息问题。原告丰源公司将《审核报告书》交给联建办工作人员徐某的时间和登报要求被告在内所有业主补交共建公摊费的时间均为2010年5月31日，故原告丰源公司要求从2010年6月1日起支付逾期付款利息损失并无不当，由于双方未对如何计算逾期付款利息作出明确约定，原告以中国人民银行逾期贷款利率作为计算标准亦无不当，故本院对原告要求被告从2010年6月1日起按照中国人民银行逾期贷款利率计算逾期付款利息至本清时止的诉讼请求予以支持。被告余贵英经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃答辩、举证、质证等诉讼权利，由此产生的不利后果由被告承担。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告余贵英在本判决生效后十日内向原告重庆丰源房地产开发有限公司支付共建公摊费3076元，并从2010年6月1日起以3076元为基数，按照中国人民银行贷款利率为标准计算逾期付款利息至本清时止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告余贵英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审 判 长 黄雅莉代理审判员 雷元亮人民陪审员 晏 平二〇一三年十二月二十三日书 记 员 陈宗明 来自